Мы за ценой не постоим

Падение цен на недвижимость, пожалуй, вызвало в обществе не меньший резонанс, чем стеновой рост ее стоимости. Многие успели выгодно продать квартиры, кто-то продал уже на спаде, но потерял чуть больше. Сейчас же спрос на жилье резко упал, а предложение осталось. Кто виноват и что делать? С этими извечными вопросами мы обратились к одному из бывших менеджеров одной крупной строительной фирмы.

Падение цен на недвижимость, пожалуй, вызвало в обществе не меньший резонанс, чем стеновой рост ее стоимости. Многие успели выгодно продать квартиры, кто-то продал уже на спаде, но потерял чуть больше. Сейчас же спрос на жилье резко упал, а предложение осталось. Кто виноват и что делать? С этими извечными вопросами мы обратились к одному из бывших менеджеров одной крупной строительной фирмы.

Вполне вероятно, что уже тоже бывшей. Как шутит наш собеседник, вопросы, конечно, интересные, но серьезные. По его информации, руководители ведущих компаний еще с лета начинают поговаривать о возможном сокращении штатов. Причем, сами руководители могли бы вложиться “назад”, но никто этого делать не хочет. В компании, в которой работал интервьюируемый, кстати, при обороте в $500 млн. начальник имел, как минимум, 10% от этого оборота. Но они не “работают” на его же детище.

Эх ты доля, моя доля

Что касаемо других компаний, то: “Один из моих знакомых банкиров говорит, что корпорация “Куат” – это тот же “МММ”. - Как так? – Да почти та же финансовая схема. “Куат” не тратит ни тиына своего капитала. Берет деньги у дольщиков, строит на них дом. Берет прибыль, снова берет деньги у дольщиков и т.д. То есть, живет за счет долевого строительства. “Элитстрой” отошел от корпорации “Орлан”, и он уже не под покровительством младшей дочери. Продают все свои участки. В Астане даже продали базу. Уходят на периферию, собираются строить городок в Каскелене, коттеджный городок за Талгаром. Почему? Одно дело, когда земля достается тебе по государственной цене, и когда по рыночной…”.

В принципе, 350 долларов за т.н. социальное жилье, это и есть себестоимость, и, если не использовать дорогой фасад, даже в 300 можно уложиться. Даже на ценовом пике. Все дело в земельном участке, он и забирает массу денег. Само собой, инфраструктура.

Энергетические ресурсы ограничены, поскольку они не развивались долгое время. Акимат, конечно, вбивает в условия по застройке поступление тепла, но при этом застройщики обязаны платить за благоустройство. Горводоканал дает воду, но точка подключения находится, скажем, километров за 10. На этом 350-долларовом жилье уже многие “наварились”. Как же, льготная цена за участок и все такое. Вот и выходят большущие деньги. Плюс тепло – 1 гигакалория в совокупности стоит 42 млн. тенге. Но это только официальный платеж: “Мы на своем объекте чтобы подвести тепло (14 гигакалорий) и воду заплатили около $2,5 млн”…

Как бы то ни было, а реконструкция инфраструктуры в связи с дикими перегрузками все же идет, пусть и семимиллиметровыми шагами. В котельной Орбиты поставили новый котел, который в два раза перекрывает мощность старых котлов. Но все равно этого не хватает. Очень сложно получить электричество и тепло. С водой и канализацией раньше было проще, но сейчас это - тоже проблема. “В Алматы, как вы знаете, внедряется новая схема – водное кольцо. Она призвана замыкать весь город, там проводится труба большого диаметра. Затраты окупаются с помощью застройщиков - их обязывают быть долевыми участниками строительства. Вот вам и рост цен”.

Сюда прибавляется то, что цены на стройматериалы, начиная от гвоздей и заканчивая бетоном, поднялись за год ровно в два раза. Но все равно, при всем при этом, строить за $300 реально, утверждает собеседник.

