Что лучше - КСК или ТОО?

В одном из прошлых номеров «Комсомолка» рассказывала о Мадине Умекеновой. В редакцию поступило много откликов на ту публикацию. Настоящая хозяйка своего жилья, она смогла добиться отмены навязанной оплаты за автостоянку, добилась от застройщика замены неисправных лифтов и остановила деятельность пекарни на первом этаже.

В одном из прошлых номеров «Комсомолка» рассказывала о Мадине Умекеновой. В редакцию поступило много откликов на ту публикацию. Настоящая хозяйка своего жилья, она смогла добиться отмены навязанной оплаты за автостоянку, добилась от застройщика замены неисправных лифтов и остановила деятельность пекарни на первом этаже. (Подробнее)

Более того, для реализации и защиты гражданских прав собственников квартир Мадина возглавила Общественное объединение «Хан-Тенгри», которое создано долевыми участниками одноименного жилого комплекса. Предпосылкой к созданию объединения стали ситуации и опыт людей, которые отстаивали свои права на управление общедомовым имуществом.

Приведем лишь две истории, в которых Мадина Умекенова принимала активное участие в судебных процессах как представитель участников долевого строительства.

История 1.

Началось все с приятных хлопот, когда родственники Мадины стали обладателями жилья в новостройке. Счастливые уже от того, что им готовы передать ключи и квартиру, они отправились в офис застройщика. Здесь им предложили подписать документ, подтверждающий передачу квартиры. В Акт приема-передачи застройщик включил пункт о согласии принимающей стороны с тем, что обслуживать жилой комплекс будет некое ТОО. На вопрос, что это такое, представитель застройщика вскользь объяснил, что ТОО будет выполнять функции КСК. Не долго думая, родные Мадины поставили в Акте автограф, тем самым подписав «приговор» своему кошельку.

- Я понимаю их желание поскорее получить ключи от долгожданного жилья, начать ремонт, - поделилась Мадина. - Но в итоге они стали «крепостными», как и многие другие дольщики. Все права, предоставляемые собственнику квартиры Законом РК «О жилищных отношениях», они утратили одним росчерком пера. Например, размер «целевых» был установлен этим ТОО в одностороннем порядке и даже претерпел повышение - эти выплаты были в разы больше, чем в обычном КСК. Притом, что пакет услуг ТОО от услуг КСК ничем кардинально не отличался. На требование предоставить отчет по расходам на содержание жилья они получили отписку, что, мол, «пользуясь случаем, выражаем вам свое почтение, но отчет предоставлять не обязаны, так как не являемся КСК. Отчет по финансово-хозяйственной деятельности предоставляем только своему учредителю…».

Прокуратура Алматы на обращения граждан о нарушении прав подобными ТОО обычно ссылается на норму жилищного законодательства, которая гласит: «Все споры, вытекающие из жилищных отношений, разрешаются судом». К слову, все состоявшиеся судебные дела между ТОО и собственниками квартир данного дома были последними проиграны.

- Но сегодня у этой истории намечается хеппи-энд - ТОО и собственники квартир пришли к пониманию, что дальнейшая конфронтация бессмысленна, так как любая «война» ведет к разрушению, - рассказала Мадина. - Пережив острый кризис отношений и судебные баталии, обе стороны в настоящее время начинают выстраивать в споре новую конструктивную модель взаимоотношений, основанную на балансе интересов обеих сторон. О роли суда в жилищных отношениях могу сказать, что не нужно бояться идти в суд защищать свои права - можно и нужно искать правду. Но направляясь в суд за защитой своих прав, нужно обязательно помнить о принципе состязательности и обязанности представлять доказательства. Выигрывает судебный процесс тот, кто умеет состязаться и играет на опережение. Не бойтесь идти в суд и после проигрыша. Не зацикливайтесь на проигрыше, думайте о возможности нанесения нового «удара» вашему оппоненту. Проигрыш в суде не всегда означает, что вы неправы и вам следует опустить руки и сдать позиции. Если вы уверены в своей правоте и знаете, что буква закона по сути на вашей стороне, ищите новый путь, чтобы добиться своей цели.

История 2.

Эта история также произошла в жилом комплексе, который возведен путем долевого строительства. Мария для получения ключей от долгожданной квартиры тоже подписала договор с ТОО на обслуживание жилого дома. Будучи законопослушной собственницей жилья, она исправно оплачивала все счета, выставленные ТОО, в том числе и за коммунальные услуги. Потом вдруг без каких-либо уведомлений о расторжении договора на смену действующему ТОО обслуживать дом пришло другое. Через год появилось третье ТОО. Насторожившись от смены обслуживающих организаций, Мария прекратила оплачивать «целевые», продолжая аккуратно оплачивать через ТОО только комуслуги. ТОО на это отключило в ее квартире электричество, а в отопительный сезон заблокировало поступление тепла.

