«Де-люкс» не при валюте

В III квартале 2010 тенденция роста цен на недвижимость в Алматы сохранилась, констатирует Colliers International. В сентябре 2010 года стоимость 1 кв.м. жилья на вторичном рынке составила $1 720 в среднем по городу.

В III квартале 2010 тенденция роста цен на недвижимость в Алматы сохранилась, констатирует Colliers International. В сентябре 2010 года стоимость 1 кв.м. жилья на вторичном рынке составила $1 720 в среднем по городу. Если сравнивать среднюю стоимость жилья на ежемесячной основе, то в сентябре цена за 1 кв.м. увеличилась на 1,7% по сравнению с августом и на 2,7% по сравнению с июлем. Тем не менее, строительный сектор по-прежнему малоактивен.

В отношении территориального распределения цен в сентябре 2010 года самая высокая цена за 1 кв.м. была зафиксирована в Медеуском районе − $2 280, тогда как самая низкая цена наблюдалась в Турксибском районе $1 168. Как известно, такой разброс цен обуславливается фактором местоположения, а также качеством предлагаемого жилья – изначально Медеуский район считается самым престижным районом города, в котором предлагается качественное жилье.

Таблица: Средняя цена на вторичном рынке жилья по районам, Июль – Сентябрь 2010г.

    ris.1.jpg

Источник: Colliers International, на основе данных с веб-сайта www.krisha.kz

Обобщая динамику цен за последние два года, можно сказать, что во второй половине 2009 года цены на вторичном рынке достигли своего минимума($ 1 560 за кв. м., для сравнения в 1 полугодии 2007 - $3 200 за кв.м.). Рост цен начался с первого полугодия 2010 года и продолжился на ежемесячной основе вплоть до III квартала текущего года. Компания Colliers International считает, что тенденция умеренного роста цен на вторичном рынке сохранится до конца этого года, при этом к концу года цена может приблизиться к $1 800 за кв. м.

«Активные счета» в строительстве

Несмотря на довольно устойчивый экономический рост, в строительном секторе по-прежнему наблюдается низкий уровень активности, даже в сравнении с прошлым годом. Строительство заморожено на целом ряде уже существующих стройплощадок, не говоря уже о новых проектах. Подобная ситуация объясняется неуверенностью застройщиков в том, что им удастся распродать свой проект. К тому же банки все ещё неохотно одалживают деньги застройщикам, поскольку строительный сектор по-прежнему рассматривается как один из самых рискованных для вложений.

В настоящее время активность госсектора в строительстве нового жилья и активность частных застройщиков, осуществляющих строительство за счет собственных средств, сопоставима по числу проектов.

Согласно информации, опубликованной на официальном веб-сайте фонда «Самрук-Казына», в настоящий момент фонд финансирует строительство трех жилых проектов в Алматы и Алматинской области.

Таблица: Жилые проекты, финансируемые фондом «Самрук-Казына» в Алматы

    ris.2.jpg 

Источник: Colliers International, на основе данных с веб-сайта www.kazproperty.kz

Согласно информации фонда «Самрук-Казына», прием заявлений на реализацию квартир в аренду с последующим выкупом будет осуществляться после введения объекта в эксплуатацию. По мере ввода в эксплуатацию объектов в СМИ будут размещаться объявления о приеме заявок на распределение жилья. Кроме того, в объявлениях будут указаны адрес, даты начала и окончания приема заявок. В частности, прием заявок будет осуществляться в течение не менее 15 рабочих дней.

На сегодняшний день строительство следующих жилых проектов осуществляется за счет собственных средств застройщиков.

Таблица: Жилые проекты, завершающиеся за счет средств застройщиков

   ris.3.jpg 

Источник: Colliers International

Как правило, для обеспечения притока денежных средств застройщики данных проектов предлагают гибкие условия оплаты, такие как платеж в рассрочку, скидки в случае 100% предоплаты и специальные программы ипотечных займов от банков-партнеров.

Также с целью увеличения текущего уровня продаж некоторые застройщики пытаются внедрить свои собственные схемы аренды жилья с последующим выкупом. Так, компания ТОО «Ayt Housing Complex» в настоящий момент предлагает квартиры в проекте Akhsel Kent в аренду с последующим выкупом по истечении пятилетнего периода. Размер арендного платежа варьируется от $500 до $2,000 за кв.м. в зависимости от площади квартиры и года аренды. При этом оставшаяся стоимость квартиры погашается по прошествии пяти лет с последующей передачей прав собственности на квартиру арендатору.

«Мы полагаем, что компания «Ayt Housing Complex» может предложить подобные условия продажи, поскольку их квартиры продаются на условиях «под ключ». Согласно информации, полученной от офиса продаж, количество людей, желающих приобрести квартиры по предлагаемой схеме аренды с последующим выкупом, достаточно высоко, что может объясняться тем, что предлагаемая арендная ставка находится на уровне рыночной арендной ставки, а ипотечное кредитование продолжает быть малодоступным», − комментируют аналитики Colliers International.

