Недоступное жилье

Собственное жилье, несмотря на многочисленные меры, предпринимаемые государством, по-прежнему недоступно для большинства казахстанцев. Арендное жилье с последующим выкупом, на которое возлагались особые надежды, - удовольствие достаточно дорогое и не по карману людям со средним достатком.

Аренда с выкупом не сделала погоды на рынке недвижимости

Собственное жилье, несмотря на многочисленные меры, предпринимаемые государством, по-прежнему недоступно для большинства казахстанцев. Арендное жилье с последующим выкупом, на которое возлагались особые надежды, - удовольствие достаточно дорогое и не по карману людям со средним достатком.

Напомним, в рамках реализации антикризисных мер АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" стало приобретать по себестоимости квартиры в незавершенных объектах, достраивание которых стало возможным только при государственной поддержке. Эти квартиры распределяются по квоте между госслужащими и сотрудниками национальных компаний, сдаются в аренду, в том числе с возможностью последующего выкупа.

В прошлом году в Астане началась сдача жилья в аренду выкупом. Но, несмотря на многочисленные оптимистичные заявления, в частности, управляющего директора ФНБ "Самрук-Казына" Кайрата Айтекенова о ее выгоде для населения (ежемесячный арендный платеж за двухкомнатную квартиру площадью 80 кв.м. эконом-класса составит 87,4 тысячи тенге, тогда как при ипотеке пришлось бы платить ежемесячно 161 тысячу тенге), система не так проста, как может показаться на первый взгляд. И, в первую очередь, это касается вопроса формирования цены на такое жилье, а, следовательно, его доступности.

Как неоднократно разъя­снялось сотрудниками Фонда недвижимости, размер арендных платежей за квартиры, сдаваемые в аренду с последующим выкупом, зависит от цены, по которой Фонд выкупал помещения у застройщиков, и для населения они будут реализованы по цене не ниже выкупной, так как речь идет о средствах Нацфонда. Более детально механизм описал Айсултан Акчурин, директор "ФН-Менеджмент" - дочерней организации "Фонда недвижимости "Самрук-Казына". По его словам, базовые цены зависят от цены выкупа объекта у застройщиков. По Алматы это 120 тысяч тенге за квадратный метр, по Астане - 96 тысяч тенге. Но цена не окончательная и, вполне вероятно, будет скорректирована с учетом коэффициентов зональности, классности жилья и применения при строительстве новых технологий - энергосберегающих стекол, системы автоматизации, сигнализации, диспетчеризации. Но даже при таком раскладе максимальная стоимость выкупаемого квад­ратного метра в Алматы не может превышать 132 тысяч тенге, в Астане - 105 тысяч тенге. Впрочем, вовсе не обязательно, что эти цифры останутся максимумом и станут базовыми для расчета стоимости реализуемого жилья. Как пояснил господин Акчурин в одном из своих интервью, непосредственно стоимость аренды по каждому объекту устанавливается и утверждается собранием совета директоров Фонда недвижимости, и не исключено, что в цену будут включены и дополнительные издержки, которые понес Фонд. В качестве таковых называются судебные разбирательства и перенос сроков строительства. В итоге получается достаточно высокая цена, которая может сделать аренду недоступной для большинства населения Казахстана.

По крайней мере, при реализации первых арендных квартир в Астане ситуация выглядела следующим образом. Стоимость месячной арендной платы за 1 кв.м в ЖК "Акжайык" составляла 1366 тенге, в ЖК "Аль-арка" - 1038 тенге.

При этом сотрудники Фонда недвижимости отмечают, что средний уровень платежеспособности претендентов на однокомнатные квартиры в ЖК "Акжайык" составил 297 тысяч 798 тенге, в ЖК "Аль-арка" - более 167 тысяч тенге. Согласитесь, далеко не каждая казахстанская семья имеет такой совокупный доход. Даже если исходить из того, что по итогам года средняя фактическая зарплата по Астане составила чуть более 108 тысяч тенге, а по Алматы - 107 тысяч тенге. Допустим, что на двоих работающих супругов приходится 214 тысяч тенге (107х2), но из этой суммы следует вычесть расходы на содержание детей, на коммунальные услуги, а также некую сумму, необходимую семье на питание. Получается, что арендное жилье доступно лишь людям, имеющим доходы выше среднего.

