Вся власть - кондоминиумам!

Малопонятное для многих слово «кондоминиум» все чаще используется в обиходе казахстанцев.

vsya.jpg Малопонятное для многих слово «кондоминиум» все чаще используется в обиходе казахстанцев. Особенно сильно это ощущается в последние полгода, после принятия Программы модернизации ЖКХ на 2011 - 2020 годы. Благодаря ей жители многоквартирных домов имеют возможность получать дешевые государственные кредиты на ремонт своих домов. А кондоминиумы в этой связи становятся актуальными, поскольку государство дает деньги взаймы только при условии их наличия.

Попробуем разобраться, что такое кондоминиум, какие у него преимущества и недостатки по сравнению со сложившимся укладом существования многоэтажек в КСК, и есть ли у него что-то общее с набившими оскомину кооперативами собственников квартир.

Новая собственность - новое управление

В казахстанском Законе «О жилищных отношениях» сказано, что кондоминиум - это особая форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости (квартиры и другие помещения) находятся в раздельной (индивидуальной) собственности физических или юридических лиц. Те части недвижимости, которые не находятся в индивидуальном владении (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат владельцам отдельных помещений на праве общей долевой собственности.

Иначе говоря, кондоминиум - это единый имущественный комплекс, включающий наши квартиры и места общего пользования.

И понятно, что кондоминиум, как форма собственности, не имеет ничего общего с КСК - общественным объединением собственников квартир, созданным для управления их собственностью. Единственная возможность, когда два таких разных понятия, как собственность (кондоминиум) и общественная организация (КСК), могут иметь что-то общее, - это случай избрания собственниками в качестве управляющей компании своим имущественным комплексом КСК. При этом мы должны знать, что КСК - не единственно возможная форма управления кондоминиумом. Закон предусматривает и иные варианты. Управлять кондоминиумом могут все собственники совместными усилиями, собираясь постоянно на собрания. «Рулить» делами комплекса может третье лицо, например, управляющий директор. Дозволительны и иные формы управления, не противоречащие законодательству нашей страны.

Зарегистрировав свой дом как объект кондоминиума, его жители должны избрать также форму управления своей общей собственностью. Сделать это полагается не позже чем через месяц после регистрации. Выходит, что все наши многоэтажки, управлявшиеся КСК до своей регистрации в качестве кондоминиума, могут после этого исторического шага и не вернуться под крыло своей управляющей компании. В этом случае жителям кондоминиума придется цивилизованно «развестись» со своим бывшим КСК и создать новый орган управления.

Появляются новые обязанности

Как только у кондоминиума появляется орган управления, его руководитель открывает для данного объекта отдельный текущий счет в банке. На этот счет будут перечисляться платежи собственников квартир и нежилых помещений на содержание и текущий ремонт дома. По решению жителей кондоминиума управляющая компания (или директор) может открыть также отдельный счет для накопления денег на капитальный ремонт общего имущества.

В случае совместного управления домом всеми собственниками (без образования юридического лица) счета в банке открывает уполномоченное жителями лицо. Открывать счета и управлять ими такой человек может на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Собственники квартир, оформившие свой дом как кондоминиум, имеют равные права при управлении своим общим имуществом. И обязанности по содержанию кондоминиума у них также имеются. В материальном выражении эти обязанности делятся между членами кондоминиума пропорционально их долям в общем имуществе. Подобная ситуация возникает и при оплате «целевых» в отсутствие кондоминиума, когда владельцы квартир большей площади платят на содержание общего имущества больше. Но при оформлении дома как объекта кондоминиума жители могут договориться и изменить свои доли в общей собственности. Например, один из жителей может уступить своему соседу право использования закрепленной за ним земельной доли. Как следствие, член кондоминиума, за которым по взаимному соглашению закреплена увеличенная доля, несет большие расходы по содержанию кондоминиума.

Плюсы...

О преимуществах и минусах проживания в доме-кондоминиуме мы побеседовали с исполнительным директором Центра жилья и развития самоуправления Галиной Пушкаревой.

Как считает Галина Андреевна, плюсов больше, чем минусов.

К положительным сторонам можно отнести то, что с возникновением кондоминиума ответственность, заинтересованность и участие всех участников кондоминиума в сохранении и улучшении общедомового имущества возрастает. Это способствует повышению комфортности проживания в доме, а также увеличению продажной или арендной стоимости квартир.

Плюсом является и уменьшение конфликтных ситуаций между членами кондоминиума: на общем собрании они утверждают полный перечень общедомового имущества, и никто после этого не спорит, кому, что и за счет каких средств положено ремонтировать.

Несомненное преимущество кондоминиума - возможность для жителей выбирать и в любой момент менять форму управления своим домом.

Кроме того, члены кондоминиума могут быть уверены, что их взносы будут потрачены исключительно на ремонт и обслуживание их дома, а не какого-то другого, входящего в состав крупного КСК, как это часто бывает сейчас. Это преимущество сохраняется и в том случае, если дом-кондоминиум остается под управлением своего старого КСК (из эпохи докондоминиумизации). Для этого собственники должны потребовать от председателя вести отдельный учет доходов и расходов по их дому. Такое ведение дел не только повышает прозрачность финансово-хозяйственной деятельности КСК, но и дает возможность составить разделительный баланс в случае выхода из его состава.

- Кстати, выйти из состава неэффективно работающего КСК после регистрации кондоминиума становится намного проще, чем раньше, - считает Галина Андреевна. - Не нужно проводить общее собрание членов КСК всех домов, достаточно провести общее собрание жителей только дома-кондоминиума.

Уходит в прошлое и самоуправство некоторых председателей КСК, которые по своему усмотрению распоряжались придомовой территорией строений, входящих в состав таких кооперативов, и размещали под носом у жителей нежелательные для них объекты. Решение о сдаче в аренду общедомового имущества принимается теперь всеми жителями кондоминиума. А арендная плата помогает снизить расходы на содержание жилья или капитальный ремонт дома.

- Участники кондоминиума могут принять решение о возведении мансарды, заключив со строительной компанией выгодный договор в своих интересах, - считает Галина Андреевна, - с целью сейсмоусиления дома и проведения капитального ремонта его строительной части и инженерных коммуникаций.

К плюсам проживания в кондоминиуме Галина Пушкарева относит и возможность для членов жилого комплекса заключать с органом управления индивидуальные договора, в которых подробно прописываются права и обязанности сторон.

…и минусы

Но есть и отрицательные стороны в превращении дома в объект кондоминиума.

Во-первых, сама регистрация - дело хлопотное. И требует не только времени, но и финансовых затрат.

Вторым минусом для многих участников кондоминиума может стать увеличение затрат на содержание, эксплуатацию и капитальный ремонт общедомового имущества. Утешает здесь то, что все эти изменения могут произойти только по решению общего собрания собственников.

Еще один небольшой минус - дополнительные затраты на обслуживание придомового земельного участка кондоминиума, включая оплату земельного налога.

Наконец, еще одна неприятная новость для жителей кондоминиумов: им придется расстаться с надеждой на участие государства в ремонте их домов и изношенных инженерных сетей.

А подводя итоги, можно сказать, что регистрация кондоминиумов - это все же положительный момент. Это еще один шаг на пути к желанной и трудной участи собственников.

11.10.2011

Татьяна НОСОВА, www.kp.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.