Где дорого, там и рвется

На жилых проектах класса «премиум» и «делюкс» наблюдались отсрочки сроков завершения строительства и значительное понижение цен. Из трех проектов класса «делюкс» только один был частично завершен. Завершение двух оставшихся проектов остается под вопросом. «Мы считаем, что причиной, почему данные объекты не завершены, является не только недостаточное количество финансовых средств у компаний-застройщиков, но также и не совсем ясная ситуация на рынке недвижимости. При условии оживления рынка недвижимости и решения вопросов по финансированию проекты могут быть завершены в ближайшие два-три года», − говорят в Colliers International .

Таблица: Жилые проекты класса «делюкс» – по состоянию на IIIК 2010г.

    ris.4.jpg

Источник: Colliers International

Что касается остальных жилых проектов, нацеленных на состоятельных покупателей, некоторые из них были завершены сравнительно недавно. Это такие проекты, как Maxima Residence компании Turkuaz, «Солнечная Долина» от «Базис-А» и «Тенгиз Тауэрс» компании «Тенгиз Строй». Все из вышеперечисленных проектов были сданы в эксплуатацию с большим опозданием по срокам. Ниже в таблице представлены цены на проекты «премиум» класса, полученные от офисов продаж. Для удобства сравнения цены, заявленные в тенге, пересчитаны в доллары США.

Таблица: Жилые проекты класса «премиум» – статус продаж и строительства по состоянию на IIIК 2010г.

    ris.5.jpg 

Источник: Colliers International

Начиная со II квартала 2009 на большинстве проектов «премиум» класса наблюдалось снижение цены продаж. В III квартале 2010 года, в сравнении со вторым кварталом текущего года, цены продаж стабилизировались практически на всех проектах. Исключение составили проект Apple Town, на котором было зафиксированное увеличение цены в среднем на 20%, а также проект «Нурлы Тау», где цена снизилась на 35% в сравнение со II кварталом 2010 года. Такое снижение цены на проекте «Нурлы Тау» объясняется тем фактом, что в настоящий момент, по словам офиса продаж, осталось ограниченное количество квартир, спрос на которые в существующих рыночных условиях не так уж велик.

Таблица: Жилые проекты класса «премиум» – сравнение цены продаж за IIК 2010г. и за IIIК 2010г.

   ris.6.jpg 

Источник: Colliers International

Год до роста

Рынок жилья города Алматы всё еще находится на стадии стабилизации, а цены остаются достаточно низкими на всех сегментах рынка. Среди основных причин этого, по мнению аналитиков Colliers International − отсутствие значительных улучшений в банковском секторе:

фондирование осуществляется только государством – внешние займы остаются недоступными, свыше 10% кредитов – просроченные, свыше 30% плохих кредитов в кредитных портфелях банков нуждаются в реструктуризации, ограниченная выдача и низкая доступность ипотечных займов и как результат − низкая покупательская способность и слабый спрос.

Следовательно, уровень неопределенности в краткосрочном периоде (12-18 месяцев) остается довольно высоким. Тем не менее, прогноз Colliers International на среднесрочную и долгосрочную перспективу (2-5 лет) остается положительным по причине роста основных экономических индикаторов Алматы и всего Казахстана в целом.

Так, экономика показывает положительную тенденцию − рост ВВП Казахстана в 2009 году составил 1,2%, превысив прогнозируемый правительством в марте 2009 года уровень роста ВВП в 1%. Происходит и рост численности населения – по состоянию на 1 января 2010 года население РК составило 16 036 100 человек, при этом 1 404 300 человек проживало в городе Алматы.

Доходы населения тоже растут – в июле 2010 среднедушевой доход по республике увеличился на 3,4% по сравнению с июлем 2009 года.

Происходит рост цен на сырье с дальнейшей стабилизацией. Положительно влияют на экономику растущие цены на нефть и экспортные пошлины на сырую нефть и нефтепродукты – введение пошлины в размере $20 за каждую тонну нефти и около $100 за каждую тонну бензина и дизельного топлива.

Свою роль играют также госмеры по диверсификации экономики и поддержке банковского сектора, а также такие действия фонда «Самрук-Казына», как финансирование и завершение недостроенных жилых проектов, решение проблем дольщиков, разработка и внедрение программы арендного жилья.

Двигать рынок вперед будет и тот факт, что устаревший жилой фонд на сегодняшний день составляет около 60% всего жилья в Казахстане − это дома, построенные 30-50 лет назад, что подтверждает растущую потребность в новом жилье.

