Новостройки: комфорт-класс - между экономом и бизнесом

Сравнительно недавно на рынке появился новый формат недвижимости – комфорт-класс.

Сравнительно недавно на рынке появился новый формат недвижимости – комфорт-класс. Рекламы активно пестрят предложениями такого жилья, рассказывая о его удобстве и комфорте при вполне демократичных ценах, лишь немного превышающих стоимость объектов в экономичном сегменте. Но стоит ли соблазняться на подобные обещания? Чтобы ответить на этот вопрос журнал Metrinfo.Ru решил выяснить, что же вкладывается в понятие «комфорт-класс», чем такое жилье лучше экономичного и хуже новостроек «бизнес-класса» и оправдана ли стоимость Промежуточное звено

 Термин «комфорт-класс», как, в общем-то, и термины «эконом-класс», «бизнес-класс» и «премиум-класс» придумали застройщики и риелторы, чтобы сегментировать рынок, ведь  официальной классификации, основанной на законодательной базе, в России не существует, а разделить жилье на группы все-таки было нужно – хотя бы для того, чтобы объяснить ценообразование.

 Своим рождением понятие «комфорт-класс» по большей части обязано кризису. Как заявил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group, с 2009 года и по настоящее время рынок недвижимости представляет собой ярко выраженный рынок покупателя, где тренды определяют клиенты, а они в свою очередь предпочитают экономичное жилье. Но и бюджетные варианты разбираются не так активно, как хотелось бы застройщикам, в острой же фазе кризиса спрос вообще был очень низким. В таких условиях, чтоб хоть как-то стимулировать покупателей и отличаться от конкурентов, застройщики были вынуждены идти на всевозможные ухищрения, разрабатывать новые концепции и стратегии. Так и появилось жилье «комфорт-класса» - жилье более высокого качества, чем «эконом», но более демократичное по ценам и не дотягивающее по своим характеристикам до «бизнеса». Практически все эксперты рынка признают, что «комфорт-класс» - это промежуточное звено между сегментами «бизнес» и «эконом», хотя ближе оно все-таки к бюджетным вариантам.

 Чтобы классифицировать жилой объект, нужно оценить его основные параметры – среднюю площадь отдельных типов квартир, размер площадей общего пользования, материал стен, качество отделки общественных зон, инженерные системы здания, инфраструктуру, благоустройство территории и ближайшее окружение. И по большинству параметров «комфорт-класс» значительно уступает «бизнесу». «От домов бизнес-класса «комфортные» новостройки отличаются меньшими площадями квартир, более простым инженерным обеспечением и отделочными материалами и более низким уровнем безопасности», - утверждает Дмитрий Дементьев, заместитель директора по инвестициям компании «Сити-XXI век». «Например, в таких проектах нет огороженной территории и контрольно-пропускных пунктов, оборудованных автоматическими шлагбаумами и контроллерами, - поддерживает Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP. – Кроме того, «комфорт-класс» отличается от «бизнеса» менее престижным расположением, он возводится, к примеру, в спальных районах Москвы, зачастую в окружении старых панельных девятиэтажек, гаражей и т.д. В новостройках «комфорт-класса» не всегда есть подземные паркинги, а сами дома не отличаются оригинальной архитектурой. Для снижения себестоимости строительства инвесторы отказываются от сложной пластики фасадов и дополнительных элементов декора».  А главное, отмечает  Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в новостройках «комфорт-класса» нет той удобной и продуманной среды обитания и единой концепции комплекса (скажем, итальянский стиль), находящей свое отражение в устройстве квартир, домов и всей территории, что обычно есть в «бизнесе». Правда, некоторые эксперты считают, что качество новых проектов «комфорт-класса» тоже довольно высокое: «И единственное их принципиальное отличие от «бизнес-класса» заключается только в том, что они, как правило, расположены дальше от центра города», - полагает Дмитрий Отяковский, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер». Татьяна Кузнецова, исполняющий обязанности директора департамента продаж компании «Эталон-Инвест», в подтверждение его слов приводит в пример жилой микрорайон «Изумрудные холмы», расположенный в Красногорске: «В данном случае одним из решающих критериев, по которому объект нельзя отнести к бизнес-классу, стало именно его местоположение», - говорит эксперт. В общем, при классификации многое зависит от отдельных параметров проекта.

