Олжас Худайбергенов: «Доступное жильё каждому – не утопия»

В городе с самым дорогим жильём, Алматы, квадратный метр может стоить 800 долларов в «чистовой» отделке. Это вполне реально, считает директор Центра макроэкономических исследований Олжас Худайбергенов.

На днях Центр презентовал новую программу жилищного строительства. О том, как обеспечить жильём каждого казахстанца, «Мегаполис» попросил рассказать автора программы.

– Олжас, в чём главное отличие вашей программы жилищного строительства от всех других?

– Я выделю два главных отличия. Во-первых, это «социальность», так как в ней предполагается предоставление беспроцентных инвестиционных займов молодым семьям, госслужащим и бюджетникам. Более того, предусматривается возможность списания части займа при рождении ребенка. Второе отличие – масштабы. Срок реализации – 19 лет, при этом ежегодно будет строиться около 1 кв. м на человека, то есть уже в первый год будет построено 16,5 миллиона кв.м. Есть и другие качественные отличия. Например, норматив обеспеченности жильем поднимется с текущих 18 «квадратов» до 25, квартиры будут строить улучшенные, а не «эконом», причём только в чистовой отделке. Если программу реализовывать, цены на жилье должны упасть до 800 долларов за 1 кв.м. И это в Алматы.

– А на чём основана эта цифра?

– Тут есть два аспекта. Те, кто сам себе строит жилье, строит его за 600 и даже за 500 долларов 1 кв. м. Но это больше индивидуальное строительство. С многоэтажным – проблема. Сегодня есть проекты, земельные участки под которые куплены ещё до кризиса, и поэтому там построить за 800 долларов явно не получится. Но если взять новые земельные участки по более низким ценам и избавить строителей от расходов на подключение к инженерным сетям, то даже при 800 долларах за 1 кв. метр строительные компании будут работать с рентабельностью 20–30 процентов.

Однако тут обнаруживается другой аспект. Дело в том, что у нас «нормальным» бизнес считается тогда, когда рентабельность равна 100 процентам в год. Миллион вложил – два получил. И ожидание такой сверхрентабельности уходит корнями в 90-е годы: первый капитал сформировался в сырьевом секторе и приватизационном. И первые крупные бизнесмены условно вышли оттуда, а там рентабельность составляла 100–300 процентов. Когда они начали открывать новые проекты в других отраслях, то просто перенесли свои ожидания доходности на данные проекты, иначе говоря, у нас сложилась такая культура инвестирования. Государство должно сделать всё, чтобы сверхрентабельность исчезла как явление. Иначе в долгосрочном плане сверхрентабельность означает либо чрезмерное расслоение населения по доходам, либо проедание национального богатства, которым, собственно, и оплачивается эта рентабельность.

– Выходит, банки и строительные компании, мягко говоря, от ваших предложений будут не в восторге?

– Сейчас в Алматы стоимость жилья равна 1500 долларов за 1 кв. м. Это в среднем. В новой программе она будет равна 800 долларов, что, естественно, означает снижение цен и обесценение залогов у банков. Но я думаю, если банки взглянут чуть дальше, то поймут, что от оживления рынка недвижимости они только выиграют. Сейчас проблемных залогов около 37 тысяч, пусть даже после снижения стоимости жилья количество проблемных залогов вырастет до 80 тысяч. Но в будущем банки смогут заработать много больше на строительстве.

– Может, вы и правы, но это всё равно выглядит утопией…

– Это не утопия. Не утопия потому, что норматив обеспеченности в 25 «квадратов» был достигнут в Восточной Европе. Даже Китай строит 1 кв. м на человека, а это около 1,3 миллиарда кв. м ежегодно. Потому, что темпы прироста населения в ежегодные 3 процента – средние. Потому, что при правильном перенаправлении денежных потоков средств хватит…

– Вот по поводу «правильного перенаправления». Вы говорили, что в программе содержатся антиспекулятивные и антикоррупционные меры. Какие конкретно и как они будут работать?

