Александр Калинин: Риэлтор – вынужденный оптимист. Оценщик – информированный пессимист

Казахстан входит в число стран, чей рынок недвижимости наиболее сильно пострадал от кризиса. Наряду с Эстонией, Литвой, Латвией, Ирландией, Болгарией, США и Великобританией в РК падение реальных цен на недвижимость составило более 20%.

Казахстан входит в число стран, чей рынок недвижимости наиболее сильно пострадал от кризиса. Наряду с Эстонией, Литвой, Латвией, Ирландией, Болгарией, США и Великобританией в РК падение реальных цен на недвижимость составило более 20%. В 2011-2012 годах рост цен на вторичное жилье ожидается в пределах 6,1% и 7,8%, считают отечественные эксперты. Это может вновь повысить привлекательность инвестиций в квартиры. Каковы перспективы рынка вторичного жилья, корреспонденту «Известий-Казахстан» Мариам Бижикеевой рассказал председатель Экспертного совета республиканской палаты оценщиков, вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Калинин (на фото).

Известия-Казахстан: Александр Николаевич, возможно ли вздутие стоимости квадрата, подобное трехгодичной давности?

Александр Калинин: Такого «пузыря», как в 2006-2007 годах, уже не будет. Но инвестиционный спрос может способствовать дальнейшему ускорению роста цен через пару лет.

И-К: По-вашему, достигла ли наконец стоимость вторичного жилья ценового дна?

Калинин: Правильнее говорить об экономически обоснованной стоимости одного квадратного метра вторичного жилья. На самом деле повышенное внимание к «вторичке» не случайно. Жилье решает три основные задачи: проживание, аренда в целях проживания, покупка с целью перепродажи. «Вторичка» же ориентирована на первые две. В кризисный и посткризисный периоды количество сделок и предложений по купле-продаже в данном сегменте абсолютно превышает активность на первичном рынке. Рискну обозначить цифры – 9:1.

И-К: Как велика сегодня ценовая разница между вторичным и первичным жильем?

Калинин: Ценовая разница между «вторичкой» и «первичкой» продолжает увеличиваться. Все дело – в себестоимости нового жилья, которая сформировалась в период строительного бума с высокими ценами на земельные участки, учитывая банковские кредиты, цены на строительные и отделочные материалы, а также ненормативные расходы или «чиновничью ренту», составляющие 20 и более процентов. К основным особенностям рынка вторичного жилья следует отнести то, что основная часть сделок происходит по «спальным» районам с незначительной разницей цен (планировка, материал стен, год постройки и т. п. практически идентичны). Кроме того, стоимость зависит от местоположения, и доля последнего нередко составляет 50 и более процентов в одинаковых по характеристикам домах. Необходимо отметить дополнительный психологический фактор повышения цены: продавцы не могут или не хотят отпускать цену ниже тысячи долларов за один квадратный метр, даже когда рынок настойчиво это рекомендует.

И-К: И продавцам, и потенциальным покупателям хотелось бы предвидеть ситуацию на рынке. Хотя бы на ближайшие год-полтора.

Калинин: Прогнозировать – занятие не для оценщика. Серьезных изменений на казахстанском рынке недвижимости в ближайшие полтора-два года не предвидится. После кризиса, который многому нас научил, наступает застой и лишь затем – оживление и подъем. В стране принята и реализуется госпрограмма по жилищному строительству. Основных задач две: обеспечение населения жильем и, главное, активизация строительной отрасли, где в лучшие времена трудилось более полумиллиона человек. Реализация данной программы по причине ограниченного финансирования не окажет серьезного влияния на вторичный рынок. Ценовая амплитуда будет колебаться в соответствии с инфляционным процессом, с весенне-осенней сезонной корректировкой в три-пять процентов в сторону увеличения. Что касается оптимальной или экономически обоснованной стоимости одного метра квадратного вторичного жилья в южной столице, то цифра не должна превышать 600-650 долларов США. Всегда подчеркивал: риэлтор – вынужденный оптимист, оценщик – информированный пессимист. Хотя в бизнесе они и братья-близнецы.

И-К: Несмотря на снижение цен на рынке вторичного жилья, арендная стоимость остается достаточно высокой. Если и не растет, то не снижается точно.

Калинин: Да, стоимость аренды остается высокой и требует корректировки со стороны местных властей в соответствии с международной практикой. Я ранее неоднократно отмечал, что стоимость арендной платы за жилье не должна превышать 35-40 процентов семейного бюджета. Имеется и другой международный показатель – стоимость месячной аренды не должна превышать одного процента от общей стоимости жилья. В казахстанских социально-экономических условиях показатель рекомендуется снизить до 0,6-0,7 процента.

22.04.2011

Мариам Бижикеева, www.izvestia.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.