Если же сравнивать «комфорт-класс» с экономичным жильем, то этот тип новостроек - шаг вперед: «Вот характеристики типичного «эконом-класса»: панельные дома с четкой планировкой квартир; стандартный метраж - 30 кв. м. «однушка» и до 70 кв. м «трешка» с кухней 8 – 10 кв. м., минимально необходимое инженерное обеспечение, упрощенная отделка мест общего пользования, минимальная инфраструктура и благоустройство придомовой территории. А вот отличительные черты «комфорт-класса»: монолитно-кирпичные дома, преимущественно квартиры со «свободной» планировкой и метражом от 42 до 100 кв.м. (кухни 10-15 м кв.), улучшенные инженерное оборудование и отделка мест общего пользования, лифты с более высокими техническими и эстетическими характеристиками, охрана, благоустроенная придомовая территория с прогулочными зонами, спортивными и детскими площадками и инфраструктура (стоянки для машин, детские сады, магазины, службы быта, школы, фитнес-клубы и т.п.)», - сравнивает Юрий Дубовиков, заместитель генерального директора группы компаний «Жилищный капитал». «У объектов «комфорт-класса» гораздо лучше тепло- и шумоизоляция, и выглядят они гораздо солиднее экономичных», - уверяет Роман Семчишин (TEKTA GROUP). Кроме того, проекты этого сегменты, как правило, все же имеют более удачное расположение с точки зрения транспортной доступности, экологии и внешней инфраструктуры, а также, как отмечает Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»), в ЖК обязательно присутствует профессиональная управляющая компания. «Ну а квартиры в «комфортных» домах характеризуются бОльшей высотой потолков, размером кухни и ванной, наличием гостевого санузла. К тому же в проекте такого класса обычно предлагается несколько вариантов квартир с одинаковым количеством комнат», - говорит Дмитрий Дементьев («Сити-XXI век»). Да и предложения с отделкой в подобных новостройках встречаются чаще.

 Таким образом, «комфортное» жилье более удобно для жизни: «Относя проект к этому сегменту, застройщики подчеркивают наличие в новостройке дополнительных опций, которых нет у основного числа предложений в классе «эконом»», - говорит Светлана Киселева, руководитель отдела продаж ЗАО «Мосстройреконструкция».

 Наконец, главное отличие: у экономичного жилья нет собственной инфраструктуры или она минимальна. «А также отличие определенно прослеживается в качестве зон общего пользования, их организации, проектировании, последующей реализации и отделке», - утверждает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Отражение в цене

 Все отличия «комфорт-класса» отражаются в цене квартир: как правило, по сравнению с «экономом» они стоят дороже, а по отношению к бизнесу – они дешевле. «Разница в цене «экономичного» и «комфортного» квадратного метра может составлять от 5 до 15 тыс. рублей. А если говорить о стоимости квартир, то она может отличаться на 10 - 20%», - утверждает Юрий Дубовиков («Жилищный капитал»). И такого же мнения придерживается большинство экспертов. Но не все так однозначно: конечно, если сравнивать дома в одном и том же районе и в относительно одинаковой удаленности от метро, да еще и на определенной стадии готовности, то цены, скорее всего, будут отличаться на указанные проценты, но на практике жилье «комфорт-класса» может стоить весьма и весьма демократично.

 Как известно, стоимость жилья зависит от многих факторов: характеристик дома, параметров квартиры и количества квартир в проекте, этапа строительства, месторасположения объекта и т.п. «И часто бывает, что разница в цене между рассматриваемыми сегментами нивелируется, например, удаленностью проекта «комфорт-класса» от центра», - говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». «Иногда доходит и до того, что «комфортная» квартира в хорошем монолитном доме, но расположенном далеко от центра столицы, может стоить в разы дешевле, чем объект «эконом-класса» в более престижном районе Москвы», - поддерживает Ольга Антонычева, директор отделения МИЦ-Недвижимость «На Цветном». Точно такое же влияние на цену оказывает и близость метро, и степень готовности дома. «Например, наши проекты «комфорт-класса» на ранних стадиях строительства начинают продаваться по цене около 100 тыс. руб./кв. м. Это вполне сравнимо с ценами на экономичное жилье Москвы», - отмечает Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»).

