Продается коттедж

Доступное, дешевое жилье можно строить и без помощи государства, достаточно, чтобы оно не мешало

Доступное, дешевое жилье можно строить и без помощи государства, достаточно, чтобы оно не мешало

Государство заботится о казахстанцах, когда речь заходит о решении жилищного вопроса, этого нельзя отрицать. Две программы жилищного строительства дали стране почти 30 млн кв.м квартир. Правда, цены на них постоянно росли.

Такова уж конъюнктура. Между тем, как утверждают девелоперы, есть реальная альтернатива на этом рынке. Для ее реализации государству даже не нужно тратиться. Единственное, что от него требуется, –входит в перечень обязанностей: финансирование инфраструктуры, урегулирование законодательства и еще более упорная борьба с коррупцией в регионах. Все остальное строители сделают сами, причем с долгосрочным понижающим трендом. Или, говоря простым языком, при росте объемов строительства цена будет падать.

Казахстан с его бесконечными территориями вызывает недоумение у европейцев. По их мнению, мы должны отдавать все силы земле. Но здесь речь пойдет вовсе не о сельском хозяйстве. Дело в другом, с нашими просторами мы продолжаем ютиться в многоэтажных «скворечниках». Загородные благоустроенные дома почему-то не в чести. И прежде всего из-за цены. При этом во всем мире коттеджные поселки считаются едва ли не самым дешевым способом решения пресловутого жилищного вопроса.

Рациональный ум европейца понять наших доводов не может. Им доподлинно известно, что даже на скромных территориях люди вполне могут жить в собственных домах. В стремлении исправить ситуацию мы сажаем дорогих гостей в красивые иномарки и везем за город, на дачу. Но тем самым лишь увеличиваем градус непонимания.

С пониманием коммунальных благ никак не срастаются шесть соток на склоне горы у «черта на рогах» и «толчок» под открытым небом. Именно в этот момент мы прибегаем к последнему средству — шашлыкам, напиткам и задушевным песням. Гостям нравится, но вопросы остаются.

Сколько строим?

В волшебном зеркале отечественной статистики многие параметры выглядят, как правило, много лучше, чем на самом деле. Вооружившись официальными цифрами двухлетней давности (сейчас такая статистика почему-то Госстатом не ведется), легко доказать, будто Казахстан уверенно встал на путь развития коттеджного домостроения и решительно движется в этом направлении.

Судите сами. По данным Статагентства, в 2007 году на долю индивидуального жилищного строительства(ИЖС) пришлось 47,8 процента от всего введенного в стране жилья. Выходит, до кризиса у нас ежегодно строилось в индивидуальном секторе около 3 млн кв. мжилплощади. Сомнительно, чтобы эта статистика сильно потеряла и в последующие годы кризиса. Значит, возможность такого строительства все же есть, что бы там ни говорили.

Некоторые эксперты полагают, что кризис может стать катализатором рынка коттеджного домостроения. Так, управляющий директор девелоперской компании «Алтай» Евгений Ким напоминает, что ключевым барьером в развитии сегмента загородного жилья до начала депрессии оставались чрезвычайно высокие цены на землю, что делало мечты большинства горожан о собственном доме неосуществимыми. Теперь, когда стоимость участков упала на 50–70 процентов, можно ждать прорыва.

– Однако никто не отменял других проблем отечественного коттеджного строительства, главные из которых — коммуникации и коррупция чиновников на местах, – говорит Евгений Ким. – Именно эти факторы тормозят развитие рынка индивидуального домостроения. А главное, решить эти проблемы может лишь государство, для чего потребуется изрядная политическая воля. Бизнес в данном случае практически бессилен.

Где строим?

Еще со времен Великой депрессии в мире считается, что строительство коттеджного жилья является оптимальным способом решения жилищного вопроса. В 1930-х годах американцы сумели окружить тесные мегаполисы уютными «левиттаунами». По словам Евгения Кима, взрывной рост коттеджного домостроения в США был обеспечен опережающим развитием инфраструктуры. И инфраструктура эта создавалась за счет государства, а не на деньги девелоперов. То есть в рамках аналогичной казахстанской «Дорожной карты» велось масштабное возведение окологородской инфраструктуры.

