Залоговая недвижимость: скоро начнут торги на понижение?

Казахстанские банки второго уровня медленно, но верно начали выставлять на продажу залоговое имущество. Банковские стенды, а также газетные страницы пестрят объявлениями о распродаже заложенного заемщиками имущества, которые не смогли расплатиться по кредитам.

Казахстанские банки второго уровня медленно, но верно начали выставлять на продажу залоговое имущество. Банковские стенды, а также газетные страницы пестрят объявлениями о распродаже заложенного заемщиками имущества, которые не смогли расплатиться по кредитам. Финансисты считают, что банки уже начали «захлебываться» никому сегодня не нужной недвижимостью, и это только начало. Кто накинул удавку на шею банкам и каков будет финал? Попробуем поразмыслить над этим.

Понятно, что в связи с экономическим кризисом расплачиваться по кредитным счетам людям стало сложнее. Это коснулось как физических лиц, которые приобрели при помощи банковского займа недвижимость, так и юридических лиц, занявших у банков на развитие своего бизнеса.

По данным Атырауского филиала Нацбанка РК, задолженность по ипотечным кредитам филиалов банков второго уровня (БВУ) по состоянию на май этого года составила 68,4 млрд тенге (по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года снижение на 22,8%). При этом с начала текущего года атыраускими филиалами банков предоставлено ипотечных займов на 7,3 млрд тенге (снижение по сравнению с соответствующим периодом 2009 года на 25%).

Просроченная задолженность по займам филиалов БВУ на май 2010 года составила 9,1 млрд тенге, по сравнению с аналогичной датой прошлого года увеличение на 69,9%, из них физические лица – 6,6 млрд тенге (рост на 70,9%), юридические лица – 2,5 млрд тенге (увеличение на 67,5%).

Однозначно, что жизнь стала дороже, многие граждане лишились былых доходов, а у предпринимателей просто «не пошел» бизнес, так как у потребителя отсутствует спрос. Платить по займам стало просто нечем. Людям стало проще отказаться от залогового движимого и недвижимого имущества.

Кризиса не ждал никто – ни простые граждане, ни сами банкиры. Но, к слову, банки сами накинули удушающую петлю на свои шеи. Набрав займов в зарубежных банках под низкие проценты, они поставили перед собой цель – получить как можно больше выгоды. Началась повальная раздача кредитов казахстанцам. Еще буквально года три назад кредиты выдавались населению на довольно мягких условиях при высоких кредитных ставках. В качестве залога при выдаче ипотеки банки принимали приобретаемую заемщиком недвижимость. Банки не проверяли должным образом платежеспособность своих клиентов. Это стало первой ошибкой банкиров.

Вторая и самая серьезная ошибка банков – слепая погоня за прибылью. Расчет их был прост. Кредиты на покупку движимого имущества, на развитие бизнеса и ипотеку на момент полного погашения приносили бы банку доход до 300% от суммы займа. Рассмотрим это на упрощенном примере. Допустим, человек приобретает автомобиль в кредит стоимостью 13 000 у.е. При этом он делает первоначальный взнос 3000 у.е., остальные 10 000 у.е. в качестве займа на два года выдает банк под, например, 16% годовых. Приобретенный автомобиль обойдется покупателю в 16200 у.е., а доход банка по этому кредиту составит 30% от суммы займа.

Доходы от ипотечных кредитов еще выше. К примеру, стоимость квартиры - 100 000 у.е., заём оформляется на 20 лет под 16% годовых. В конце срока кредитования заемщик должен вернуть банку 420 000 у.е. Доход банка при этом составит 300% от суммы займа.

Повальная раздача ипотечных кредитов вызвала потребительский спрос на рынке недвижимости, что спровоцировало резкий рост цен на недвижимость.

Причиной заоблачных цен на недвижимость стали сами же банки.

Изначально главной их ошибкой стала неправильная оценка имущества при выдаче кредитов. Кредиты выдавались исходя из рыночной стоимости недвижимости. Рынок недвижимости начал диктовать свои условия. Столь существенного и несоразмерного с реальным положением дел повышения цен можно было бы избежать. Казахстанские банки выдавали кредиты по реальной рыночной стоимости, хотя во всех развитых странах при выдаче ипотеки используется метод оценки по доходной стоимости.

Не будем вдаваться в сложные математические расчеты, но метод данной оценки предполагает, что оценочная стоимость равна доходу, который может принести недвижимость (если ее, скажем, сдавать в аренду) плюс сумма вознаграждения банку за весь период займа. По нашей просьбе экономисты оценили недвижимость стоимостью 100 000 у.е. (на которую банк выдает кредит под 16% годовых сроком на 20 лет) по методу доходной оценки. Получилось чуть больше 50 000 у.е. В эти расчеты ещё не заложена амортизация недвижимости (уменьшение стоимости имущества с годами – чем больше срок службы, тем дешевле). При учете амортизации стоимость квартиры будет еще ниже. Одним словом, банкам в погоне за большой прибылью было выгодно при выдаче кредитов использовать метод рыночной оценки – чем больше они денег выдадут, тем больше получат в итоге.

Теперь, когда в результате экономического кризиса население стало неплатежеспособным по кредитным счетам, залоговое имущество мертвым грузом осело в банках и не приносит никой прибыли. Еще в прошлом году банки делали робкие шаги, выставляя залоговую недвижимость на торги. Сейчас наблюдается их особенная активность. На всех сайтах банков второго уровня появился отдельный раздел по реализующемуся залоговому имуществу. Абсолютным рекордсменом по наличию имущества, выставленного на торги, является Альянс Банк. В недалеком прошлом именно этот банк пользовался особой любовью у населения, именно там выдавалось большое количество займов.

Существует два метода проведения торгов – английский (на повышение) и голландский (на понижение). Пока банки пытаются реализовать залоговый груз на торгах по английскому методу. Но, как отмечают банкиры, население все же не может похвастаться покупной способностью. Реализация залогового имущества идет очень слабо.

Понижение спроса на рынке по идее должно спровоцировать понижение цен. В Атырау, как ни странно, цены на недвижимость в сторону понижения изменились не существенно. Вот, к примеру, в Алматы цены упали почти в два раза. Между тем некоторые экономические аналитики придерживаются мнения, что цены еще будут падать повсеместно по Казахстану.

Учитывая низкую покупательскую способность населения плюс новые задолженности по займам, а также необходимость возврата казахстанскими банками своих займов в зарубежные банки, банки рано или поздно будут вынуждены проводить торги по реализации залогового имущества по голландскому методу, чтобы хоть как-то вернуть деньги, розданные населению. Ко всему, мир в настоящее время пребывает в ожидании второй волны кризиса. Несомненно, все это и станет причиной обвала цен на жилье.

Возможен также и такой вариант. На помощь загибающимся банкам придет государство (как это уже было при первой волне кризиса). Тогда все залоговое имущество перейдет в собственность государства. Вполне вероятно, что государство направит это имущество на социальные цели, и реализовываться оно будет уже по номинальной цене.

Уже сейчас при просмотре объявлений о реализации банками залогового имущества можно встретить неплохие варианты недвижимости со стартовой стоимостью 15-20 тыс. долларов. И это не предел.

22.07.2010

Тамара СУХОМЛИНОВА, www.azh.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.