 Нельзя четко сказать и на сколько «комфорт-класс» дешевле «бизнеса». Здесь все еще сложнее: «Подход к ценообразованию в бизнес-классе более индивидуальный», - утверждает  Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). В конечной цене квартиры отражаются не только характеристики проекта и его местоположение, но и архитектурные изыски, и стоимость отделочных материалов общественных зон, и размах благоустройства территории, и уровень охраны. Поэтому стоимость жилья «бизнес-класса» по сравнению с классом «комфорт» может быть выше как на 10-20%, так и на 50-60%, а то и на 100%. Хотя и в сегменте «бизнес» самые скромные предложения подальше от центра и в удалении от метро могут стоить так же, как и «комфорт-класс».

Актуальные предложения

 Среди московских проектов «комфорт-класса» можно выделить хорошо известные на рынке новостройки - микрорайон «Царицыно», ЖК «Мичурино», ЖК «Нагатино-Садовники» и т.д.

 «Ярким примером этого сегмента является и жилой дом «Шоколад», расположенный по адресу Алтуфьевское шоссе, владение 85. Он представляет собой монолитный каркас с наружными стенами, отделанными вентилируемыми фасадами. Внутренняя отделка выполнена керамической плиткой, а входные группы и придомовая территория оформлены по индивидуальному дизайну. Проект отличается современной инженерной инфраструктурой: лифты OTIS, двухкамерные стеклопакеты, единое остекление лоджий и балконов, установлены противопожарная система и система охраны доступа. В доме есть выделенная линия Интернет, цифровая линия связи, спутниковое телевидение, на подземном уровне - паркинг с автомойкой, а рядом с домом - большой детский игровой комплекс». Вот только квартиры здесь не очень большие, например, средняя площадь «однушки» - 36,5 м кв., а «двушки» - 58,5 м кв. Правда, это не мешало квартирам раскупаться, на сегодняшний день вариантов осталось не очень много, и только одно- и двухкомнатные. Однокомнатные стоят от 6 199 999,5 руб., а двухкомнатные в среднем 9 200 002,5 руб.

 Не очень просторны и квартиры в ЖК «Лазаревское», который между тем эксперты считают одним из лучших столичных проектов «комфорт-класса». Площадь «однушки» здесь в среднем 37-40 м кв., а трешки – 71 м кв., но зато в комплексе есть 4- и 5-комнатные квартиры, размер которых составляет 80-100 м кв. «Этот проект состоит из четырех монолитных домов переменной этажности, возводимых по индивидуальному проекту. Он предусматривает современные инженерные решения - от новейших систем очистки воды до готового подключения к высокоскоростной интернет-линии. В состав ЖК «Лазаревское» входят детский сад, подземный и наземный паркинги, детские и спортивные площадки, бытовая инфраструктура на первых этажах жилых зданий. В каждой квартире устанавливаются двухкамерные стеклопакеты и металлические входные двери, а в квартирах с двумя и большим количеством комнат предполагается оборудование двух санузлов. И, кроме того, как сообщает Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»), в этом комплексе можно купить как варианты со свободной планировкой (без внутренних стен), так и заказать их чистовую отделку. Но ассортимент квартир тут тоже не велик, в основном предлагаются 3- и 4-комнатные квартиры, а в корпусе 1В есть небольшой выбор «однушек» и пятикомнатных объектов. При этом однокомнатный вариант площадью 40,91 м кв. стоит 5 931 950 руб., трехкомнатный площадью 71,37 м кв. - 8 913 320 руб., а четырехкомнатный площадью 85,6 м кв. - 10 073 700 руб.

 Достойны внимания и другие проекты «комфорт-класса» от ГК «Пионер» - «Жилой квартал LIFE – Волжская» в районе Текстильщики, где стоимость квартир начинается от 99 тыс. руб./м кв. и «Жилой квартал LIFE – Сходненская», в котором предлагаются 1-3-комнатные квартиры стоимостью от 125 тыс. руб./м кв. Покупателей квартир во всех этих комплексах ждет новогодний подарок - скидка в размере 100 тыс. руб. за каждую покупаемую комнату.

