Дорогая стройка

О тенденциях на рынке недвижимости и в строительной отрасли «&» рассказал председатель совета директоров ТОО «Корпорация Базис-А» Александр Белович.

О тенденциях на рынке недвижимости и в строительной отрасли «&» рассказал председатель совета директоров ТОО «Корпорация Базис-А» Александр Белович.

– Александр Якубович, каковы ваши прогнозы относительно цен на недвижимость?

– Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. Объективно здания, построенные 30 лет назад, не могут стоить столько же, сколько современные, если они не были построены с таким расчетом, чтобы заложенные технологии и материалы соответствовали требованиям сегодняшнего дня и всем нормативным документам. Между тем ажиотаж и дефицит жилья в Алматы и Астане за последнее время настолько высоки, что вторичное жилье по ценам сравнялось с новым. Однако на сегодня такое жилье исчерпало все свои ресурсы, и цены на него должны снизиться. Насколько – определит рынок.

Что касается жилья, сданного в эксплуатацию в последние годы, построенного по современным технологиям, в хороших районах, то на него цена не упадет. Об этом свидетельствует и мировой опыт. Дома, выполненные в эксклюзивном архитектурном стиле, продуманные по всем инженерным параметрам, в престижных районах, никогда не обесцениваются. К такой недвижимости можно отнести и сооружения нашей компании. К примеру, в 2002 году мы продавали 1 кв. м на первичном рынке по $500. Сегодня это жилье на вторичном рынке стоит $3-4 тыс. за квадрат. Если говорить об Астане, то на такие жилые комплексы от «Базиса-А», как «Астана Жулдызы», «Жансая», «Нурлы Дала» и другие, цены будут только расти.

Каковы же ценовые горизонты первичного рынка? Среди наших покупателей очень много инвесторов, приобретающих квартиры либо детям на будущее, либо для сохранения денег, либо для сдачи в аренду. Хочу успокоить клиентов. Вклады в нашу недвижимость – по-прежнему правильное решение. Цена на жилье на первичном рынке будет повышаться. Это обусловлено рядом причин. Земли в выгодных месторасположениях, обеспеченных хорошей инфраструктурой, становится меньше. Соответственно, стоимость ее увеличивается. В Алматы уже нет свободных для застройки площадей. Для этого нужно сносить старые здания. И это ведет к значительному удорожанию строительства. За последний год цена земли в южной столице выросла в 3-4 раза. И сегодня земля – это существенный фактор повышения стоимости строительства жилья. Многие строительные компании не могут обеспечить подключение новых жилых комплексов к системам водоснабжения, теплоснабжения, электроэнергии. Во многом это связано с тем, что в городах не хватает мощностей. Государство принимает меры по созданию новых энергетических объектов, по строительству водопроводов. Но пройдет время, пока они заработают. А мы хотим строить сейчас. Этот фактор значительно сдерживает восстановление баланса предложения и спроса на рынке.

– Какие еще факторы значительно влияют на удорожание стоимости строительства?

– Тенденция роста цен на стройматериалы не теряет силы. Индустрия стройматериалов не успевает за темпами развития строительства. Хотя создается много новых заводов, но нехватка стройматериалов собственного производства остается огромной. В конечном счете большой спрос порождает большую цену. В среднем цены на стройматериалы выросли на 60-65% за последнее время.

Колоссальный дефицит специалистов также влияет на конечную цену квадратного метра. Сегодня потребность корпорации в специалистах высокого уровня составляет 5-7 тысяч человек. К сожалению, стремительно снижается производительность труда в строительной отрасли в связи с тем, что квалифицированных специалистов становится меньше. Этот показатель по сравнению с зарубежными странами у нас ниже в 5-6 раз. Чтобы удержать профессиональные инженерно-технические и рабочие кадры, мы пересматриваем по нескольку раз в год их расценки на заработную плату в сторону увеличения. Как результат, в структуре затрат заработная плата занимала и без того весомое место, а за последние два года она дополнительно выросла еще на 15%. Мы видим, что государство пытается решить нашу проблему. Увеличивается квота на привлечение иностранной рабочей силы, возрождается система профессионально-технического образования. Все эти меры принесут плоды, но, опять же, спустя какое-то время.

Кроме того, увеличиваются затраты на транспорт и механизмы. За последние годы они выросли в 2-3 раза. Автотранспорт, бульдозеры, краны и др., которые остались со времен Советского Союза, уже списаны или не пригодны в производстве. Мы приобретаем новую современную дорогую технику, эксплуатация которой значительно дороже.

Квадрат жилья становится дороже и дороже из-за постоянно растущих расходов застройщика, которые складываются из стоимости земли, затрат на банковские проценты по кредиту, оплаты долевого участия за подключение к инженерным коммуникациям, строительства магистральных сетей, развития городской инфраструктуры (дороги, проезды), затрат на создание объектно-социальной инфраструктуры (детский сад, спортивный комплекс и т.д.), затрат на проект, рекламу, маркетинговые исследования, услуг по продаже недвижимости, услуг по оформлению недвижимости, затрат на эксплуатационный период, затрат на создание службы эксплуатации, рисков, связанных с длительным получением средств дольщиков и, конечно же, затрат по строительству самого здания с обустройством прилегающей территории, внутриплощадочных инженерных коммуникаций.

При этом надо учитывать, что здание зданию рознь, в зависимости от его местонахождения или применения альтернативных обычному простому дому высококачественных строительных материалов, современных инженерных коммуникаций и оборудования, передовых достижений при строительстве фасада, сложных архитектурных форм стоимость его может разниться значительно, все это зависит от многих факторов.

Корпорация «Базис-А» вступила в Ассоциацию застройщиков Казахстана. С какими инициативами вы намерены обратиться к правительству?

– На последнем заседании ассоциации застройщики были настроены оптимистично. Государство идет нам навстречу. Выделяются значительные средства для поддержания рынка. Продажи возобновились. Цены у застройщиков не снизились. Наш совет правительству – взяться за ипотеку. На это есть огромные резервы. Тогда еще больше населения сможет решить квартирный вопрос с помощью ипотеки. К кредитованию могут подключиться и пенсионные фонды. В России, например, большой объем выданных ипотечных кредитов приходится на долю государственных банков. Также мы предлагаем правительству прописать критерии отбора на лицензирование деятельности застройщиков. Данная мера позволит избавиться от непрофессионалов на рынке.

02.11.2007

Нургуль Карабаева, www.and.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.