Теперь, что касается ипотеки, с которой и начался мировой кризис. Ходят устойчивые слухи, что после Нового года банки опять начнут выдавать кредиты. Один мой знакомый в неофициальном разговоре с банкиром даже предлагал элементарную взятку за предоставление ипотечного займа. Однако тот “по старой памяти” отказал - приходи мол, в начале следующего года, тогда все восстановится, и не надо мне ничего предлагать.

Кстати, летом цены взлетели не только на недвижимое, но и движимое имущество. Тут банки сняли неплохую пенку. Один из “гонщиков” машин уверяет, что полгода назад он продавал не менее пяти-шести легковушек за выходные, и половина из них была оформлена под банковский кредит. Так что банкирам грех жаловаться. Проценты от ипотеки, заключенной на пике, никуда не денутся. Деться могут только сами заемщики.

Рынок есть, его не может не быть

Вернемся, однако, к ценам, вернее, к их падению. Как считает наш собеседник, первичное жилье “будет стоять”, если и упадет, то, максимум, до $3000 за квадратный метр. Вторичный рынок должен упасть до $1000 за квадрат. Выводы основаны на том, что жилье до семидесятого года постройки, по его информации, кредитоваться уже не будет. То бишь, займы будут выдаваться уже не так хаотично, а выборочно. И больше всех выиграет Жилстройбанк в силу его происхождения, и, соответственно, льготных условий.

А вообще, без поддержки государства строить уже будет сложновато, считает собеседник. Люди с деньгами уже купили все, что хотели. Сейчас “кошельки” больше вкладываются в производство. На собственном опыте познали, что рынок недвижимости – это все временно, на нем можно погореть, слишком большие риски.

“Ровно год назад побывал в Париже (город довольно маленький, между прочим). Так вот, в самом Париже недвижимость стоит от 5000 евро до ста тысяч. Наиболее дорогие дома представляют собой постройки средних веков с настенными фресками в оригинале. В пригороде же цены примерно соответствуют нашим. Рынок упал, и он должен был упасть. Для Алматы такие цены нереальные. В Турции на берегу можно купить двух-трех этажный дом за $300000”.

По мнению менеджера, на рынок сильно повлияли риелторы. Допустим, на вторичном рынке, утверждает он, цены тысяч на десять выше обоснованно рыночных держат именно они. За счет того, что многие агентства по недвижимости скупают квартиры. “Психологически это ненормально, когда ты продаешь квартиру за 100000, через месяц она стоит 130 тысяч, а еще через пару месяцев к тебе приходят и предлагают 70 тысяч. Везде агенты. В конечном итоге по телефону “скидываешь” 5 тысяч, еще 5 тысяч при встрече. Если у нас цены как в Европе, то комфорт и сервис должен быть как в Европе. Тем более что наше элитное жилье сродни среднему европейскому. Хотя, да, есть и неплохие, действительно элитные дома, но их мало”.

В то же время, есть в жизни счастье: “по новому закону, если здание не поднято с земли, строители не имеют права заключать договор о долевом участии. Хоть это сделали, и то хлеб. На сегодняшний день в Казахстане можно зарабатывать хорошие, нормальные деньги, как говорится, нормально. Я имею в виду операции с недвижимостью. Но какая-то помощь от государства должна быть. Или, я не знаю, цены должны как-то регулироваться. Опять же, если с ипотекой все восстановится, вернутся более-менее приемлемые проценты, люди снова начнут делать на этом деньги. Резко поднимутся цены, резко пойдет скупка квартир. Так что, рынок снова подрастет”.

Однако, вздохнул собеседник, вкладывать в недвижимость он бы не советовал. Слишком все нестабильно. Ну, а ипотека никуда не денется. На рынке “элитного” жилья все равно 40% приобретается под ипотеку. На вторичном еще больше. Банкам она выгодна в любом случае. Маржу, думается, пока никто не отменял.

20.11.2007

Алим Бейбарсов, www.zonakz.net

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.