Недвижимость и прогнозы. Перелом тренда

Согласно принципам профессиональных участников рынка недвижимости для работы в данном сегменте необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этом свете наиболее актуальным и животрепещущим является вопрос о динамике цен на недвижимость.

Согласно принципам профессиональных участников рынка недвижимости для работы в данном сегменте необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этом свете наиболее актуальным и животрепещущим является вопрос о динамике цен на недвижимость. Будет ли в обозримой перспективе стоимость недвижимости расти, и если да, то какими темпами?

Уходящий 2010 год охарактеризовался для рынка жилья Алматы отчетливой положительной динамикой цен. Однако имели место и сезонные факторы, которые оказывали влияние на темпы. Если первые четыре месяца 2010 года поддержали уверенный положительный ценовой тренд, закрепившийся еще в августе 2009 года, то с наступлением лета (с мая по июль) цены вновь стали «проседать» в среднем на 1,0% в месяц. По мнению аналитиков ТОО «Эксперт-Н», связано это было с сезонным фактором – снижением деловой активности, обусловленной летними отпусками и каникулами. С наступлением традиционного осеннего оживления в августе 2010 года цены с лихвой компенсировали летнее затишье, прибавив 4% к летним показателям.

Примечательно, что в нынешних условиях на рынке недвижимости одновременно сосуществуют разнонаправленные ценовые тренды. Первым признаком приближающегося разворота рынка стала стабилизация в «дешевом» сегменте жилья с апреля 2009 года, которая продлилась до августа 2009 г. Август 2009 года стал знаменательным месяцем в развитии рынка недвижимости последних лет, когда отрицательные ценовые тренды сменились на положительные. В «дорогом» сегменте рынка ситуация отличилась тем, что здесь отсутствовал период стабилизации, а сразу начался рост.

Уточним, что сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья соответствуют понятиям эконом- и элиткласса, для расчета показателей которых принимается 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир за 1 кв. м

Рост в «дешевом» сегменте обусловлен и по сей день повышенным спросом именно на недорогое жилье. Наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса по ценам 1000-1300 долл. за 1 кв. м. По сути, это единственный сегмент, в котором стоимость квартир хоть как-то коррелирует с платежеспособностью реальных покупателей. Поэтому, учитывая окончание строительства жилья в рамках государственной поддержки, а также уменьшающегося количества непроданных квартир, собственники и застройщики в этом сегменте вполне справедливо с началом осени повысили цены, хотя и в ограниченных пределах.

Что же касается более дорогих квартир бизнес- и элиткласса, а также большей части вторичного рынка по ценам в Алматы в среднем 2264 долл. за метр и выше, то продажи здесь носят скромный характер и оставляют желать лучшего. Нередко для их оживления требуется хороший торг и дисконт.

Таким образом, в нынешних условиях сложилась неоднозначная в разрезе сегментов картина: самое недорогое жилье дорожает более высокими темпами, а дорогое, если сравнивать с началом года фактическистоит на месте. В практике же реальных сделок цена «дорогого» жилья испытывает скрытое снижение цен, выраженное в появлении акций и скидок на первичном рынке и торга на вторичном.

Различие в динамике внутри сегментов хорошо демонстрируют графики 1, 2.

              Diagramma_1.jpg 

                 Diagramma_2.jpg 

Если проследить динамику цен от точки минимума, которую достигли цены на жилье в апреле 2009 года, «дешевое» жилье успело подорожать на 25,6% (266 долл. с каждого квадратного метра), «дорогое» же подросло на 18,5% (354 долл.).

Почему цены растут? Экономические индикаторы

Как известно, основными силами, действующими на любом рынке, являются спрос и предложение, соотношение которых и определяет динамику цен. На рынке недвижимости основными прямыми факторами спроса являются личные доходы населения и ипотечное кредитование, которое в свою очередь обусловлено состоянием экономики и финансов. Немалое влияние на цены могут оказывать и психологические факторы – настроения и ожидания игроков и участников. Факторами предложения являются объемы строительства нового жилья и количество предложений на вторичном рынке.

Позитивные факторы

Так, по данным Агентства РК по статистике, в январе-августе 2010 г. все отрасли экономики, за исключением строительства продемонстрировали рост. Наиболее значительно выросли показатели обрабатывающей отрасли, транспорта, внутренней и внешней торговли.

По оперативным данным АРКС, ВВП в 1 полугодии 2010 года увеличился на 8,0%. Производство товаров выросло на 7,3%, производство услуг- на 4,8%.

Изменение стоимости нефти, определяя ценовую политику в промышленности, оказывает существенное влияние на стоимостные показатели объемов производства. По отношению к августу 2009 г. номинально объем производства добывающей отрасли вырос в августе 2010г. на 15,6%. В основе роста лежит увеличение стоимости нефти на 5,8% и физических объемов добычии нефти и газа.

