Земля подорожает?

Рынок недвижимости переживает не лучшие времена. На фоне возникшего затишья стали ходить слухи о снижении цен на землю. Однако директор риэлтерской компании ТОО «Найза-Керемет» Рустембек Исаев уверен, что для снижения нет обоснований. Более того, через полтора года стоимость земли вырастет в 2-2,5 раза.

Рынок недвижимости переживает не лучшие времена. На фоне возникшего затишья стали ходить слухи о снижении цен на землю. Однако директор риэлтерской компании ТОО «Найза-Керемет» Рустембек Исаев уверен, что для снижения нет обоснований. Более того, через полтора года стоимость земли вырастет в 2-2,5 раза.

- Насколько ходовой товар – земля? Коснулся ли некоторый спад в строительстве земельного рынка?

- Рынок недвижимости еще не заполнен. Наполняемость его зависит от благосостояния людей. Например, при Советском союзе для одной семьи было достаточно 6-7 квадратных метров кухни. Сейчас эти мерки нигде не проходят. Ни один застройщик не строит и не планирует кухни таких размеров. Сегодняшняя норма – 15-20 квадратов. Соответственно увеличиваются требования к размерам других комнат. Если раньше 36-40 квадратных метров двухкомнатной квартиры хватало для семьи из трех человек, то сейчас 40 квадратных метров – потребность одного человека или молодой семьи из двух человек.  

По проведенным нами аналитическим расчетам, в Астане на одного человека приходится 12,5-13 квадратных метров. По санитарным нормам этот показатель равен 17-18 квадратам. До предела мы еще не дошли.

- Кто – основные покупатели земли?

- На развитие земельного рынка сильно влияет миграция. Причем не внешняя, а внутренняя – региональная, межобластная. Она показывает, что не все покупают жилье в многоэтажных домах. Мигранты стараются иметь свой дом и земельный участок. Поэтому они – основные покупатели. Живой пример – самозахватчики вокруг Астаны.  

Немаловажную роль на земельном рынке играет и та категория людей, которая рассматривает землю как бизнес, коммерческое вложение финансов и получение определенной прибыли от ее продажи. Это тот контингент, который скупает участки большими партиями. Если мигранты покупают по 10-20 соток земли, то крупные игроки считают землю гектарами.  

Есть третья категория покупателей, на которых также держится земельный рынок. Те, кто получает доход не только от продажи земли, но и от деятельности, которой они занимаются непосредственно на ней. Некоторые, к примеру, строят на купленных участках коттеджи из различных сборных материалов.    

- Кого же больше: спекулянтов или покупателей, которые намерены купить землю не с целью перепродажи?

- Совсем недавно спекулятивная продажа была популярна: все знали, купив участок земли сейчас и продав его потом, можно получить хорошую прибыль. Но сегодня спекулятивные игроки уже не являются доминантой на рынке. Прежней скупки земли подряд стало меньше. Проводимые в городе аукционы по продаже земельных участков показывают, что земля продается, но в малых количествах. Из 10-15 выставленных на торги лотов продаются только 5-6.  

- Не связано ли это с так называемым «ипотечным кризисом»?

- Не могу назвать сложившуюся ситуацию ипотечным кризисом. Скорее всего, это предкризисное состояние рынка. Это мультипликационный эффект, который отразился и на жилищном строительстве, и на производстве строительных материалов, ну и на земельном рынке тоже. Ведь все взаимосвязано.

Многие застройщики имели свои планы, были заранее куплены земельные участки. Но из-за возникших трудностей они вынуждены были свернуть свои перспективные программы, запланированные на два-три года вперед, чтобы завершить начатые проекты. Некоторые из них решили отказываться от купленных участков. Стали выставлять их на продажу. Но купить такие крупные участки (в основном они предназначались для строительства высотных зданий) без привлечения каких-либо кредитных банковских ресурсов очень сложно. Поэтому мелкий частник эти земли не купит. Их может купить аналогичный застройщик. Однако и у него возникают те же проблемы с банковским кредитованием.

Сегодня мы пытаемся сдвинуть с места земельный рынок. Он, конечно, работает. Но с сложившейся ситуацией немного снизил темпы. Наша компания отправила письма в филиалы столичных банков с просьбой рассмотреть возможность кредитования покупателей земельных участков, открыть какие-то кредитные программы.