Все вышеперечисленные факторы позволяют компании Colliers International полагать, что рынок жилья восстановится, а цены и уровень строительной активности начнут постепенно расти с конца 2011 – начала 2012 года.

Colliers International

Международное агентство по недвижимости. Предоставляет услуги в области коммерческой недвижимости. Объединяет офисы в Северной и Южной Америке, Европе и Азии. В компании работает более 15 тыс. специалистов в 480 офисах 61 страны мира. Годовой доход − $1,9 млрд. За последние три года компания успешно завершила сделки на общую сумму $154 млрд. Официальное открытие офиса Colliers International в Казахстане состоялось в ноябре 2010 года.

Генеральный директор Umex Realty Аскар Мукашев:

- Есть ли предпосылки для снижения цен на недвижимость в Алматы в 2011 году? Какова, по вашим оценкам, должна быть объективная цена квадратного метра жилья в Алматы (с учетом стоимости строительства и средней зарплаты алматинцев)?

- С учетом того, что банки начали не только говорить о возобновлении кредитования, но и кредитовать, а также снизили процентные ставки на ипотеку, есть предпосылки для роста, но не для снижения цен. Если раньше люди не брали ипотеку под 15-18%, то сейчас банки, хотя и ужесточили требования к заемщикам, но ипотеку предлагают уже под 12-13%, и в риелторской среде из уст в уста передается неофициальная информация, что в следующем году банки ставки еще снизят – вплоть до 9-10%.

Поэтому я прогнозирую рост цен в 2011 году. Он будет не бурный как до кризиса, а постепенный – по 2 % в месяц, до 15% в год.

Часто возвращаются к вопросу: «Какова объективная цена на недвижимость в Алматы?» и связывают это с резервами снижения цен. Что такое объективная цена? − Какая цена складывается на рынке в определенный момент – та и есть объективная. Ее регулирует рынок. Если говорить о себестоимости строительства, то кв. м. жилья эконом класса с учетом коммуникаций, постройки, выкупа земли в Алматы обойдется минимально в $650-700. Но строители тоже хотят заработать, притом нельзя забывать, что недвижимость – это инвестиции в будущее, и все это закладывается в цену. Если смотреть на мировые цены на недвижимость – то цены в Алматы полностью объективны. Мое мнение – ниже, чем сейчас недвижимость в Алматы стоить не должна.

Все кричали: «Раздули пузырь!», но никто не понимал, что до 2001 года недвижимость в Алматы была страшно недооценена. Люди продавали квартиры ниже себестоимости их строительства (в 2000 году 2-х комнатную квартиру в Аксае можно было купить за $4 тыс.), потому что в свое время государство это жилье выделило бесплатно. Потом с развитием рыночных отношений цены росли, сейчас скорректировались на понижение, и впоследствии вновь возьмут курс на повышение.

Директор «Colliers International Казахстан» БаянКуатова

- Какова сейчас потребность в новых квадратах в Алматы и сколько их есть в наличии? Когда по вашим прогнозам оживится строительство в секторе жилой недвижимости и к какому сроку может быть удовлетворена потребность алматинцев в новом жилье?

- Актуальность проблемы жилья в Алматы возрастает с каждым годом. Причиной для этого является рост численности населения, а также рост количества желающих улучшить свои жилищные условия. Кроме того, не последнюю роль играет и наличие в жилом фонде большого процента устаревшего жилья – свыше 60%.

Что касается потребности в новом жилье и спроса на жилье, прежде всего, необходимо разграничить реальный спрос и спекулятивный. Спрос на жилье для собственных нужд всегда был, есть и будет. Самый большой спрос, конечно, наблюдается в секторе жилья эконом класса. Это тот сектор, спрос в котором будет расти в течение ближайших 10-15 лет. Спекулятивный спрос до кризиса составлял свыше 50%, однако в нынешних условиях рынка практически сошел на нет.

Согласно официальной статистике, в 2009 году в Алматы в эксплуатацию было введено свыше 1 млн кв. м. жилья. Всего за период с 2001 по 2010 гг. было построено свыше 6,5 млн. кв. м. жилья. По нашим подсчетам, на сегодняшний день общий жилищный фонд города составляет около 27 млн. кв.м. При этом, с учетом последних данных по количеству населения города, на одного жителя приходится чуть больше 19 кв.м. Необходимо отметить, что, несмотря на активное строительство, осуществлявшееся в докризисный период, за последние 10 лет данный показатель существенно не изменился, что лишний раз подтверждает высокую потребность города в жилье, и, прежде всего, в жилье, которое может быть доступным для широких слоев населения.

Согласно нашим прогнозам, рынок жилья начнет восстанавливаться и расти с конца 2011г. – начала 2012г.

