Вторичные строительные признаки

Профессор Преображенский рекомендовал не читать советских газет. Вообще. Так других-то нет, – отвечал ему доктор Борменталь. – Вот никаких и не читайте…

Профессор Преображенский рекомендовал не читать советских газет. Вообще. Так других-то нет, – отвечал ему доктор Борменталь. – Вот никаких и не читайте…

Вопреки здравому совету, я все-таки раскрыл «Крышу» и «Мегаполис-Недвижимость», чтобы еще vtorichnie_stroitelnie_priz.jpgраз убедиться в профессорской мудрости и патологическом упрямстве руководителей строительных компаний и риэлторских агентств. Еще два месяца назад они с пеной у рта убеждали соотечественников, что никакого спада на рынке нет и не предвидится. Что рост стоимости просто остановился и вскоре опять ожидается подъем. Что стагнация – явление временное: вот вернутся люди из отпусков… Однако эти песни мы слышим с лета, а воз – и ныне там.

Этот год многие эксперты называли рубежным для рынка недвижимости. Поэтому очень интересно отследить историю этой болезни…

Нам «Крыша» строить и жить помогает?

За два дня, подкрепившись консультациями опытного риэлтора, я совершил почти два десятка звонков по объявлениям о продаже квартир на «вторичке» в разных районах Алматы. В какой-то момент даже поймал себя на мысли, что начинаю торговаться, как тертый базарный покупатель с богатым стажем. В общем-то, все подозрения оправдались. Продавцы неизменно выражали готовность «подвинуться», если сделка произойдет в течение недели и оплата будет наличными – кто на пять, кто на 10 процентов, а кто и на все 20! Последние, правда, предлагали либо квартиры на выселках, либо «убитые», требующие капитального ремонта, либо в домах, которым в ближайшие пять лет грозит снос. По всем этим «двушкам» цена колебалась от 60 до 80 тысяч в зависимости от места расположения. И только в одном случае мне сказали, что квартира только что продана. На 3000 у.е. дешевле, чем было указано в объявлении – то есть за 62 тысячи…

Справка «Мегаполиса»

Практически все риэлторские конторы, говоря о росте цен, ссылались на газеты объявлений: мол, именно в них реальная линейка спроса-предложения. Однако при этом утаивали один существенный факт: в те дикие времена двух-трехлетней давности именно они контролировали процесс продажи, выступая посредниками.

По словам знакомого риэлтора, «вторичка» цепко держала свои бастионы до конца августа – пока даже самым упертым владельцам не стало ясно: с затухающей активностью на новостройках цена на их недвижимость поползет вниз. И тогда хозяева бэушных квартир останутся один на один со своими неудовлетворенными амбициями. Уже в начале августа «первичка» начала сигнализировать рынку своими проблемами: количество продаж приостановилось до критического уровня: десятки риэлторских агентств временно прекратили свою работу и начали пачками увольнять сотрудников или отправлять их в отпуска за свой счет. Эти каникулы продолжаются по сей день, и когда они закончатся – никто сказать не может.

Существенная деталь: ни к одному объявлению в «Мегаполис-Недвижимость», по которым я звонил, ни один риэлтор отношения не имел. Потому что владельцам жилья давно стало ясно: риэлтору, конечно, нужно продать, но продать еще и с выгодой для себя. А в нынешней ситуации это уже проблематично. И лучше договариваться с покупателем один на один, нежели «кормить» посредника. Сегодня подвижки на 20-25 процентов вниз – уже почти норма. Что будет завтра?

Кстати, по одному объявлению наобум поинтересовался у хозяйки: почему-де она уже три месяца цену не снижает? Ответ заставил меня участливо заткнуться: «Да я с мая уже три раза снижала – не берут, хотя самый центр и ремонт сделала!»

Еще я хорошо помню сентябрьскую пресс-конференцию Национальной ассоциации риэлторов, в ходе которой ее вице-президент Олег АЛФЕРОВ (тот самый, из «Абсолюта») не моргнув глазом заявил, что народ-де штурмует банки, желая сыграть в изрядно подорожавшую ипотеку. Я еще могу представить себе толпу сумасшедших, штурмующих кабинет главврача психбольницы. Но зачем же записывать соотечественников в идиоты?

А председатель комитета по рыночным исследованиям этой ассоциации Ольга АЙБАСОВА тогда же брякнула: мол, цены на жилье падать не будут, а, «по некоторым оценкам, пойдут в рост к концу года». И вот конец года уже близок…

Не знаю, в каком кругу и с кем договаривались эти специалисты об этом росте и испытывают ли сегодня угрызения совести за то, что вводили соотечественников в заблуждение. Но алчность – порок наказуемый…

Ремарка в тему: в начале осени исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков Александр КАЛИНИН сказал: «Я знаю людей, которые имеют в Алматы по 200-300 квартир и сегодня не могут их продать». Удачливые и прозорливые спекулянты, как опытные крысы, успели покинуть тонущий корабль. Других фраеров сгубила банальная жадность. И «Крыша» здесь ни при чем.

На первый-второй рассчитайсь!

