Чем жестче банки по отношению к ипотечникам, тем выше социальный градус и вероятнее междоусобицы.
Недавно глава Госагентства по финнадзору Елена Бахмутова заявила журналистам о том, что ее ведомство не допустит перегрева на рынке ипотеки. Само по себе заявление не носит революционного характера и особой оригинальностью не отличается. К примеру, она предлагает ввести ужесточающие меры "чуть позднее для того, чтобы, когда наступит всеобщее оживление, регуляторные меры не отодвинули в угол".
"Для того чтобы предотвратить системный кризис в будущем, нужно принимать жесткие ограничивающие меры на этапе подъема, и лучше о них говорить тогда, когда память о кризисе еще свежа", - добавила Бахмутова.
Однако сам тон заявления наводит на определенные мысли. В частности, напоминает о причинах появления пузыря, который потом сдулся. На фоне нынешних проблем на рынке ипотеки разговоры о том, что необходимы меры противодействия всегда актуальны. Но как только спад сменится небольшим подъемом, об ужесточающих факторах, безусловно, забудут.
Как это было не раз, строительные компании, риэлторы, оценщики в один голос начнут призывать граждан использовать оставшиеся после кризиса денежные ресурсы для инвестирования в строительный сектор. Как правило, спекулятивный интерес, провоцируемый участниками рынка (им нужно восстанавливать былую маржу и зарабатывать деньги), в той или иной степени поддерживается властями.
Власти уже использовали поддержку спекулятивных факторов для того, чтобы обеспечить экономический рост. Все прекрасно осведомлены о том, что деньги, получаемые от нефтянки, практически безостановочно шли в строительный сектор, провоцируя его неконтролируемый рост. А неконтролируемый рост - основной фактор искусственного подогрева.
Американский корень
К сожалению, понимание механизма возникновения ипотечных пузырей ровным счетом ничему и никого не учит.
Если у вас сложилось впечатление, что пузыри раздуваются только на казахстанском рынке, а причиной всему частичная некомпетентность регулятора, назначенного государством, то вы в некоторой степени правы. Но одной лишь профессиональной непригодностью проблемы на рынке ипотеки не объяснить.
Есть и другие объяснения. К примеру, влияние внешнего фактора. Мы довольно долго ориентировались на развитые экономики мира, что и сыграло с нами, в конце концов, злую шутку. Причем, настолько злую, что сегодня мы не можем в полной мере оценить глубину спада не только на рынке ипотеки, но и вообще в казахстанской экономике.
Пузырь стал американским изобретением. Именно США активно продвигали идею общества потребления, зачастую в ущерб основополагающим принципам общества созидания. Вместо того, чтобы создавать новые производства на основе новых идей, они увлеклись привлечением инвестиций для развития потребления. Погоня за материальным благосостоянием стала самоцелью. Мерилом успеха считался просторный и качественный дом, марка автомобиля и престиж учебного заведения, куда американцы могли позволить себе отправить своего отпрыска.
Эта погоня превратилась в идею-фикс всего американского общества. В то же время общество потребления - это на самом деле попытка жить хорошо сейчас. А чтобы жить хорошо сейчас, необходимо кредитование. Судя по всему, США решили жить в долг столько, сколько им позволит остальной мир. По сути, остальной мир и обеспечивал США качество жизни.
Никому и в голову не приходило, что качественная жизнь предполагает качественную работу. Кризис начался именно потому, что качественной жизни захотелось и тем, кто на нее не заработал. С другой стороны, американцы сильно переоценили возможности своей экономики. Сегодняшний высокий уровень жизни должны были оплачивать не только те, кто кредитные ресурсы брал, но и те, кто им на смену приходил. Поэтому не считалось чем-то ненормальным, что кредит сильно растягивался по времени, а обслуживать его должны были дети, внуки заемщика.
Когда стало очевидным, что хорошо живущие и активно потребляющие материальные блага американцы на самом деле не могут обслуживать свой уровень жизни, разразился кризис. Долги перестали погашать, а банки, только вчера активно кредитовавшие качественную жизнь, вынуждены были подсчитывать убытки. Убытки вызвали дефицит ликвидности, который закачали в экономику. Деньги оказались в плену тех, кто долги перестал обслуживать.