– В США к планированию того или иного жилого поселения подходили системно. Точно так же происходит и сегодня. С самого начала каждый проект учитывает все существенные факторы, включая бизнес-активность и создание рабочих мест. Рассчитывается необходимый объем инфраструктуры. В итоге американцы вряд ли столкнутся с тем, что поблизости от загородного дома окажется пять парикмахерских и не будет ни одной аптеки, – поясняет Евгений. – И нам надо расти не вверх, а вширь, тем более принимая во внимание высокую сейсмоактивность на юге и востоке республики. Перспективы коттеджного домостроения в Казахстане огромны.

Кто бы спорил. Преимущества очевидны. Высокая скорость строительства, возможность введения жилых массивов фазами и широчайший простор, открывающийся перед владельцами индивидуальных строений в части реконструкции и расширения метража. В таких условиях вполне можно решать демографическую проблему в масштабах семьи.

Но до сих пор в Казахстане, по независимым данным, застроено «культурными» коттеджами чуть более одного процента общей территории страны. Достаточно выехать на автомобиле из любого крупного города, и вскоре глазу откроется одна и та же картина. Огромные и никем не используемые поля, степи и холмы, поросшие травой и бурьяном. В лучшем случае – саманные деревеньки. Казалось бы, бери и строй. Строй и расселяй людей, прикрепляй их к «малой родине». Но все это пока мечты.

– Главное препятствие для освоения территорий – отсутствие понятных планов их развития, – уверен девелопер. – Речь идет об инфраструктуре в широком смысле – инженерной, транспортной и социальной. Попробуйте-ка пожить за городом без детских садов, школ, поликлиник и магазинов. В таком случае это не дом, а дача. То есть временное, а не постоянное обиталище. Будущему собственнику жилья, помимо всего перечисленного, важно также знать, каким будет окружение этой территории в перспективе.

Очевидно, до тех пор, пока политическое руководство страны не добьется от низовых исполнительных структур решения поставленных задач — внедрения комплексных инфраструктурных проектов по подготовке территорий и защиты инвесторов от поборов, ни о каких поселках эконом-класса можно даже не заикаться. В нынешних условиях вернуть вложения девелоперы способны, лишь реализуя дорогие проекты, если и не премиального, то уж точно бизнес-класса.

– Мы надеемся, что государственная политика ближайших лет как на федеральном, так и на местном уровнях будет нацелена на последовательное развитие инженерной и транспортной инфраструктуры. Все остальное по силам частному бизнесу, – уверен Евгений.

Кто строит?

До кризиса замахивались на возведение коттеджных городков многие строительные компании. После кризиса их осталось, к примеру, под Алматы считаные единицы. Оно и понятно, снижение потребительской активности в целом и банковской в частности затронуло и эту отрасль. Причем не в последнюю очередь. Сейчас ее нужно как-то вернуть к жизни.

Одним из действенных стимуляторов спроса на коттеджные дома могло бы стать развитие ипотеки загородной недвижимости. По данным Евгения Кима, в прошлом году, да, собственно, и в докризисном прошлом банки связывались с внегородской собственностью довольно неохотно. Не мудрено, что в 2009 году лишь один процент ото всех выданных ипотечных кредитов приходился на покупку загородной недвижимости.

Банкиры объясняют причины столь удручающей статистики. Во-первых, многие земельные участки были приобретены застройщиками с откровенными нарушениями законодательства, что делает финансирование покупки домов в таких поселках рискованным. Во-вторых, Казахстанская ипотечная компания не принимала к выкупу закладные по ипотеке загородной недвижимости, что лишало банкиров, каких бы то ни было стимулов кредитовать загородные проекты. Кроме того, загородные коттеджи очень долго проходят процедуры сдачи в эксплуатацию. А это тоже никому не выгодно.

