Инвестиции в зарубежную недвижимость: как успешно продать надоевший дом. Выбор между российским и иностранным риелтором: плюсы и минусы

Отсутствие возможности заработать на перепродаже зарубежной недвижимости заметно умерило пыл предприимчивых соотечественников.

Отсутствие возможности заработать на перепродаже зарубежной недвижимости заметно умерило пыл предприимчивых соотечественников. Теперь их заботит другой вопрос, как продать, чтобы вернуть свои деньги. Где выставлять объект на продажу, и в какое агентство обращаться – в российское или западное, разбирался наш журнал.

Сегодня десятки тысяч россиян владеют зарубежной недвижимостью. Как отметил Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад», лишь треть наших соотечественников приобретают недвижимость за рубежом для того, чтобы переехать в страну. Остальные российские покупатели хотят отдыхать в своем «втором доме» либо собираются впоследствии перепродать недвижимость и на этой сделке заработать. Но не всем суждено осуществить свои планы.

По наблюдениям эксперта, долгие годы наши соотечественники свято верили в то, что цены на недвижимость, в том числе, и на зарубежную, будут только расти. Кризис разрушил этот миф, и сейчас число сделок по продаже объектов зарубежной недвижимости выросло – люди хотят вернуть хотя бы вернуть свои деньги.Впрочем, это – не единственная причина. Людям в могут понадобиться деньги на какие-то срочные нужды, или им хочется купить какой-то другой объект.

Как лучше поступить: обратиться в местное агентство недвижимости или прибегнуть к помощи российской или международной компании, через которую когда-то и была заключена сделка?

Практически все компании, продающие зарубежную недвижимость в Москве к которым «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» обратился с таким вопросом, подтвердили свою готовность взять объект на реализацию. Например, в IntermarkSavills сообщили, что в компанию часто обращаются не только клиенты, которые покупали жилье при посредничестве агентства, но и те, кто приобретал его с помощью других компаний. Покупатели, приобретшие недвижимость в Болгарии через компанию «Кутузофф» также могут получить такую услугу, заверила Ирина Котлярова, президент Первой Инвестиционной Консалтинговой компании и АН «Кутузофф». Kalinka Realty берется продавать объекты, если их цена выше 1 млн. евро. «Есть ограничение – мы берем Лазурный берег, Париж и Лондон», - уточнила Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Realty.

Если клиент обратится в компанию Century 21 (работающей по системе франчайзинга), то агентству достаточно послать запрос в офис, в любой точке мира, а зарубежные коллеги возьмут поиски покупателя на себя, - говорит Евгений Скоморовский («Century 21 Запад»).

Вадим Оришак, управляющий директор компании Pleiada International, рассказал нам, что компания занимается продажами только в тех странах, где у нее есть надежные партнеры, которые могут посмотреть объект и показать его потенциальным покупателям. К специалистам агентства часто обращаются клиенты, которые купили жилье за рубежом у других продавцов. А «свои» клиенты, как правило довольны приобретением (в основном, в таких странах, как Франция, Италия, Великобритания, США, Швейцария) и необходимость что-либо перепродать возникает у них редко.

По роду деятельности компания Gordon Rock несколько отличается от своих коллег. Как рассказал Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, его компания работает в основном с теми россиянами, которые приобретают недвижимость «для инвестиций», а не «для жизни». Инвестирование в недвижимость относится к типу долгосрочных и инвесторы ориентируются на то, что недвижимость будет находиться у них в собственности 5-10-15 лет, что позволит в течение срока владения зарабатывать на текущем доходе от аренды. А по окончании этого периода они могут «выйти из инвестиции», дополнительно заработав на перепродаже объекта, капитализация (стоимость) которого существенно выросла за эти годы. Поэтому из собственных клиентов в компанию обращаются преимущественно только те, у кого речь идет о выходе из инвестиции. «И мы помогаем им выйти из одной инвестиции, чтобы успешно войти в новую», заверяет эксперт.

Пристрастия покупателей

Собственник недвижимости сам решает, через какую компанию ему продавать свое имущество. Главное – найти покупателя. И здесь есть свои нюансы. Во многих странах, где россияне активно покупают недвижимость, объекты строятся в расчете на российского клиента: близко к морю и с развлекательной инфраструктурой. Англичане, которые раньше на рынке зарубежных стран были одними из самых многочисленных покупателей, наоборот – стараются приобрести недвижимость дальше от береговой черты в горах, тихих деревнях или малозаселенных организованных поселениях. И для них важно, чтобы был бассейн, так как в море они практически не купаются. Есть свои предпочтения и у местных жителей: для них большое значение имеет транспортное сообщение, экология местности, архитектура домов и самих жилых комплексов, площадь домов и апартаментов. Соответственно, налицо разные категории покупателей, и у каждой – свои пристрастия.