Мы поддались
Из-за высокой зависимости казахстанской финансовой системы от вливаний извне, кризис неминуемо пришел и к нам. Государство в самом начале вместо того, чтобы резко ограничить зарубежное фондирование, делало вид, что кризис пройдет мимо.
Кризис нас не коснется, его нет, и бояться нечего - примерно такой набор ничем не аргументированных заявлений был в ходу. Не удивлюсь, если предположу - власти надеялись, что казахстанцы, не поддавшись всеобщей панике, продолжат играть на рынке недвижимости. Быть может, причиной такой самоуспокоенности стала нефть. Поступления, вне зависимости от ценовой конъюнктуры, будут, и потому есть ресурсный задел, чтобы расти и дальше.
Казахстан убило как раз то, с чем власти связывали свои основные надежды. Нефть резко упала в цене, поэтому и иссяк основной источник стимулирования спроса внутри страны. Банки, в свою очередь, не были вовремя переориентированы на фондирование внутри страны, надеясь на ликвидность извне. Все это вместе взятое и породило упаднические настроения, которые потом переродились в кризис.
Заемщики, которые надеялись пожить за счет собственных детей и внуков, вдруг оказались у разбитого корыта. Ликвидности не стало, нужно было погашать долги здесь и сейчас. А на это не оказалось ни денег, ни соответствующего уровня жизни.
Психологический шок
А еще оказалось, что это может вызвать довольно глубокий психологический шок.
Финансовая система в целом, и коммерческие банки второго уровня в частности шок испытали, но довольно быстро от него отошли. Так называемые риски кредитования они заложили еще тогда, когда о кризисе никто и не думал. Высокий спрос на внутреннем рынке лишь подстегивал их активно привлекать займы из-за рубежа. С другой стороны, высокий спрос породил и спекулятивный фактор: банки кредитовали быстро и охотно по ставкам, которые на самом деле были фантастическими.
То есть заранее банки все свои риски по невозврату кредитов спихнули на потребителей. И потому и тогда, и сейчас банки пострадали несущественно. За неплательщиков в той или иной степени заплатили те, кто аккуратно обслуживает свой долг. Поэтому нет ничего удивительного в том, что власти, сознательно или несознательно, завышали риски в банковском секторе. Но банки пошли дальше. Чтобы улучшить свое финансовое состояние, они вплотную занялись реструктуризацией задолженности. Судя по всему, в настоящее время есть успехи: БТА, по всей видимости, купит российский Сбербанк, а кредиторы согласились подождать несколько лет, чтобы вернуть свои инвестиции.
Заемщики были, есть и будут пушечным мясом для банков. Они брали кредиты под высокие проценты, и теперь могут надеяться лишь на одно послабление - кредиты растянут по времени. А со временем они будут вынуждены заплатить по всем счетам - и основной долг, и проценты по нему.
Чтобы там заемщики ни делали, банки все равно останутся в выигрыше. И все потому, что банки - лишь посредники между дешевыми деньгами с западных рынков и заемщиками, которые эти деньги взяли под 200-300-процентную маржу. Поэтому банки и продолжают настаивать на том, что заемщики рано или поздно должны заплатить по всем счетам.
И самое главное. Ни АФН, ни Нацбанк не делают ничего для того, чтобы жестко увязать условия, по которым банки будут рассчитываться с внешними кредиторами с условиями расчета заемщика с банками. Если банк получает определенные льготы по обслуживанию долгов, к примеру, перед "Дойче банком", то такого же рода льготы должны предоставляться и внутренним заемщикам.
Поэтому банки, получив определенные льготы по погашению кредитов, не хотят распространять аналогичные на заемщиков. Разница в условиях погашения - это еще одна статья получения банками высоких доходов в будущем.
Многие могут ужаснуться: как несправедливо, что банк реструктуризовал свои долги на 15-20 лет, а процентные ставки оставил на старом уровне. И теперь заемщик вынужден заплатить в течение 5-8 лет и по процентным ставкам с учетом девальвации.
Несправедливо, но факт…
Продолжение следует
02.03.2010