Три года в коме

Казахстанским банкирам – не до ипотечного кредитования. Им всё больше приходилось ломать голову над тем, как собирать платежи по уже выданным кредитам. Многие пережидали время и накопили ликвидность. Теперь сетуют, что накопленное негде разместить. Выдача кредитов идёт вяло.

Ссудный портфель ипотечных компаний Казахстана, по данным, теперь уже бывшего, Агентства по финнадзору, за февраль снизился на 0,3%. Доля сомнительных и безнадёжных кредитов в портфеле, наоборот, увеличилась на 3,6%, составив 21,2%.

Впрочем, коллекторы подозревают, что на самом деле ситуация – хуже. Нужно учитывать, что банки и ипотечные компании хорошо научились маскировать просрочку – практически все крупные игроки запустили программы по реструктуризации кредитов, – говорят коллекторы. Такие кредиты, как правило, переводятся из категории просроченных обратно в портфель здоровых кредитов.

«На рынке ипотечного кредитования – застой. Ипотечное кредитование остановилось в 2007 году. Особого роста нет. Кроме строительства по государственным программам, которое касается социального жилья», – так характеризует ситуацию председатель правления Казахстанской ипотечной компании (КИК) Азамат Ибадуллаев.

Основная причина сокращения портфелей – прекращение выдачи ипотечных кредитов. Против кредитования сыграли не только финансовый кризис и огромная доля «плохих долгов», но и рост инфляции, и увеличение стоимости ресурсов. Хороших заёмщиков для размещения избыточной ликвидности недостаточно. Но решения о займах теперь более взвешены со стороны и клиентов, и банков. Иногда нам, банкирам, достаточно сложно сделать полноценный кредитный анализ: не всегда понятно, как поведут себя в перспективе цены, насколько будет оживлённым и как долго сохранится спрос, скажем, на рынке недвижимости, – объясняет председатель правления Народного банка Умут Шаяхметова.

Доля КИК на рынке ипотечного кредитования – 12%. Но кредитов напрямую она выдает мало, политика компании – крайне консервативна. Заёмщик должен направлять на погашение не более 40% дохода. Иначе возникают риски. «Ипотека – серьезное бремя для любого семейного бюджета», – говорит глава КИК.

Кризис заморозил стройки. Объём жилищного строительства в Казахстане в 1-м квартале по сравнению с этим же периодом прошлого года снизился. Общая площадь введенного в республике жилья составила 1300 тыс. кв. м, что на 6,3% меньше, чем в 1-м квартале 2010 года. Из них населением введено более половины. Собственные средства застройщиков в финансирование жилищного строительства составили 57%. Застройщики лишь доделывают старые проекты, почти не закладывая новых строек, – говорят эксперты. Кризис строительства ещё не завершился.

Для разрешения проблемы дефицита жилья правительство разрабатывает государственные программы. Часть спроса населения может быть удовлетворена за счёт аренды с последующим выкупом. Чтобы поддержать строительные компании, государство напрямую выкупает квартиры. Не отдавать же на волю кризиса отрасль, за которой мощнейшие лоббисты и сотни тысяч рабочих мест. Ситуацию в некоторых строительных компаниях спасает выкуп государством недостроенных домов. Благодаря оказанной поддержке возобновляется строительство, компании продолжают своё существование. Одновременно оказывается и помощь части населения – военным, госслужащим.

АО «Фонд недвижимости «Самрук-Іазына» достраивает за государственный счёт жильё и сдаёт его в аренду. Возможен и последующий выкуп. Эта программа основана на выделенных из Национального фонда деньгах и рассчитана на платёжеспособное население. В прошлом году фондом было построено 649 квартир.

Меры государства в отношении ипотечного кредитования носят социальный характер. Поддерживается реально нуждающийся слой населения и стимулируется строительство жилья эконом-класса. Основным оператором строительства такого жилья, в т. ч. по Программе жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011–2014 годы, служит жилищный строительный сберегательный банк (ЖССБ).

КИК также примет участие в её реализации. Правительство капитализирует КИК. КИК будет выкупать кредиты у банков под 10% годовых, с условием обратного выкупа в случае дефолта заёмщика. «Это позволит банкам выдавать стандартные ипотечные займы, которые КИК готов целиком рефинансировать в случае соответствия выданных займов внутренним требованиям КИК по предмету залога и наличию первоначального взноса в размере 20% от суммы займа», – рассказывает Азамат Ибадуллаев.

«Займы напрямую, без выкупа прав требования у банков, выдаются населению, в частности, для приобретения готового жилья и долевого участия в строительстве многоквартирных домов. Они рассчитаны на средний слой населения. По таким займам ставки будут на уровне от 14,5% до 17,5% годовых, в зависимости от целевого назначения займа. Сроки предоставления кредитов зависят от программы кредитования и составляют от 3 до 20 лет», – уточняет глава КИК.

И всё-таки период глухой стагнации на рынке ипотеки, похоже, подходит к концу. Рынок понемногу начинает оживать. «Активизируется рынок вторичного жилья», – признает и глава КИК Азамат Ибадуллаев. Но о докризисных показателях говорить пока не стоит. Банки выстраивают новую систему андеррайтинга (проверка банком платежеспособности клиента. – Авт.), да и ажиотаж вокруг кредитования заметно снизился.

Заёмщики уже могут рассчитывать на снижение ставок. Председатель правления Темирбанка Ержан Шайкенов предвидит, что «значительного роста по розничному кредитованию не произойдет. Возможно, это будет 3–4% в этом году». Но отмечает, что избыток ликвидности у банков, «скорее всего, приведёт к снижению ставок по кредитованию». Сильного снижения эксперты не ожидают. «Ставки и так упали, к тому же произошёл разворот политики Нацбанка – ставка рефинансирования повышена», – аргументируют они.

Положительных факторов для выздоровления ипотеки уже несколько: оживление рынка труда, рост производства в разных секторах и стабильность курса тенге. Это позволяет людям более уверенно прогнозировать уровень своего благосостояния. А нуждающихся в жилье – огромное количество. В этих условиях банкам и ипотечным компаниям предстоит выбрать новую тактику: высокая ставка – мягкие требования к клиенту, либо, наоборот, более низкая ставка, но жесткие условия получения кредита. Большинство банкиров выбирают второй вариант. Привыкли устанавливать цену, исходя из уровня рисков.

Рынок питается мифами: о массовом сворачивании проектов, о недоступности кредитов для строителей, об умирании ипотеки и падении спроса. На самом деле ситуация сложнее. Проекты сворачиваются – но далеко не все; кредиты доступны – но только для избранных.

25.04.2011

Валентина ВЛАДИМИРСКАЯ, www.megapolis.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.