Численность занятого в экономике населения выросла к августу 2009 г. на 3,1%, безработных - снизилась на 7,2%.

В месячном исчислении количество занятых в августе повысилось на 0,1%, безработных - понизилось на 0,3%, в результате показатель уровня безработицы остался на прежнем уровне (5,7%).

В июле 2010г. (к июлю 2009г.) заработная плата в номинальном выражении выросла на 18%, в реальном выражении - на 10,6%. Рост реальных денежных доходов населения составил 5,5%.

Результаты регулярного обследования «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка», проведенного Национальным Банком Республики Казахстан в июле 2010 года в целом свидетельствуют о сохранении низкой кредитной активности банковского сектора в корпоративном секторе. В то же время розничный рынок кредитования характеризуется некоторым ростом спроса со стороны заемщиков и незначительным смягчением кредитной политики банков. Темпы ухудшения качества ссудного портфеля продолжают снижаться.

И хотя подавляющее большинство банков (около 80 %) во 2 квартале оставили без изменения кредитную политику, около 10% респондентов все же незначительно ее смягчили. Что касается изменений ценовых и неценовых условий кредитования в 3-м квартале текущего года, то в среднем 90% банков сохранили основные неценовые условия кредитования (кредитные лимиты, сроки погашения кредита, залоговые требования и комиссии) и более 80% респондентов сохранили ценовые условия (маржу по стандартным и рискованным видам кредитования). Вместе с тем, около 10% банков смягчили кредитную политику по ипотечным займам и 19% по потребительскому кредитованию.

В этом же документе говорится, что около 54% банков считают, что цены на недвижимость стабилизировались, 33% респондентов ожидают незначительный рост цен на недвижимость в 3-м квартале 2010 года.

По оценкам банков в настоящее время рынок недвижимости находится в состоянии «выхода из кризиса», но резких ценовых изменений, как в сторону повышения, так и в сторону понижения до конца года банкиры не ожидают.

Негативные факторы

Наряду с общим ростом промышленности, в январе-августе 2010 г. снизилось строительство, уменьшился объем инвестиций в основной капитал и жилищное строительство, продолжился рост цен в промышленности.

В августе объемы строительных работ снизились к августу 2009 г. на 3,9%, к июлю 2010 г. - на 18,1%. Снижение за январь-август 2010 г. составило 0,6%, при этом объем строительно-монтажных работ сократился на 7,5%, тогда как объемы подрядных работ по капитальному и текущему ремонту увеличились в 1,8 и 1,3 раза.

К августу 2009 года цены выросли на 4,7%, к июлю 2010 г. - на 0,3%. Замедление удорожания всех элементов технологической структуры (строительно-монтажных работ, машин и оборудования, прочих работ и затрат), привело к снижению темпов роста цен в строительстве.

Общий прогноз алматинского рынка жилья

Итак, учитывая рассмотренные фундаментальные факторы и данные технического анализа, по мнению аналитиков ТОО «Эксперт-Н» (www.kn.kz) , до конца 2010 года – на начало 2011 на рынке жилья сохранится умеренное повышение стоимости качественных объектов при разумной начальной цене, в частности эконом-класса.

При этом факторами роста будут являться:

Более позитивные настроения участников рынка, вызванные улучшением экономических показателей страны;

Рост реальных денежных доходов населения;

Незначительное смягчение условий ипотечного кредитования;

Снижение объемов строительства и ввода в эксплуатацию жилья, реализованных в рамках государственной программы;

Выжидательная позиция дальнейшего роста цен продавцов на вторичном рынке жилья.

Вместе с этим главным сдерживающим фактором роста цен будут оставаться низкие объемы ипотечного кредитования. Таким образом, не исключено, что наряду с ростом цен в «дешевом» сегменте будет наблюдаться сползание вниз стоимости низкокачественных и низколиквидных объектов и по-прежнему переоцененного дорогого жилья, а также квартир с изначально завышенными ценами. Другими словами, в ближайшие месяцы алматинскому рынку жилья будут присущи, во-первых, волатильность, то есть повышенный колебательный характер цен а, во-вторых, расслоение, то есть различие в тенденциях на объекты разного класса.

В соответствии с прогнозами аналитиков ТОО «Эксперт-Н» с учетом текущих тенденций на начало 2011 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья г. Алматы с вероятностью 97% прирастет еще на 7,5-8% (130-160 долларов на каждый квадрат) и достигнет уровня 1890-1900 долларов за квадратный метр.

                 Diagramma_3.jpg 

04.11.2010

Сертифицированные аналитики рынка недвижимости ТОО «Эксперт-Н» Шацкая А., Корягина Т., www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.