Позитив в негативе

Сегодня кризисы как финансовый, так и на рынке недвижимости больше рассматриваются со знаком минус. Но это довольно поверхностный взгляд. Здесь, как и в жизни любого человека, кризисный период дает возможность остановиться, проанализировать пройденный этап. И ответить на несколько вопросов: в том ли направлении я иду? Что полезного могу вынести? Что необходимо предпринять?

Сегодня кризисы как финансовый, так и на рынке недвижимости больше рассматриваются со знаком минус. Но это довольно поверхностный взгляд. Здесь, как и в жизни любого человека, кризисный период дает возможность остановиться, проанализировать пройденный этап. И ответить на несколько вопросов: в том ли направлении я иду? Что полезного могу вынести? Что необходимо предпринять?

Докризисная ситуация была таковой, что рынок недвижимости, как вакуумный насос, выкачивал все финансовые ресурсы, приводя страну к возможной дестабилизации, при этом резко увеличивая стоимость в других секторах экономики. Увеличение стоимости объекта недвижимости автоматически поднимало стоимость любого производимого продукта и оказываемых услуг в этом объекте. Естественно, появилась большая зависимость рынка недвижимости от финансовых структур. Он стагнирует около пяти месяцев, что практически не влияло на другие рынки. Но стоило из-за кризиса в США иностранным инвесторам начать выводить свой капитал из страны, как тут же это отразилось на банковской структуре. Безусловно, это показатель того, что большинство сделок на рынке недвижимости происходили с использованием банковских ресурсов. Как считает Егор Пужанов, президент группы компаний «Отбасы», пострадали нормальные инвесторы, которые что-то производили и продавали. В том числе строительные компании, которые дают рабочие места, производят продукцию, потребляют строительные материалы, платят налоги, т.е. оздоравливают нашу экономику. Действительно, они были локомотивом развития экономики. Кроме них работала только нефтяная индустрия и металлургия.

Вместе с тем основная проблема заключается в непрозрачности рынка недвижимости и строительной отрасли: только 4 компании из 12 крупных строительных отраслей предоставили финансовую информацию (см. NB №8 (46)). Что уж говорить о менее крупных представителях этой отрасли. Понятно, что отсутствие возможности прогнозирования рынка недвижимости привело к подобным результатам.

Зарождение нового рынка.

Министерство индустрии и торговли с целью стабилизации ситуации на рынке жилья и поддержки строительной отрасли предложило выкупить у крупных строительных компаний построенные объекты недвижимости и земельные участки. По словам главы ведомства Галыма Оразбакова, для пополнения оборотных средств строительных компаний предлагается рекомендовать крупным отечественным и иностранным частным компаниям выкупить у них часть земельных участков по стоимости их приобретения при первичной сделке с опционом обратного выкупа, действующим в течение года, с начислением ставки рефинансирования. По его информации, данная мера позволит высвободить около $40 млн.

Вместе с тем инициатива государства по выкупу построенных объектов вместо нового строительства в городах Алматы, Астана, Атырау по минимальной цене $700-800 за кв.м может стать катализатором образования нового для нашего рынка недвижимости направления бизнеса. Основная причина неразвитости этого бизнеса в том, что за последние десять лет не возникало серьезных дефолтов, не считая 1999 года, когда тенге резко обесценился, но тогда проблем таких не было. По данным Егора Пужанова, новый сектор бизнеса - это реструктуризация долгов. Такой бизнес начался в России в 1998 году, когда случился дефолт. Тогда целые компании покупали долги с дисконтом и получали на этом прибыль, т.е., к примеру, квартира стоит $100 тыс., они покупали у банков за $50 тыс., а продавали за $80 тыс.

По мнению Айдына Рахимбаева, председателя правления АО «BI Group», в Астане уже есть такие инвесторы. Сегодня это перспективное направление, когда объект более или менее готов.

Когда закладывались эти дома, цены фиксировались на уровне $150, $400 и $600. Объект строился за счет расходов прошлого периода, допустим, в 2005-06 г.г., когда структура себестоимости была на порядок ниже, чем сейчас. Некоторые инвесторы предвкушают обвал этого рынка, так как на этом можно заработать, что абсолютно нормально.

