Долевая лихорадка

Не проработавший и года Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» снова спешно переписывается законодателями. Две недели назад Министерство индустрии и торговли добилось в Правительстве приостановления выдачи разрешений на начало нового долевого строительства до 1 января 2008 года. К этому дню, как уверил идеолог запрета, министр индустрии и торговли Галым Оразбаков, Парламент успеет принять разработанные его ведомством поправки.

Закон ужесточает требования к строителям.

Не проработавший и года Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» снова спешно переписывается законодателями. Две недели назад Министерство индустрии и торговли добилось dolevaya_lihoradka.jpgв Правительстве приостановления выдачи разрешений на начало нового долевого строительства до 1 января 2008 года. К этому дню, как уверил идеолог запрета, министр индустрии и торговли Галым Оразбаков, Парламент успеет принять разработанные его ведомством поправки. Суть которых сводится к дальнейшему ужесточению требований, предъявляемых к застройщикам.

Предполагается, что в 2008 году в очереди кредиторов дольщики переместятся с 5-го места на почетное третье. Работать с соинвесторами разрешат только строительным компаниям, не менее трех лет возводившим жилые дома. Да и норма о наличии пресловутых 12% собственного капитала, которой в свое время так гордились разработчики действующего закона, будет, скорее всего, изменена. Ведь, по словам министра Галыма Оразбакова, и она «не совсем работает». Посему МИиТ настаивает на увеличении данного норматива, либо на его отмене и внедрении схем депозитной системы.

Новые поправки в очередной раз должны спасти дольщиков от форс-мажора. Защитить их от жадности застройщиков, которые как диктовали, так и диктуют клиентам свои правила игры, пользуясь недостаточной правовой грамотностью населения. Как показывает практика, спасение утопающих - дело рук самих утопающих. Вот почему мы решили проанализировать уже работающие механизмы защиты интересов дольщиков вместе с адвокатом Центральной юридической консультации коллегии адвокатов города Астаны Гульнарой Айтжановой.

- В чем, на ваш взгляд, основные плюсы действующего Закона «О долевом участии в жилищном строительстве»?

- В этом Законе прописаны типовые условия договора между дольщиком и застройщиком. Он вывел из строительного рынка недвижимости неблагонадежные строительные фирмы, поскольку они теперь должны получать лицензию на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий, возводимых за счет денег дольщиков. Еще одной особенностью Закона стал контроль со стороны государства за деятельностью застройщика и за участниками долевого строительства. Согласно данному закону уполномоченный орган получил полномочия осуществлять контроль и мониторинг деятельности застройщиков по организации долевого участия в жилищном строительстве. Ежеквартально осуществлять проверку соблюдения требований о наличии собственного капитала застройщика на конец отчетного квартала в объеме не менее 12% от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве. В компетенцию уполномоченного органа входит выдача, приостановление действия и отзыв в судебном порядке лицензии застройщика на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, а также ведение учета договоров долевого участия в жилищном строительстве. Кроме того, статья 15 Закона запретила застройщику до выдачи разрешения на строительство нулевого цикла рекламировать жилое здание в целях привлечения денег дольщиков для возведения жилого здания. До этого момента малые строительные фирмы, зачастую не имея никаких разрешений на строительство жилого объекта, проводили рекламные кампании через СМИ, привлекали денежные средства дольщиков и неправомерно до начала строительства пользовались этими деньгами. Естественно, дольщики были введены в заблуждение по срокам строительства. Но договор подписан, и деньги уплачены. Дольщикам оставалось только ждать, когда застройщик исполнит свои обязательства по договору.

- Что сегодня включает в себя договор долевого участия в жилищном строительстве?

- В целом типовой договор долевого участия в жилищном строительстве сильно не отличается по форме, содержанию и обязательным условиям от прежних договоров долевого участия в строительстве жилого дома за исключением нескольких конкретных условий. Гарантийный срок на жилое здание не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию. Не допускается дальнейшее изменение цены за 1 кв. метр общей площади жилого здания, если дольщик уплатил в полном объеме цену договора. Кроме того, в договоре предусмотрена ответственность застройщика в случае нарушения сроков передачи дольщику его доли в жилом здании, с указанием конкретного размера неустойки - 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору за каждый день просрочки. Такой же размер неустойки предусмотрен за нарушение дольщиком срока внесения платежа. Следует отметить, что до вступления в силу Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» застройщики использовали самый низкий процент неустойки, размер которой составлял 0,01% или 0,001%. Соответственно, при исчислении неустойки дольщик получал мизерную сумму, которая конечно его не удовлетворяла. При этом согласно гражданскому законодательству по действующим договорам каждая из сторон при его заключении имела право предъявить свои условия, к примеру, по неустойке. Однако на практике сложилась ситуация, когда застройщик указывал самый низкий процент неустойки и вынуждал дольщика соглашаться с ней. Я неоднократно с этим сталкивалась сама, при предоставлении юридической помощи гражданам, которые приносили договоры о долевом участии в строительстве жилого дома и просили консультации. Работники строительных фирм им прямо говорили: «Не хотите соглашаться на наши условия - ищите другие фирмы». С введением Закона был урегулирован и этот вопрос.

- Чем отличается российский закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от нашего Закона?

- Я думаю, главное отличие в том, что российский закон распространяется на все строительные объекты недвижимости, а Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» - лишь на строительство жилых зданий. Это упущение в законодательстве. Поскольку на основании закона составляются договоры о долевом участии в жилищном строительстве. И в соответствии с гражданским законодательством толкование договора предусматривается по буквальному значению содержащихся в нем слов и выражений. В то же время строительные компании строят жилые комплексы, в которых предусмотрены офисы, магазины, детские сады и другие коммерческие помещения нежилого назначения. Считаю, что было бы целесообразным переименовать закон как Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве и иных объектов недвижимости».

16.11.2007

Сергей БОЙКО, www.oko.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.