Мария не сдавалась, обращалась в правоохранительные органы, мужественно отстаивала свои права - и как потребитель, и как собственник жилья. В итоге сотрудники ТОО были вынуждены устранить нарушения - организация, осуществляющая обслуживание дома, не вправе решать вопрос о прекращении поставки коммунальных услуг потребителю.

Но чаша терпения Марии переполнилась, когда от поставщиков коммунальных услуг (с которыми к этому времени, наконец, напрямую были заключены публичные договора) пришли счета с долгами. Оказалось, что часть денег, оплаченных ею в кассу ТОО, поставщикам не перечислили. ТОО их просто присвоило себе «в счет погашения долга Марии за целевые». И это несмотря на то, что в ТОО был хорошо известен факт непризнания Марией этой части денежных сумм в связи с отсутствием договора с ТОО.

Подсчитав свои убытки, она отправилась в суд и предъявила иск о принуждении ТОО к перечислению оплаченных ею сумм на счета поставщиков комуслуг. ТОО, в свою очередь, предъявило встречный иск - о взыскании «целевых», основывая свои требования на том, что ТОО осуществляет обслуживание ЖК и заключило договоры с большинством собственников квартир. В итоге суд первой инстанции вынес решение в пользу Марии, отказав ТОО во взыскании сумм по «целевым».

- Суд принял во внимание доводы о том, что ТОО - это не КСК, поэтому в данном случае основанием для взыскания «целевых» может служить заключенный сторонами договор, - продолжает Мария. - Более того, ТОО нарушило процедуры, прописанные в Законе «О жилищных отношениях», связанные с регламентом порядка получения данного жилого дома в управление и на обслуживание, - оно не предоставило требуемых тому доказательств.

Справка «КП»

В чем разница между ТОО и КСК?

ТОО - это коммерческая организация, иначе говоря, бизнес-структура. Следовательно, преследует извлечение прибыли из своей деятельности. При этом прибыль ТОО может быть направлена как на усиление собственного капитала и развитие организации, так и на выплату дивидендов учредителям.

Кроме того, персонал ТОО вправе получать, помимо заработной платы, поощрения в виде бонусов и премий. Таким образом, в стоимости так называемых «целевых» на содержание жилого дома, помимо прямых затрат на техобслуживание и содержание дома, будут учтены и расходы, связанные с покрытием коммерческих интересов ТОО.

КСК - напротив, форма общественной (т.е. некоммерческой) организации, которая не преследует своей деятельностью извлечение прибыли. Учредителями КСК являются непосредственно собственники квартир жилого дома. Деятельность КСК по управлению и обслуживанию жилого дома осуществляется на принципах самоуправления и самофинансирования. Стоимость т. н. «целевых» в домах, которые обслуживают КСК, как правило, ниже, чем при ТОО. Ничего удивительного в этом нет. Как раз разница в природе организационно-правовых форм КСК и ТОО дает о себе знать, в первую очередь, на цене услуг.

- Естественно, никто дольщиков при вручении ключей в момент подписания актов, договоров на обслуживание жилого дома в такие финансово-экономические нюансы соглашений посвящать не станет, - подводит итог своих расследований Мадина Умекенова. - Многие ошибочно полагают, что в высоких «целевых» заложен пакет дополнительных услуг, но это не так. И еще важный момент - как правило, передача ЖК от застройщика своей аффилированной сервис-компании происходит без проведения общего собрания собственников квартир. Таким образом, в течение гарантийного срока она представляет интересы застройщика, а интересы дольщиков-собственников квартир не учитываются. В соответствии с ч. 3 ст. 18, ч. 2 ст. 35, ч. 1 ст. 50 Закона «О жилищных отношениях», собственники помещений обязаны нести расходы по содержанию объекта кондоминиума. Но на практике львиная доля из «целевых» в некоторых новых ЖК направляется на содержание коммерческих организаций и латанье недоделок строительства. Сломать этот порочный круг и установить порядок в своем ЖК могут только сами собственники квартир.

Внимание!

Вы хотите узаконить частный дом или перепланировку в квартире? Сосед по участку нарушил границу «красной линии»? Собственник квартиры на первом этаже пристроил кафе без вашего согласия?

Эти и другие волнующие вас вопросы вы можете задать на прямой телефонной линии в «Комсомолке» заместителю начальника Управления ГАСК Мухтарову Бахытжану Жанабергеновичу.

Телефонная линия состоится в четверг, 12 мая, с 11.00 до 13.00. Свои вопросы вы можете присылать в редакцию уже сейчас - мы обязательно зададим их специалисту. Ждем ваших вопросов на e-mail: our-life-kz@mail.ru, с пометкой «Вопрос в УГАСК».

Карлыгаш Нуралиева,www.kp.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.