Одним из основных условий развития данного направления является стабилизация или рост рынка недвижимости, но не выжидательная позиция, которую заняли сейчас игроки. Поэтому необходимо спровоцировать контролируемое снижение цены, поскольку многие инвесторы ждут именно этого момента, когда можно будет вкладывать. При этом надо обеспечить стабилизацию цен.

В дальнейшем возможен вариант организации аукционов среди таких инвесторов по особо привлекательным проектам или земельным участкам. Могут быть задействованы частные инвесторы, которые успели набрать определенный жировой запас, или иностранные инвесторы, которые имеют возможность привлекать дешевые деньги. Если появляются заявки на покупку долгов, значит, люди эти долги могут продать с прибылью, т.е. вернуть деньги, потраченные на их плату, и получить прибыль.

В противном случае эксперты прогнозируют, что стагнация на рынке недвижимости продлится еще полгода, пока первые инвесторы, кредитовавшиеся в банках, начнут скидывать недвижимость по приемлемым ценам. Похожий сценарий можно было наблюдать на рынке недвижимости Москвы. После долгой стагнации пошел плавный рост цен, составивших за месяц 5%, т.е. 60% годовых. Рынок показал свою состоятельность, выдержал долгую стагнацию и пошел опять рост.

Плюсы для всех.

Однозначно будет происходить переосмысление основными игроками рынка недвижимости всей создавшейся ситуации, которая должна положительно сказаться на дальнейшем.

Что касается инвесторов, то теперь они вряд ли станут вкладывать в недвижимость средства, не определив риски. Раньше все вкладывали в этот рынок, так как не было альтернатив с такой доходностью и шел постоянный рост цен. Сейчас понимают, что рынок недвижимости такой же, как и другие, с экономическими спадами и подъемами. Инвестиционные фонды, банки, другие инвестиционные структуры, частные инвесторы теперь будут дифференцировать свои риски: к примеру, 30% на рынок недвижимости, 30% - на производство, где необходимы длинные деньги, 30% - на фондовый рынок.

Одним из положительных моментов стало то, что теперь банки будут проверять клиента на его кредитоспособность. Это еще недавно не делалось. Так как цены росли, банк предпочитал получать прибыль, а не рассматривать его риски. По данным экспертов, почти 99% кредитов предоставлены без подтверждения доходов. В свою очередь, оценочные компании залоговое имущество не боялись оценить ниже или выше стоимости, потому что в любом случае цены росли. Были и другие просчеты. Так, по данным Натальи Коржовой, главы Минфина, практиковалось избирательное предоставление кредитов заемщикам без залогового обеспечения, по заниженным процентным ставкам. Ставки вознаграждения по таким кредитам впоследствии либо понижались, либо списывались с кредитора полностью. Как отметила г-жа Коржова, договора о прощении долга, договора о списании присутствуют во многих банках.

Учитывая опыт зарубежных стран, следует отметить большую роль кредитного бюро. У нас оно создано не так давно и пока не выполняло своих функций в силу недолгого существования и минимального спроса со стороны банков. Хотя основная проблема заключается в нежелании банков делиться своими клиентскими базами. Только сейчас они начинают понимать, насколько важно при выдаче кредита знать кредитную историю заемщика. Важно подкрепить законодательно работу кредитного бюро, чтобы банки могли легально получать информацию о своих клиентах.

Выход из кризиса.

Пока государство не предпринимает кардинальных мер по стабилизации на финансовом рынке и рынке недвижимости. По данным ассоциации застройщиков, ведутся заседания рабочей группы, в которую входят представители государственных структур, таких как Национальный банк, АФН, КИК и ассоциация застройщиков Казахстана. Пока обсуждаются вопросы в двух направлениях: первое - локализация проблемы с компаниями по неисполнению обязательств перед дольщиками и банками. Второе - работа с финансовыми инструментами по решению системной проблемы и облегчение ситуации в отрасли в целом. По данным г-на Рахимбаева, группа работает также в двух направлениях: первое- мониторинг ситуации на рынке, в строительной отрасли и пути выхода. Решение видится в использовании готовых инструментов, которые не требуют законодательных поправок и изменений. Это прежде всего - КИК, он специально создавался, чтобы выкупать ипотечные портфели у банков. При том кризисе ликвидности, который есть на сегодняшний момент у банков, это самый оптимальный вариант. Далее, банки должны гарантировать, что средства, полученные от продажи кредитных портфелей КИКа, пойдут как минимум на поддержку строительной отрасли. При этом распределять денежные средства должны сами банки.

