Рынок жилья: вокруг да около столицы

Странно слышать о проблемах рынка жилья в городе, где давным-давно ничего не строится, тем не менее, они существуют. Вторичный рынок жилья, то есть перепродажа давно построенного и сданного в эксплуатацию фонда, по данным аналитиков в г.Степногорске, что расположен в Акмолинской области, процветает.

Странно слышать о проблемах рынка жилья в городе, где давным-давно ничего не строится, тем не менее, они существуют.

Вторичный рынок жилья, то есть перепродажа давно построенного и сданного в эксплуатацию фонда, по данным аналитиков в г.Степногорске, что расположен в Акмолинской области, процветает. За прошедший год было совершено более тысячи операций купли-продажи-обмена квартир. Согласитесь, достаточно много для 237 домов.

В неделю, только через агентства недвижимости и риэлторские конторы, совершается 30-40 сделок. А кроме этого еще часть их идет через нотариусов и проводится напрямую в частном порядке.

Считалось, что с наступлением кризиса, продажи резко упадут. Ведь у людей нет денег, а спасавшая все эти годы ипотека, рухнула. Но, оказывается, и без ипотеки мы все можем. Просто структура сделок претерпела изменения. В кризисное время, люди больше чем когда-либо, предпочитают изменять площадь жилья, путем обмена с доплатой, при этом сумма доплаты с прежних в среднем 5 тысяч условных единиц, сократилась до 2-3.

По сравнению с концом 2009 года, количество сделок на начало 2010 года, возросло, как выросла и цена на квартиры. Если в ноябре-декабре прошлого года, 1 квартира в среднем стоила 4,5 тысячи условных единиц, то в январе-феврале нынешнего - уже 6 тысяч.

Средняя цена таит в себе массу подводных камней, как любой усредненный показатель. Дело в том, что Степногорск, как и любой населенный пункт, можно условно зонировать по "привилегированности" жилья. И пик продаж приходится (как впрочем, и везде) вовсе не на его центральную часть. Считается, что дома пятого микрорайона, в особенности девятиэтажки по Лунному, это "молодое" жилье, повышенной комфортности. Потому и квартиры там обычно стоят дороже и пользуются наибольшим спросом: 1-комнатные в среднем, в зависимости от площади, от 11 тыс у.е; 2-комнатные от 15-16 тыс. у.е; 3-комнатные - от 17 тыс у.е.; 4-5 комнатные от 30 тыс.у.е. все эти цены приведены на текущий момент и рассчитаны от минимального показателя, предполагая любую "верхнюю планку". То есть, могут быть на сколько угодно бОльшими. Но реальная рыночная цена именно такова. Почему именно эти дома считаются самыми лучшими в Степногорске, неясно. По оценкам специалистов, самый безобидный их недостаток - неполадки в вентиляции.

Высотные дома по городу ценятся несколько дешевле: и стоимость квартир в них на 5-6 тыс у.е меньше. Что естественно: наиболее дешевые квартиры в высотках четвертого и девятого микрорайонов, поскольку первые испытывают проблемы с холодным водоснабжением, а вторые находятся на краю города и построены не из кирпича, а из цельных бетонных панелей, и в них слишком холодно суровыми северными зимами.

Стандартные пятиэтажки, также можно разделить на пятый микрорайон - и остальные. Самые дорогие - дома в 7-м микрорайоне, где они относительно не давно построены и выгодно расположены. Самые дешевые - 1-3 микрорайоны, где домов моложе 40 лет и не встретишь.

Кто же приобретает жилье? Основная масса покупателей - жители города, до 70%. Свадьбы, как и разводы, ведут за собой раздел недвижимости. К ним присоединяются люди, потерявшие привычный уровень доходов и не имеющие возможность содержать большую квадратуру - они переезжают в квартиры поменьше.

Около 30% всех сделок совершают иногородние: бывшие степногорцы, перебравшиеся в свое время в столицу и не "потянувшие" там кредит, жители близлежащих поселков, тянущиеся к цивилизации, оралманы. Находятся и те, кто хранит в недвижимости деньги, рассчитывая купить подешевле, продать подороже. Все-таки относительная близость к столице дает свои преимущества.

И, что любопытно, все расчеты, особенно в период кризиса, идут "живыми" деньгами. Процент сделок проводимых через ипотеку - ничтожен. А какие-то агентства недвижимости не сталкивались с ними практически с начала кризиса, то есть с августа 2007 года.

Между тем, крупные банки в республике, продолжают давать ипотечные кредиты. И даже, если вам откажет местное представительство, то кредит можно взять, съездив в филиалы в Астане, Караганде и любом другом крупном городе. Правда, в этом случае вы столкнетесь с проблемой: необходимо будет привозить экспертов-оценщиков банка на место, за свой счет.

В целом, сейчас с ипотекой в Степногорске довольно сложная ситуация. Большинство банков представлены не филиалами, а расчетно-кассовыми пунктами. Филиалы в нашем городе имеют только "Цесна-банк" и "Народный". Остальные собирают пакет документов клиента и направляют в ближайший филиал или головной офис, что, естественно продлевает время рассмотрения дела.

Но даже в таких условиях, за последние 4-5 лет, степногорцы успели набрать квартир под ипотеку. Что же происходит сейчас? Судя по информации, предоставленной управляющими банков местных представительств, все не так плохо.