Кто продает зарубежку в Москве и на «родине» объекта

В компании IntermarkSavills рассказали, что чаще всего зарубежные объекты в российской столице продают те собственники, которые хотят заключить сделку по цене априори выше, чем позволяет рынок данной страны. Эти люди, как правило, ориентированы на то, чтобы найти состоятельного покупателя, способного заплатить действительно высокую цену за их дом или квартиру. А такого покупателя в России, а тем более в Москве, подчас найти действительно проще.

Еще нередко в Москве продают недвижимость и те собственники, которые провели дорогой ремонт или другие дорогостоящие улучшения. Эти люди понимают, что вернуть потраченные на реконструкцию деньги, продавая недвижимость непосредственно в стране, где она находится, будет практически невозможно.

Есть еще причина, почему лучше обратиться в компанию, как правило – российскую - через которую приобреталась недвижимость. Ее специалисты уже работали с правоустанавливающими документами, зачастую имеют тесные контакты с застройщиками, которые возводили жилье, как следствие хорошо знакомы с объектами, могут исключить наличие «подводных камней». Вадим Оришак (Pleiada International) говорит, что обращаясь к ним, владелец получает двойную выгоду - если объект интересный и ликвидный, агентство будет продавать его в России и, конечно, в первую очередь предложит его нашим уже существующим клиентам. Кроме того проверенные местные партнеры будут предлагать его на месте клиентам из других стран. «Таким образом, продавец, общаясь с нами, получает возможность продавать свой объект сразу в двух странах, что конечно повышает шансы на продажу», - заверяет он.

Разумеется, риелторское агентство, которое находится в Москве, не возьмется за заведомо невыполнимую задачу. Если владелец сэкономил и купил объект далеко от моря, без видов, в большом комплексе, где приходится конкурировать с застройщиком, продать его быстро и по хорошей цене вряд ли удастся, - объясняет Вадим Оришак (Pleiada International). Хуже всего перспектива продаж в случае недостроя, или если объект расположен в странах, в которых до кризиса был бум на недвижимость, например в Болгарии, Испании, Дубае. «Кроме этого продавцам также не стоит забывать фактор сезонности - говорит эксперт. - Горнолыжную недвижимость лучше и быстрее продавать осенью и зимой, а недвижимость на побережье – весной и летом».

Есть объекты, которые выгоднее продавать в странах, где они расположены. Например, это касается недвижимости в крупных мировых столицах. Шанс найти покупателя среди выходцев из разных стран, которые ищут дом или квартиру в этих городах, действительно выше, чем в тех случаях, когда недвижимость предлагается, например, в Москве только российским покупателям

Тем россиянам, которые волею судеб стали обладателями низколиквидного объекта зарубежной недвижимости, Станислав Зингель (Gordon Rock) рекомендует сделать ставку в продаже своего объекта на агентство, работающее в той стране, где и находится объект. У зарубежных агентств – гораздо шире база потенциальных покупателей, ведь к ним обращаются не только россияне, но и покупатели с местного рынка, а также покупатели из других стран. Например, в Испании доля российских покупателей – порядка 7%, среди всех иностранных покупателей испанской курортной недвижимости. Если же добавить местных покупателей (самих испанцев, покупающих курортную недвижимость на родине), то доля россиян составит не более 4-5 %. «Так зачем продавцу-россиянину ограничивать себя 4-5% от всего круга потенциальных покупателей? Лучше уж обратиться непосредственно в испанское агентство, которое имеет выход на всю 100% аудиторию», - говорит эксперт.

Договорные обязательства

Как в России, так и за рубежом, для того, чтобы агентство взялось продавать недвижимость, оно должно получить о нем как можно больше информации. «Для одобрения объекта, мы просим предоставить как можно больше информации о самом объекте, фотографии, а также право собственности или другие документы, подтверждающие право распоряжаться объектом, - рассказывает Вадим Оришак (Pleiada International). - Кроме того у компании должна быть возможность посмотреть объект на месте для его оценки и организовать показ появившемуся клиенту».