В свою очередь, есть и противоположное мнение, что государство не должно вмешиваться. Основным доводом является то, что многие игроки, в том числе и банки, получившие хорошую прибыль, вложили в Грузию, Украину, Россию и т.д., и было бы резонно продавать активы с дальнейшим возвратом финансовых ресурсов для решения проблем внутри государства. Как отмечает Наталья Коржова, банки отвлекли значительные средства на приобретение непрофильных активов за рубежом. Между тем характерными нарушениями со стороны строительных компаний являются следующие: неправомерное применение налоговых льгот, вывоз капитала за границу путем приобретения строительных материалов по цене в 1,5-3 раза выше рыночных; использование лжепредприятий в качестве субподрядчиков для наращивания затратной части и обналичивания денег.

Другим выходом из ситуации, по мнению экспертов, может быть американский опыт использования инфляции как метода оздоровления экономики. Когда искусственно закачиваются деньги для создания эффекта инфляции. Это обязывает людей вкладывать в экономику, что, в свою очередь, заставляет работать деньги в стране. Иначе они будут обесцениваться.

Но надо учесть, что инфляция незамедлительно скажется на банковских ставках, а это сделает кредиты недоступными. Также велика вероятность, что национальная валюта будет сохраняться путем перевода в конвертируемую валюту. Поэтому данное решение оставляет много вопросов.

В целом, эксперты едины во мнении о необходимости государственной поддержки банкам. Сейчас вряд ли стоит надеяться на иностранные инвестиции, потому что рейтинговое агентство Moodys за последний год понизило рейтинги 22 строительных компаний США. И пока иностранные инвесторы не поправят свои дела, вряд ли они станут инвестировать на других рынках.

Пока кризис не касается природных минералов, там все достаточно благоприятно. Как считает Егор Пужанов, экономика все-таки замкнутая система, и происходящие процессы в одном секторе могут перекочевать в другие. Сейчас банки не могут выделять деньги даже в доходные направления бизнеса либо выдают меньше. Это наносит ущерб другим секторам экономики.

Данный кризис имеет больше положительных моментов. Как отмечает Айдын Рахимбаев, без кризиса невозможен рост системы в целом, невозможен рост в государственном масштабе как компании, так и самой государственной системы. Только сейчас стали задумываться, как работает закон о долевом участии и что же творится на строительном рынке. Правительство две недели

собирало информацию о том, каково количество дольщиков. Получается, что до сих пор этим никто не занимался. Однозначно, это не должно стать обвалом отрасли. Если правительство будет бездействовать, это отбросит всю отрасль на 2-3 года назад.

Так как финансовый сектор тесно связан с рынком недвижимости, вытекает и другой важный вывод: банки не должны выдавать кредит без подтверждения дохода. Но открытым остается вопрос: как будет подтверждаться? И было бы лучше, если

бы банки придумали систему вычисления, откуда получает доход заемщик и как его подтвердить, т.е. изучить источники доходов.

В целом, большинству игроков рынка недвижимости понятно, что новые правила ведения бизнеса необходимо вводить уже сейчас. В любом случае данный рынок будет развиваться. Еще остается большой слой неудовлетворенного спроса. Заявлены крупные проекты, последний из которых - Актау-Сити.

Остро стоит вопрос прозрачности основных игроков, насколько они готовы раскрывать всю финансовую информацию, по крайней мере, по активам. Ведь большое количество проблем с дольщиками возникало из-за так называемых компаний-пустышек. Исключительно актуален, переход к более цивилизованному рынку, который мог бы прогнозироваться. Появление узкоспециализированных консалтинговых компаний, которые оказывали бы весь спектр услуг, необходимо для ведения бизнеса на рынке недвижимости. Основной характеристикой было бы качество услуг. При создавшейся ситуации остается открытым вопрос: как должен регулироваться рынок? До сих пор нет нормального обсуждения проблемы с участием аналитиков и игроков рынка и нет карты рынка недвижимости, где была бы видна модель движения финансовых ресурсов до кризисного периода. По крайней мере Национальный банк или крупная риэлторская компания могли бы разработать правильную модель. Поэтому сейчас важны не только трезвая оценка текущей ситуации и ее решение, но и взгляд вперед и действия сейчас.

30.09.2007

Ерден Шодыров, National Business

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.