"Цесна-банк": За последние четыре года 164 жителя Степногорска получили займы в АО "Цеснабанк" на приобретение недвижимости и улучшили свои жилищные условия. Кредитование осуществлялось по приемлемым ставкам вознаграждения, их средняя величина составила около 13% годовых. На данный момент Цеснабанк осуществляет выдачу займов по условиям рыночной программы АО "Ипотечная организация "Казахстанская Ипотечная Компания". Банку удалось организовать процедуру рефинансирования займов практически во всех регионах Республики. Всего в рамках двух траншей под программу рефинансирования в Степногорске попали 109 проектов на общую сумму 159,7 млн. тенге. Кроме этого банк учитывает сложную остановку мирового кризиса и проводит лояльную политику по отношению к заемщикам, индивидуально рассматривая вопросы отсрочки платежей, начисления штрафов и пенни, и реализации заложенного имущества. Коротко говоря, банк заинтересован не в продажи вашего жилья, а в своевременном погашении кредита.

Можно сделать вывод, что проблемные кредиты у банка имеются, хотя его публикации о продаже с торгов заложенного имущества, встречаются нечасто.

"Народный банк": Осторожная кредитная политика, продуманные условия, оценка места работы, стажа заемщика, семейного положения и так далее, позволили обезопасить его от проблемных ипотечных займов. На данный момент за банком числится около 50 ипотечных займов на суммы в среднем около 2 млн 300 тысяч тенге каждый. Ставка вознаграждения, в зависимости от программы кредитования, то есть от того, что является обеспечением кредита - вклад или сама квартира, и время займа в пределах 7 -11% и 14-18% годовых. В основном люди рассчитывали на погашение в течение 10 лет, и многие расплачиваются досрочно.

БТА: Банк выдавал ипотечные кредиты на срок до 20 лет, но степногорцы ограничиваются обычно 10-15 годами и по возможности стараются гасить их досрочно. Было выдано около 40 займов под 12-17% годовых, начисляемых на остаточную сумму.

Также известно, что не все покупают квартиры напрямую через ипотеку. Определенная часть жителей города, закладывая уже имеющееся жилье, берет кредит "на неотложные нужды" для покупки квартиры. Поскольку выдается 50% рыночной стоимости жилья, то денег от залога, допустим 4-х комнатной квартиры, вполне хватит на однокомнатную. Такие кредиты известны, но просчитать их количество невозможно.

Естественно, что проблемные ипотечные кредиты существуют, их около 10% от общего количества, и по ним принимается ряд мер.

Обычно, все начинается со звонка с напоминанием, предупреждением. И многим хватает: они находят деньги и оплачивают. Порой проблема разрешается на стадии подачи иска в суд (до него доходит менее 1 процента дел): человеку предлагается либо оплатить очередной взнос, штрафы, пени, погасить кредит, либо, если денег просто нет, в определенный срок, обычно это 30 дней, реализовать квартиру и расплатиться. В любом случае, состоится суд, и через все вышеперечисленное все равно придется проходить, но тогда прибавятся еще и судебные издержки. Обычно, при продаже квартиры и погашении долга банку, остается достаточно средств для покупки меньшей площади.

По мнению управляющего степногорского отделения БТА банка, степногорские заемщики более ответственно относятся к кредитам, но есть и особенности чисто советского менталитета: люди не заботятся о себе. Всего процентов 10 от числа заемщиков, сами бегают в банк, ищут пути выхода из сложной ситуации, за остальными приходиться "бегать" уже сотрудникам.

"Темирбанк": Данный банк, судя по постоянным публикациям о проведении торгов заложенным имуществом, разными методами, как на повышение, так и на понижение ставок, имеет целый пакет проблемных кредитов. А судя по бесконечно повторяющимся адресам квартир, испытывает проблемы с их реализацией. И в самом деле, сбывая жилплощадь, банк как рассчитывает, как минимум покрыть сумму кредита, плюс все накопленные штрафы и пени. А поскольку ипотека выдавалась в период высокой стоимости жилья, сделать это чрезвычайно сложно. На данный момент, выдача ипотечных кредитов банком прекращена на неопределенный срок.

***

Можно смело сказать, что ипотечные проблемы не миновали Степногорск, но обходятся малой кровью. Ходят слухи, что некоторые банки, не прекратившие выдачу таких займов, находят свои, индивидуальные выходы из ситуации, предлагая возможным клиентам перекупать квартиры, в свое время приобретенные другими клиентами под ипотеку.

То есть, приходя в банк за кредитом, вам предлагается купить не то жилье, которое хотите вы, а только из списка проблемных, составленного банком, естественно по цене, на данный момент превышающей среднерыночную.

Учитывая совсем не маленький процент ежегодного вознаграждения, жилплощадь будет стоить как самолет. И здесь роль могут сыграть несколько аспектов: негде жить и возьмете на любых условиях, либо начнете занимать у друзей и знакомых, с расчетом дальнейшего залога приобретенного жилья и раздачи долгов, либо обойдетесь тем, что имеете.

Впрочем, в Степногорске по статистике средняя заработная плата составляет 58 800 тенге, а цены на квартиры относительно невысоки.

11.03.2010

Наталия Юхно, www.gazeta.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.