Ипотечные проблемы

В последние годы, в связи с глобальным финансово-экономическим кризисом, возникли определенные проблемы в финансовом секторе Казахстана, для решения которых государство вынуждено проводить большую работу, в том числе, по совершенствованию законодательства, а также использовать средства Национального фонда.

В последние годы, в связи с глобальным финансово-экономическим кризисом, возникли определенные проблемы в финансовом секторе Казахстана, для решения которых государство вынуждено проводить большую работу, в том числе, по совершенствованию законодательства, а также использовать средства Национального фонда.

В число этих проблем входят и вопросы, связанные с тем, что у многих заемщиков казахстанских банков второго уровня появились трудности с погашением ипотечных кредитов.

С корреспондентом Казинформа о причинах возникновения трудностей у «ипотечников» говорит предприниматель из Кокшетау, кандидат экономических наук Нурлан Дюсенбаев.

- Нурлан Магжанович, почему о проблемах ипотечного кредитования так много говорят и пишут? Ведь Правительством уже принимались определенные решения, которые должны были способствовать улучшению положения заемщиков?

- Прежде, чем говорить о принятых мерах и их эффективности, хотелось бы отметить социальную значимость проблемы. На сегодняшний день в Казахстане насчитывается более 800 тысяч «ипотечников». Если у каждого из них в семье хотя бы по четыре человека, то получается, что значительная часть населения переживает трудности, связанные не с влиянием глобального кризиса на экономику Казахстана - с этим влиянием государство уже справляется, - а именно с той системой ипотечного кредитования, которая сложилась в нашей стране. Сам по себе ипотечный кредит для большинства казахстанцев - достаточно нелегкое бремя, которое им предстоит нести еще много лет. Все это время они будут во многом отказывать себе и своим семьям, чтобы расплатиться с банком. Это, в конечном счете, отразится и на уровне жизни этих семей, и на демографической ситуации в стране, потому что средства, необходимые для воспитания детей, будут уходить на погашение кредитов.

В этом году уже были случаи, когда заемщики, не согласные с пересчетом сумм погашения кредитов, собирались на митинги. В следующем году, по всей вероятности, будет вторая волна таких проблем - в связи с тем, что закончится отсрочка платежей, которую банки, по требованию Правительства, предоставили заемщикам в этом году. Кроме того, банки второго уровня, выполняя это требование, сделали так, что задолженности у «ипотечников» вырастут, хотя и по первоначальным условиям прибыль банков от ипотечных кредитов велика, а условия их погашения не всегда законны. Об этом я неоднократно писал в различные средства массовые информации, и несколько моих статей было опубликовано.

- Что именно, на Ваш взгляд, неправильно в нашей модели ипотечного кредитования?

- Во-первых, это аннуитетный метод погашения основного долга и процентов, который впервые начали применять федеральные агентства США «Fannie Mae» и «Freddie Mac.». Именно из-за этого происходит ипотечный кризис в разных странах, но банкиры об этом не говорят, а правительства до сих пор не понимают, в чем сущность анннуитетного метода.

По этому методу за 20 лет основного периода деньги на погашение кредита идут сначала на погашение процентов - 99, 9 процента, а затем на уменьшение основного долга - 0,1 процента. Средства, поступающие в виде процентов по кредиту, могут расходоваться на зарплаты сотрудникам банков, бонусы и премиальные, на другие цели - как прибыль, но возврат основного долга при этом происходит в небольших размерах. Как только банк теряет доступ к внешним источникам финансирования, как это произошло в 2007 году в РК, оказывается, что у банка не хватает оборотных средств.

Второй момент, на который уже обратил внимание сам Глава государства. В феврале этого года на совещании с финансистами Президент Н.А.Назарбаев отметил, что «отмечаются факты заключения теньговых договоров с привязкой к иностранной валюте». Но я могу смело утверждать, что речь должна идти не об отдельных фактах. Например, БТА Банк за последние 5-7 лет все ипотечные кредиты выдавал на условиях погашения по аннуитетному методу с привязкой к индексации доллара США. В результате, вместо 12-15 процентов годовых, заемщики платят 30 и выше процентов годовых. Можно вспомнить последнюю девальвацию тенге, когда порочность этой практики - «привязки к доллару», - проявилась в полной мере. Люди, которые платили ежемесячные взносы в размере 40-50 тысяч, сразу оказались вынуждены отдавать банку 55-65 тысяч. При этом, хотя заемщики платят со временем все больше и больше, основной долг, практически, не уменьшается - ведь, как мы отмечали, вначале идет оплата процентов. Таким образом, и общая сумма выплат, в конечном итоге, намного превышает сумму, предусмотренную первоначально. Хочу подчеркнуть, что я - не сторонний наблюдатель процесса. Как экономист, вот уже 14 лет изучаю проблемы кредитования, в том числе, специально ознакомился с тем, что происходит на рынке ипотечных услуг Канады и Европы. Мной проанализированы десятки договоров ипотечного кредитования с казахстанскими банками второго уровня.

- Можете ли Вы показать то, о чем говорите, на конкретном примере?

- В 2004 году я сам оказался в роли заемщика ипотечного кредита на покупку жилого дома в Астане. Так что все плюсы и минусы ипотеки, можно сказать, пропустил через себя. Поэтому у меня есть возможность показать всю схему в подробностях.