Да, действительно, ежемесячный платеж при аренде с выкупом гораздо ниже ипотечных платежей - при тех же условиях, без первоначального взноса ипотека за однокомнатную квартиру будет обходиться в 976 долларов в месяц - почти 142 тысячи в месяц. На этом, собственно, плюсы и заканчиваются. А теперь о минусах.

Договор аренды с выкупом заключается сроком до 13 лет, ипотеку можно брать и на гораздо больший срок - 20, а то и 30 лет, что снизит размер ежемесячных платежей и расширит контингент тех, кто может воспользоваться этой услугой. Кроме того, при аренде с выкупом предполагается еще одно существенное ограничение - нужно железобетонное подтверждение платежеспособности арендатора, то есть, "белая зарплата", тогда как ипотека подразумевает нюансы, и доход при дополнительном залоговом обеспечении можно вовсе не подтверждать, либо же подтвердить частично. Если говорить о процентах, то ставка по ипотеке - 14-17 процентов годовых, аренда с выкупом - 10 процентов. Еще один нюанс - квартиры в аренду с выкупом предоставляются, в первую очередь, тем, у кого нет собственного жилья, а также нуждающимся в улучшении жилищных условий (это в том случае, если на каждого члена семьи приходится не более 18 кв.м. жилой площади), что опять же ограничивает круг потенциальных арендаторов, уводя их в сегмент ипотечного кредитования. Идем дальше. Арендатор, намеревающийся досрочно выкупить свою квартиру, может сделать это только после трех лет аренды (до декабря прошлого года этот срок составлял пять лет). Что же касается ипотеки, то в среднем этот срок составляет шесть месяцев, а отдельные банки допускают досрочное погашение без комиссий и штрафных санкций. При аренде с выкупом размер комиссии за досрочное погашение, если речь идет о жилье эконом-класса, составляет 15 процентов, бизнес-класса - 30 процентов. Да, ипотека предполагает залог - например, приобретаемое в кредит жилье. Но при ипотечном кредитовании заемщик становится собственником приобретаемого жилья. Аренда с выкупом имеет другую схему - собственником арендатор становится только после выполнения условий договора - через 13 лет, либо же когда досрочно погасит указанную в договоре сумму. Более того, хоть аренда и не подразумевает залога, арендатор после подписания договора должен будет внести на депозит "несгораемую" сумму в четыре месячных арендных платежа, которая будет расходоваться в том случае, если арендатор не будет исполнять условия договора. В случае расходования данных средств арендатор обязан восполнять эту сумму. Что же касается разного рода банковских комиссий и стоимости рассмотрения заявки при намерении воспользоваться ипотечным кредитованием, то, безусловно, это не прибавляет привлекательности ипотеке, но и аренда с выкупом предполагает "дополнительные расходы". В частности, услуги "Жилстройсбербанка" - партнера оператора программы по расчету максимальной суммы арендного платежа составляют 13 тысяч тенге. За что еще придется платить, не известно. Следует предположить, что это будет касаться расходов за амортизацию помещения. Но самое главное заключается в том, что ипотека - это возможность приобрести жилье на вторичном рынке, цены на которое на порядок ниже стоимости квартир в новостройках.

Насколько востребован у населения такой продукт, как аренда с выкупом, сказать сложно. Если судить по информации официального сайта "Фонда недвижимости "Самрук-Казына", по итогам прошлого года в ЖК "Аль-Арка" реализованы все квартиры. В ЖК "Акжайык" из 281 - 276 квартир, а в ЖК "Северное сияние" из 135 - только 99 квартир. Это что касается Астаны. В Алматы "Фонд недвижимости" не реализовал еще ни одной квартиры по данной схеме. В прошлом году сообщалось, что предварительно Фондом заключены договора с рядом застройщиков на приобретение более двух тысяч квадратных метров жилья. Но намерения пока так и остаются намерениями. Когда в южной столице стартует программа, не могут сообщить даже в самом "Фонде недвижимости". По крайней мере, нам посоветовали перезвонить недельки через две, может, что-то и прояснится.

Возможно, популярности этой программе прибавят изменения, внесенные в правила реализации квартир фондом. В декабре прошлого года из правил был исключен запрет на субаренду при предоставлении помещений в аренду и в аренду с выкупом, а также связанные с этим штрафы. Но судить об этом пока трудно.

26.04.2011

Алмагуль Олжас, www.camonitor.com

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.