Именно поэтому сегодня назрела необходимость вновь поставить строительство коттеджного жилья на индустриальные рельсы. Идея на первый взгляд выглядит здравой. Прежде внедрение технологий панельного домостроения позволило быстро застроить крупные города многоквартирными домами. Теперь тот же опыт пытаются применить и «на земле». В Казахстане существуют более 20 крупных производств, обеспечивающих выпуск быстровозводимых загородных домов.

– Строительство загородных домов по таким технологиям позволяет снизить себестоимость квадратного метра до 55 тысяч тенге за квадратный метр, а в перспективе до еще более низких цен. Все зависит от объемов производства, – уверяет Евгений Ким. – Правда, есть и проблемы. Покупатели воспринимают такие дома с опаской. Поэтому индустриальный тип загородных домов может быть использован преимущественно в социальных проектах.

Да, «индустриальные» коттеджи будут уступать домам более высокого класса. Но и цена на них может оказаться существенно ниже, что в перспективе грозит подорвать бизнес застройщиков, привыкших поднимать цены на свои проекты до небес. Правда, главная причина высокой стоимости загородной недвижимости лежит все-таки совсем в иной плоскости.

Кто мешает?

Эксперты единодушны: стимулировать спрос и добиться взрывного роста на рынке коттеджного строительства можно только путем снижения их стоимости. А произойдет это лишь при условии, что власть сумеет обуздать чиновничью коррупцию и начнет финансировать подготовку участков за свой счет, как это делается во всех развитых странах.

Стоимость загородного жилья сегодня в значительной степени складывается вовсе не из цены на стройматериалы, а из стоимости самой земли, подключения участка ко всем сетям и прочих «административных» затрат. По оценкам Евгения Кима, непосредственно на строительно-монтажные работы приходится лишь 40 процентов от стоимости дома.

– Дом площадью 120 кв. м на окраине крупного города может стоить не более 8,8 млн тенге (60 тысяч долларов, или 490 долларов за кв. м). Откуда же берутся нынешние безумные цены? А я объясню. Строительство коттеджа в поселке эконом-класса обходится в 6–7 млн тенге. На продажу, с учетом стоимости земли (25 процентов), подведения к участку всех коммуникаций (20 процентов) и административных издержек (около 15 процентов), объект выставляется уже не дешевле 12 миллионов. Добавив «интерес» застройщика, получаем конечную стоимость дома на уровне 16 млн тенге.

Девелоперы уверяют: если бы власти выделяли землю хотя бы за полцены, обеспечивали проект всеми необходимыми коммуникациями и победили коррупцию, стоимость «идеального» дома была бы вполовину ниже нынешней. Очевидно, что желающих приобрести дом для постоянного проживания за 9–10 млн тенге нашлось бы предостаточно.

– Массовый платежеспособный спрос, – указывает Евгений Ким, – сконцентрирован в сегменте от 5 до 12 млн тенге за единицу жилья.

По-прежнему нерешенной остается и проблема взаимоотношений застройщика с местными администрациями. Евгений открыто говорит, что его компании часто приходится сталкиваться с вымогательством, поборами и затягиванием процессов утверждения и принятия решений со стороны чиновников.

– Как в таких условиях я могу снижать цену? – в сердцах спрашивает девелопер. – Разве что отказаться от прибыли. Когда я прихожу к местному чиновнику и говорю, что строю доступное жилье, мне отвечают, что это ерунда и демагогия, а платить за их «услуги» все равно придется. Но почему я должен работать бесплатно, а чиновники, не производящие никакого продукта, будут кормиться от моей деятельности и покупать на мои деньги дорогие машины?

Таким образом, для решения проблемы необходимо на уровне центральной власти добиться максимального упрощения всех согласовательных процедур и снятия большинства административных барьеров на законодательном уровне. Ведь проблемы «коттеджного Казахстана» кроются не в технологической, не в архитектурной и даже не в инвестиционной плоскости. Решать их нужно нередко не девелоперам, а прокурорам и судьям, призванным бороться с коррупцией. Именно от этих сил сегодня зависят шансы миллионов граждан на обретение собственного загородного дома.

23.06.2010

Алексей ХРАМКОВ, www.liter.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.