Чтобы агентство приступило к продажам, заключается договор на реализацию, условия которого обсуждаются в каждом случае индивидуально, добавляет Екатерина Румянцева (Kalinka Realty). В договоре указывается цена, которую продавец хочет получить, а также условия, при наступлении которых агентство может уменьшить цену. Например, цена, которую хочет получить продавец – 250 тысяч евро, но если объект не продан в течение трех месяцев, агентство получает право произвести уценку на 10%, далее, если сделка не прошла и в течение полугода, цена снижается еще на 5% и т.д. Если продавца не устраивают такие требования, он объявляет свои, которые тоже обсуждаются. Понятно и то, что компания вряд ли станет бесконечно заниматься продажами недвижимости, которая выставлена по завышенной цене, найти покупателя по которой очень сложно или вообще нереально. Как правило, агенты объявляют оценочную цену в привязке к рыночной ситуации. Занижать цену им не интересно, так как цена и вознаграждение за продажи связаны между собой. Завышать также – объект в таком случае не будет продан.

Доходы и расходы

В одних случаях, и это фиксируется в договоре, работа риелторов оплачивается продавцом, в других – затраты ложатся на плечи покупателей, в третьих – все делится поровну. Например, Ирина Котлярова («Кутузофф») рассказала, что при перепродаже недвижимости в Болгарии услуги агентства оплачивает покупатель. Вадим Оришак (Pleiada International) сообщил, что в его компании берут стандартные комиссионные, принятые в стране, где находится объект. Например, во Франции это 5-6% от продажной стоимости недвижимости (комиссию по законодательству платит продавец), а в Италии или Греции продавец заплатит всего 2,5-3%, поскольку агентская комиссия делится между покупателем и продавцом.

В компании Gordon Rock обычный размер комиссионного вознаграждения за продажу объекта составляет 2-3%, но только в случае, если срок экспозиции объекта не более 2-3 месяцев. «Нередко для постоянных клиентов в случае перепродажи высоколиквидных объектов мы вообще оказываем эту услугу бесплатно», - отмечает Станислав Зингель. Если приходится продавать низколиквидный объект, собственники нередко сами предлагают «повышенный» размер вознаграждения агентствам 7-10% и даже выше. Но даже такие условия большинство компаний не устраивает, и они рекомендуют им снизить цену.

«Размер комиссии не меняется в зависимости от места продажи, заверяет Екатерина Румянцева. (Kalinka Realty). - В любом случае это будет стандартный процент, который будет делить Kalinka Realty и местная компания-продавец». Что же касается разницы для продавца, когда он будет продавать свою недвижимость через российское (международное) агентство в России или в стране, где расположена недвижимость, выигрыша в комиссионных и иных платежах нет.

Кроме расчета с агентством продавец недвижимости также платит налоги и сборы. Их размеры в разных странах отличаются и об этом продавцам также рассказывают риелторы. В частности, по словам Ирины Котляровой (АН «Кутузофф»), в Болгарии нерезидент продавец недвижимости платит налог на прибыль в размере 10%. Это разница между той ценой, которая официально зафиксирована в договоре покупки объекта и той по которой он ее продал. Например, в договоре записано, что апартаменты куплены за 30 тыс. евро, а проданы – это в другом документе - за 40 тыс. евро. Прибыль продавца – 10 тыс. евро. Как следствие он заплатит в болгарскую казну сумму равную 10% от 10 тыс. евро – это 1 тыс. евро. Эксперт отметила, что ряд продавцов сейчас столкнулись с серьезными проблемами при продажах, т.к. вынуждены платить большой налог. Причина в том, что при покупке они намерено зафиксировали в договоре более низкую сумму или действительно покупали жилье очень дешево. При продаже они хотят получить рыночную цену жилья, которая в рассматриваемых случаях действительно гораздо выше. Отсюда и высокий налог на прибыль. Кроме этого существуют расходы по проведению и оформлению сделки с привлечением юриста, нотариуса, регистрации и выдачи свидетельства о собственности. В Болгарии такие платежи составляют примерно 4% от продажной цены недвижимости. По существующей практике эта сумма делится поровну между покупателем и продавцом.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Покупая недвижимость за границей, всегда надо спрашивать себя – а что вы с ней будете делать потом, какому покупателю продавать – нашему, местному или представителю иной страны? И кто возьмется за продажу вашего дома. Отсюда уже и следует исходить – в какое агентство обращаться – наше или зарубежное.

23.11.2011

Людмила Чичерова, www.metrinfo.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.