– В качестве антиспекулятивных мер можно предложить налог на скорую продажу. Например, если продал в течение одного года, то 100 процентов разницы забирает государство. Если в течение следующих 2 лет, то 60 процентов, в течение 4–5 лет – 30 процентов, а далее без налога. Также, учитывая, что начнутся сокрытия «разницы» в цене, можно ввести налог за сам факт сделки в размере 10 процентов от заявленной цены. Также можно запретить перепродажу в течение 10 лет квартир, купленных посредством программы. Наконец, тому, кто покупает за счёт жилищного сертификата, запрещается привлекать дополнительные кредитные ресурсы. Это позволит ограничить, или хотя бы регулировать приток неучтенных денег на рынок недвижимости.

Что касается антикоррупционных мер, то сама программа предполагает механизмы, которые практически некоррупционны. Например, чтобы получить жилищный сертификат, дающий право на беспроцентный займ, надо дать заявку, а Жилстройсбербанк должен будет в течение 1 месяца либо отказать, либо одобрить. Естественно, будут свои критерии, но не будет очередей. Надо обратить внимание, что деньги не выдаются людям на руки, им выдается жилищный сертификат, на который можно будет купить только жилье, то есть исключается нецелевое использование. Кроме того, люди сами будут решать, какую квартиру купить и, соответственно, какой строительной компании перечислить деньги. При этом строительным фирмам будет запрещено проводить рекламные кампании по продаже, пока дом не выведен с «нулевого» уровня, а продавать квартиры можно будет только после достижения 90-процентной завершенности дома, то есть только тогда, когда останется только отделка. Также строительные компании должны покупать оборудование и материалы напрямую у производителей или их официальных дистрибьюторов. Так легче блокировать теневые схемы. Сейчас наша экономика больше напоминает «экономику посредников», где нет места прямым схемам и законным заработкам.

– В ближайшие 20 лет, судя по вашей программе, население Казахстана может вырасти почти вдвое. Откуда такие прогнозы?

– В программе предполагается рост численности на 60 процентов за 19 лет. То есть, если сейчас население Казахстана около 16,5 миллиона человек, то в 2030 году будет около 26,7 миллиона. В среднем ежегодный прирост составит 3 процента. Цифра легко достижимая, так как в 2010 году прирост населения составил 2,5 процента. Вообще, можно привести такую арифметику: ежегодно в Казахстане рождается 350 тысяч человек, а умирает около 150 тысяч. Рождаемость можно нарастить за счёт сокращения числа абортов, которые и совершаются-то в основном молодежью, у которой нет работы и жилья. Если под влиянием новой жилищной программы вырастет коэффициент рождаемости, то 4 процента станет нашей реальностью, и население начнет быстро молодеть. При хорошо продуманной миграционной политике за 30–50 лет население страны вообще может вырасти до 100 миллионов. За это время страна может сделать рывок в своём самосознании, то есть поменяется мышление политиков, экономистов, да и всех граждан страны. За 19 лет все граждане будут обеспечены собственным жильем, при этом на каждого будет приходиться 25 кв.м. Самое главное, они будут в состоянии выплачивать свой ипотечный долг.

– Олжас, как думаете, в чём главная проблема программ жилищного строительства, разрабатываемых государством?

– Наверное, проблема лежит в сфере экономической идеологии. В каждой социально-экономической программе производится попытка спроектировать их таким образом, чтобы государство получало прибыль, при этом прибыль должна измеряться именно деньгами. Это неправильно. Я считаю, прибыль государства выражается в росте численности населения, улучшении качества жизни людей, снижении преступности, повышении уровня образования и так далее. Вот это прибыль для государства.

– По крайней мере, очень патриотично... А какова вероятность того, что программа, предложенная вами, будет принята государством?

– Отдельные части программы, а именно повышение норматива обеспеченности жильем с 18 кв. м до 25 кв. м, были одобрены АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» ещё в 2009 году. Сейчас программа находится на рассмотрении некоторых чиновников, которым импонирует сам подход внутри программы. Они понимают, что жильё – это не то, на чём государство должно делать деньги, а то, что просто должно быть у каждого человека.

07.03.2011

Булат МУСТАФИН, www.megapolis.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.