Итак, в сентябре 2004 года в «БТА Ипотека» в Астане мной получен ипотечный кредит в размере 11,5 миллиона тенге сроком на 20 лет. Курс тенге к доллару США составлял в то время 135, 51, фиксированная ставка основывалась на цифре 14,2 процента. Прошло 6 лет, мною выплачено почти 11,2 миллиона тенге. Казалось бы, можно спать спокойно - ежемесячно производится платеж, обязательства перед банком выполняются. На самом деле, мой долг перед банком почти не уменьшился: на 12 сентября 2004 года, когда я брал кредит, задолженность составляла 11,5 миллиона тенге, а 12 августа текущего года мой долг составил 11,490 миллиона тенге. То есть, за 6 шесть лет мной погашено всего 9,5 тысячи тенге моего основного долга перед «БТА Ипотека». У меня есть официальная справка из «БТА Ипотека», где все расписано - сколько из моих платежей зачислено в счет уплаты процентов, сколько - в счет уплаты погашения основного долга, насколько возрастают ежемесячные взносы в результате индексации. Как видите, за 6 лет я уже выплатил почти 100 процентов от суммы кредита, и буду платить взносы еще 14 лет, в течение которых, за счет индексации, оставшаяся сумма задолженности еще вырастет. О каких же 14,2 процента ставки по кредиту здесь можно говорить?

Практически, в банки второго уровня уходит прирост доходов значительной части населения и будет уходить еще долгое время. К сожалению, банки уже давно не интересуются социальной стороной своих действий, их последствий для населения и страны, в целом. А происходит следующее: нарушаются гражданские права заемщика - они находятся в ущемленном положении по договорным условиям; происходит переплата процентов по аннуитетному методу на 40-60 процентов и выше с учетом индексаций; невозможно досрочное погашение основного долга и процента.

Меня радует только то, что в последнее время интерес к этой проблеме появляется среди сотрудников государственных органов, в частности, финансовой полиции, а также депутатов Парламента. Как я слышал, в скором времени вопросы ипотечного кредитования станут темой обсуждения на круглом столе в Мажилисе.

- Какие схемы ипотечного кредитования, на Ваш взгляд, более приемлемы для наших условий?

- Можно взять за основу дифференцированный метод погашения кредита, который применялся в советское время. По этому методу клиент, в первую очередь, погашает основной долг. При этом, во-первых, по мере погашения основного долга уменьшалась и доля процентов в ежемесячных платежах. Во-вторых, клиент мог досрочно гасить основную задолженность, что, в конечном счете, вело к уменьшению общей суммы его выплат банку. Банку, в таком случае, быстрее возвращались его оборотные средства, а это, в свою очередь, способствует ускорению оборота финансов в стране, повышению устойчивости самой финансовой системы. Конечно, процентные ставки должны быть ниже, чем сейчас.

- Но ведь проблема заключается не только в схеме погашения кредита?

- Конечно. Поэтому я предлагаю ряд мер для того, чтобы ипотечное кредитование, как в странах Европы, служило, во-первых, улучшению жилищных условий населения, во-вторых - не нарушало устойчивость финансовой системы страны.

Считаю, что необходимо внести следующие изменения в нормативную базу по ипотечному кредитованию: на территории Казахстана запретить осуществление договорных обязательств с привязкой к валюте других стран, особенно в банковской сфере; запретить применение аннуитетного метода погашения кредита и процентов; запретить банкам второго уровня выдачу ипотечного кредита. Необходимо также срочно перевести банковские договора ипотеки с заемщиками на дифференцированный метод погашения основного долга и процентов, убрать уже примененные привязки к валюте других стран, а также расчет средневзвешенных хитрых коэффициентов.

Вообще, по моему мнению, ипотечным кредитованием должны заниматься только «Жилстройбанк» и «Казахстанская ипотечная компания». Потому, что обеспечение населения жильем - это важный социальный вопрос, и его решение должно контролироваться государством.

- Иногда высказываются мнения о том, что проблемы, возникающие у граждан, взявших ипотечные кредиты, в отличие от обманутых дольщиков, не касаются остального общества и государства. Согласны ли Вы с этим?

- Нет, к этой проблеме нельзя так относиться. Дело в том, что ипотека для многих казахстанцев - единственный способ решения жилищного вопроса. Сама цифра, которую я называл - 800 тысяч заемщиков, - говорит о том, что получение ипотечного кредита было для них объективной необходимостью. Государство должно принять меры к тому, чтобы ипотека выполняла ее социальное и экономическое предназначение. Она должна расширять платежеспособный спрос населения на жилье, вовлекать внебюджетные средства в жилищное строительство и производство стройматериалов, способствовать подъему реального сектора экономики. Вместо этого, ипотека в Казахстане создает социальную напряженность, препятствует реальному повышению уровня жизни значительной части населения. Недаром Президент Н.Назарбаев говорил в прошлом году, что отечественный банковский сектор не выдержал проверки свободным рынком. Рыночную свободу банки использовали только в своих интересах, при этом они создали безвыходную ситуацию для государства - чтобы не допустить дестабилизации финансовой системы со всеми вытекающими последствиями, оно было вынуждено, вместо реального сектора, направлять огромные средства на поддержку банков. По словам Президента, банковский сектор стал «проводником внешних шоков, вызвавших цепную реакцию распространения кризисных импульсов в реальный сектор экономики». Ипотечное кредитование с погашением кредита по аннуитетному методу, который применяется в Казахстане, - это как раз одна из причин того, что банковский сектор в трудный период стал обузой для государства и источником возникновения социальной напряженности.

- Спасибо за беседу.

05.10.2010

www.gazeta.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.