Что касается ответа на вопрос о сроках, когда может быть удовлетворена потребность алматинцев в новом жилье, то прежде чем делать такой долгосрочный прогноз, необходимо более внимательно анализировать многие важные параметры, которые влияют на процесс строительства нового жилья – состояние экономики в перспективе 10 и более лет, темпы реализации государственной жилищной программы, доходы населения, платежеспособный спрос, доступность ипотечного кредитования, количество новых коммерческих жилых проектов, условия для застройщиков новых проектов и многое другое.

Ведущий аналитик отдела исследований и консалтинга NAI Aristan Сергей Гильдт:

- Какова нормативная и фактическая обеспеченность населения Алматы жильем?

К какому сроку может быть удовлетворена нынешняя потребность алматинцев в новом жилье?

Нормативная потребность – жилье, которое соответствующее нормам регулируемым государством. Почти во всех странах существуют гигиенические минимумы площади жилья и его характеристик. Данная потребность зависит от развития экономики того или иного государства, качества жизни в нем, социальной обеспеченности населения. Так для Казахстана это 18 кв. м на человека, для стран ЕЭС около 25 кв. м, так в Финляндии 78 кв. м на семью, состоящую из 3 человек, что соответствует 26 кв. м на человека.

Фактическая обеспеченность населения жильем = жилой фонд/количество населения. Показатель различен по городам и странам. Ближе всего он к нормативной потребности, т. к. зависит от экономического развития государства, уровня жизни населения (города/государства) и государством же контролируется. В каждом крупном городе/регионе/стране ведутся индексы обеспеченности населения жильем. Для Казахстана, согласно данным АСРК, данный показатель соответствует 17,7 кв. м на человека, для г. Алматы 17 кв. м на человека. По данным NAI Aristan данный показатель гораздо ниже, 17,5 и 11,2 соответственно, из-за большого количества неучтенного населения, в особенности в г. Алматы.

Слабость показателя «обеспеченность жильем», как для Казахстана, так и для мира в целом в том, что различные потребители живут в абсолютно разных условиях, с разным показателем для разных потребителей. По нашим данным не менее 38% населения Казахстана/Алматы живут в условиях не соответствующим минимальным санитарным и современным строительным нормам. Более 30% жилого фонда г. Алматы – ветхое жилье. Поэтому если говорить о потребности в новом жилье, мы считаем, что нужно стремиться хотя бы к минимальным гигиеническим нормам для Казахстана, т. е. 18 кв. м современного жилья на человека. Такие показатели достижимы для Казахстана в течение 8-10 лет, для г. Алматы – не менее 15 лет, без учета роста населения, имея максимальные достигнутые ежегодные показатели ввода жилья за время независимости. Однако учитывая глубокий спад в строительном секторе, увеличение требований к строительным компаниям, резко снизившуюся маржу в строительном секторе, резкое снижение выдачи ипотечных кредитов и имеющиеся структурные проблемы в банковском секторе РК и хотя бы такой положительный показатель как рост населения Казахстана, мы считаем нецелесообразным делать такие далекие прогнозы. Ясно одно, что для серьезного улучшения жизни населения нужны масштабные реформы, нужны строительные комбинаты, необходимо возобновление массового социального строительства гораздо больших объемов, а не принятие пары законов и придумывания новой схемы строительства и покупки социального жилья.

- Когда по вашим прогнозам оживится строительство в секторе жилой недвижимости?

Мы считаем, что спад в строительном секторе сопровождается 4 основными факторами (даны по мере значимости):

1. Резкое снижение выдачи ипотеки и кредитов в строительную отрасль БВУ РК.

2. Исчезновение спекулятивной составляющей на рынке недвижимости, и как следствие снижение большой доли спроса.

3. Резкое снижение финансовых возможностей строительных и девелоперских компаний и ухудшение инвестиционного климата.

4. Снизившаяся маржа, увеличение требований к строительным компаниям и ограничение на использование привычных схем между финансами потребителей и др. игроками строительного рынка и рынка недвижимости. И как результат, своеобразный отказ от своих обязательств и завершения строительства начатых объектов большим количеством строительных компаний.

5. Снижение платежеспособного спроса.

Для оживления строительного сектора, мы видим 2 возможности. Первая – улучшение экономики РК с постепенным улучшением бизнес-среды. Либо вторая - полное решение (исчезновение) хотя бы одного из вышеперечисленных факторов. Для каждого варианта существует несколько путей решения. В 1-ом случае экономика Казахстана до достижения максимальных объемов ввода жилья со времен независимости будет восстанавливаться 2-5 лет. Во 2-ом случае меры должны быть жесткие и идти только от государства и на государственном уровне, этот вариант более быстрый и может занять 1-2 года. Более правдоподобным считаем 1 вариант.

02.12.2010

Елена БРИЦКАЯ, www.kursiv.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.