- Вы предлагаете банкам открыть новые продукты, или возобновить имеющиеся?

- Такие программы были, но не во всех банках. И в основном они были связаны с покупкой большой партии земельных участков. Кредитной линии для приобретения земли в розницу не было вообще. Почему бы не внедрить программы кредитования покупки земельных участков аналогично ипотечным займам на квартиры. Если банки пойдут на этот шаг, то земельный рынок будет работать, и даже лучше, чем любой другой. Земля всегда была в цене.

Я надеюсь, что мы сдвинем с места этот рынок. Стараемся выйти на государственные органы, готовы сотрудничать с банками, коммерческими предприятиями, Ассоциацией застройщиков Казахстана. К примеру, если у кого-то есть новые технологии сборки домов, мы готовы привезти их на купленный земельный участок, а затем реализовать их.

Разрабатываем и другие программы, связанные с освоением земельных участков. Почему бы, к примеру, крупным компаниям не строить корпоративные улицы для своих сотрудников, открыть для них накопительные счета. Сегодня однокомнатные квартиры стоят порядка 75-80 тысяч долларов. За эти деньги можно дать возможность своему молодому специалисту построить небольшой коттедж.

Вообще, до возникшей предкризисной ситуации многие, прекрасно понимая, что будущее у земли – хорошее, были заинтересованы в том, чтобы ее завладеть. Тогда земли покупали много. Сегодня ярых покупателей нет. С одной стороны, можно сказать, что все выжидают. Никто не знает, что будет в следующем году. Естественно, если строительная отрасль остановится, то часть земельных участков останется невостребованной.

С другой стороны, желающих купить землю много, но не у всех есть деньги. Потенциальные покупатели наверняка ориентировались на какие-то кредитные ресурсы. Сегодня кредитные ресурсы не выдают, а если выдают, то очень дорого. Некоторые покупатели надеются, что цены  упадут.

- Сколько же стоит сегодня земля? Отчего зависит стоимость?

- Во-первых, цена зависит от географического расположения участка. Во-вторых, от инфраструктуры, наличия инженерных коммуникаций. В-третьих, от целевого назначения и геологии земли. В розницу земля продается в среднем от 15 до 20 долларов за квадратный метр, получается, десять соток – 15-20 тысяч долларов. Но это касается земельных участков, находящихся за чертой города или в радиусе 10-15 км от него. В черте города участки стоят очень дорого. В основном все земли продаются со сносом. Естественно, сюда закладывается цена имеющихся строений, зеленых насаждений. Стоимость одного квадратного метра таких участков достигает 300-500 долларов. Выходит очень дорого. Мало кто идет на подобный шаг. Если до предкризисной ситуации кто-то еще покупал, то сейчас таких героев осталось совсем немного.

- Располагаете ли вы данными, в каких регионах Казахстана самая дешевая земля?

- Самые дешевые земли в Казахстане в депрессионных районах. Это Кызылорда, Жезказган. Большой интерес проявляется к земле в зоне Борового, Щучинска, Капчагая. Соответственно и цена высокая. Это связано с программой развития там курортной зоны и переводом игорного бизнеса. Перспектива развития регионов очень привлекает покупателей. Что касается Алматы, то там фактически земли нет. Город находится в предгорье Алатау. Не везде можно строить. Из-за экологической ситуации нижняя часть города спросом не пользуется, а на земле в верхней части южной столицы строительство запрещено.

В Астане таких проблем нет. Вблизи города земля пользуется спросом. Сейчас идет расширение города в  Карагандинском направлении, ведется строительство коттеджей в 30 км от города, за Новоалександровкой. Перспективными считаю районы станции Сороковая, поселков Учхоза, Промышленный, Железнодорожный. Город почти до них дошел. Привлекает транспортная доступность, близость к центральным улицам и левобережью, прокладка инженерных коммуникаций. Это все и является предпосылками роста цены на землю в той части.

- Вы хотите сказать, земля будет дорожать?

- В перспективе, думаю, что цена будет расти. Земля вокруг Астаны до окружной дороги будет пользоваться большим спросом. По нашим прогнозам, цены вырастут в 2-2,5 раза примерно через полтора года.

29.11.2007 

Зарина Ешева, www.azk.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.