О том, что платежеспособный спрос уперся в потолок, строители почувствовали давно. Первыми сбрасывать цену на свежепостроенные «квадраты» стали небольшие компании. А к началу октября очнулись в таких монстрах, как KUAT, «Базис-А», «Элитстрой» и других фирмах.

Я не злопамятный. Просто иногда бываю злым. И память хорошая. Поэтому хорошо помню те комплексы, которые изначально некоторые компании называли элитными и цену на метр устанавливали соответствующую. Сегодня эти начатые и неначатые новостройки уже именуются «бизнес-классом» и цена на «квадрат» там – на 20-40 процентов ниже, чем изначально предполагали застройщики. Пример «Базиса» с его «Шахристаном» – лучшее тому доказательство. Нужны к нему какие-либо комментарии?

Нужны ли комментарии к тому факту, что правительство уже месяц с гаком рассматривает вопрос о выкупе «недостроек» и непроданных построек у наших компаний по цене 700-800 долларов за метр, чтобы распределить их среди нуждающихся – в рамках госпрограммы жилищного строительства с помощью ипотеки? Пока компании относятся к этой инициативе настороженно, все еще надеясь на чудо. Но чудес не бывает. Рынок вторичного жилья «подвинулся» первым. Двигаться начал и первичный. Но это, как утверждают специалисты, еще только «цветочки». «Ягодки» полезут в начале следующего года. И тот, кто не уловил этой тенденции, – может оказаться на бобах…

Кстати, в начале прошлой недели глава корпорации «Базис-А» Александр БЕЛОВИЧ на вопрос о рентабельности строительства ответил просто: «В среднем от 10 до 30 процентов. Больше не будет».

Потому что больше – в разы! – уже было?

Еще в конце прошлого года, когда рост цен на жилье бил все мыслимые рекорды, ряд отечественных аналитиков в области экономики предложили ввести в налоговое законодательство налог на сверхприбыль. Поскольку доходность строительных компаний стала превышать доходность банков! Эти идеи успешно похоронили в больших астанинских кабинетах, поскольку среди наших законодателей оказалось немало прямых и скрытых лоббистов. Поэтому не случайно, когда в сентябре строители начали жаловаться правительству на проблемы с реализацией своего товара, премьер-министр Карим Масимов прямо спросил плакальщиков: готовы ли они продать свои яхты, «Бентли», квартиры за рубежом, чтобы поддержать свою отрасль? Ответа, разумеется, не последовало.

Он содержится в решении снизить цены на свои «квадраты» – чем бы там господа из Национальной ассоциации не пудрили нам мозги. Рынок так и не сумел «проглотить» прежние цены застройщиков и соответствовать аппетитам риэлторов. Предложение «осталось с носом» в виде миллионов метров неликвида, а спрос – занял выжидательную позицию. И теперь продавцы нервничают так же, как год назад покупатели. Если не сильнее. И только правительство многозначительно хмурит брови: черт его знает, почему на «первичке» так случилось, поскольку ресурсная база для высоких цен все еще остается?..

Кстати, если верить Агентству финансового надзора, размер кредитного портфеля ипотечных компаний за два последних месяца не изменился – привет красноречивым господам из Национальной ассоциации риэлторов! И причиной тому не только ужесточение требований и удорожание ипотечных кредитов, а завершение платежеспособного спроса. И если правительство не начнет выкуп жилья у стройкомпаний для продажи по вменяемым ценам, то, подозреваю, этот кредитный портфель начнет худеть стремительнее, чем штатное расписание риэлторских контор.

Кто виноват?

В начале 2004 года, когда Григорий Марченко еще работал в правительстве, заметил, что ценовой пузырь в строительном секторе к 2008 году непременно лопнет. Поскольку рост стоимости на недвижимость существенно опережает рост благосостояния населения, и не принимать в расчет его объективные доходы – опасно и для этого сектора экономики, и для экономики страны в целом. Как в воду смотрел!

По разным оценкам, почти четверть недвижимости Алматы находится в залоге у банков. Большинство из которых с восторгом сообщали нам два года о том, что их чистая прибыль за это время вырастала в разы. Поздравляю. Сегодня эти же банки, утверждая, что никаких проблем у них нет, тем не менее, пользуясь известными процедурами временного заема друг у друга, пытаются предстать перед публикой в самом лучшем виде. Хотя у многих позиции здорово ослабели – поскольку кредитование строительных компаний (а многие из них партнеры) стало уже сильной головной болью. И помощь, предложенная им правительством, – тоже сигнал о том, что стройка более не самое выгодное вложение средств.

То, что это болезнь, которую надо лечить всеми доступными способами – уже понятно всем. Диагноз известен – алчность. Чем пользовать больного – тоже не секрет. Хотя он и сам способен излечиться. Но не хочет же! А «близкие» и неблизкие стоят у постели и с интересом ожидают: с каким результатом закончится процедура изгнания бесов из этого организма?

Наконец, последний штрих: в четверг на пленарке сената вице-премьер Ербол Орынбаев заявил, что оживление в стане отечественных строителей «начнется не ранее второго полугодия следующего года». И добавил, что «сейчас стоит вопрос о стабилизации ситуации».

Так что в «Багдаде» еще полгода минимум все будет спокойно…

12.11.2007

Сергей ТУНИК, www.megapolis.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.