 А в Подмосковье один из достойных проектов «комфорт-класса», например, миниполис «Самоцветы» (г. Люберцы) «В этом проекте, как и в других жилых комплексах с концепцией «миниполис», реализуется идея создания комфортной среды проживания для всей семьи. Работа над проектом велась в течение нескольких лет в постоянном диалоге с жителями и городской властью. В итоге комплекс приобрел настолько широкие инфраструктурные возможности, что готов обеспечивать различными сервисами не только себя, но и весь город, - уверяет Дмитрий Дементьев («Сити-XXI век»). - В состав объекта войдут социально-реабилитационный центр для ветеранов, отделение детской поликлиники, женская консультация, молочная кухня, детский центр развития и творчества, гаражно-торговый комплекс, а центральным объектом инфраструктуры станет физкультурно-оздоровительный центр, на четырех этажах которого разместятся спортивные залы, кабинеты лечебной гимнастики и массажа, и самое главное - 25-метровый бассейн - первый в городе Люберцы». Стоит добавить, что согласно градостроительным планам к моменту ввода миниполиса в эксплуатацию (конец 2013 г.) совсем рядом с ним должна открыться станция метро «Жулебино». Ну а купить здесь можно 1-3-комнатные квартиры площадью 39-94 м кв., средний уровень цен в проекте на сегодняшний день – 80-85 тыс. руб./кв. м.

 Еще один известный на рынке проект «комфорт-класса» находится в Одинцово. Это ЖК «Одинцовский Парк». «Его образуют одиннадцать возводимых по индивидуальному проекту монолитных жилых корпусов переменной этажности - от 14 до 22 этажей. Для владельцев квартир и их гостей предусмотрены подземные и открытые паркинги на 3600 машиномест, а также инфраструктура комплекса включает в себя школу, детский сад, торгово-развлекательный центр и культурно-досуговые учреждения для детей и взрослых», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). По ее данным комплекс строится с опережением графика, а в продаже есть 1-4-комнатные квартиры площадью от 26 до 124,35 м кв. Самый бюджетный вариант в этой новостройке можно купить всего за 2,1 млн. руб.

 Весьма доступны и квартиры в жилом комплексе «Новое Домодедово», где стоимость квадратного метра начинается от 49 900 руб. «Этот объект можно причислить к «комфорт-классу» благодаря его расположению в экологически благополучном районе в окружении живописных лесов, но при этом недалеко от скоростной трассы М-4, - рассказывает  Светлана Киселева («Мосстройреконструкция»). – Специально для его жителей будет создана прекрасная инфраструктура - 3 детских сада, 2 школы, игровые площадки, многоуровневый паркинг и гостевые автостоянки, магазины и центры бытового обслуживания. Кроме того технология отделки фасадов, применяемая при строительстве микрорайона делает его дома на 30% теплее, чем здания типовых массовых серий, а высота потолков в квартирах «Нового Домодедова» на 20 см выше, чем в привычном экономе».

 Но самым бюджетным проектом «комфорт-класса» Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») называет проект малоэтажной застройки «Аристово-Митино» (10 км от МКАД по Пятницкому шоссе, 15 минут езды до метро Митино и 5 минут до строящегося метро Пятницкое). Однокомнатная квартира площадью 28 кв. м здесь стоит 1,5 млн. руб., а в апреле 2011 г., когда строительство только стартовало, цены начинались от 40 тыс. руб./м кв. Комплекс обещает стать нарядным и современным, большое внимание планируется уделить общественным зонам и благоустройству территорий. «Жилые дома, образующие уютные внутренние дворики, будут отделены друг от друга скверами, бульварами и аллеями с открытыми спортивными и детскими площадками. На территории оборудуются широкая зона отдыха с террасами и выход к живописному пруду с собственной лодочной станцией. В составе комплекса строятся детский сад, супермаркет, аптека, спортивный центр с бассейном и ресторан. В строительстве используются эко технологии, а на территории предусмотрены только пешеходные дороги, автомобили же, попадая в жилой квартал, сразу будут спускаться на подземную парковку. Кроме того, в планах девелоперов создать здесь некую социальную общность – каждый владелец квартиры станет членом клуба «Живем вместе»», - рассказывает Ирина Доброхотова. Стоит еще отметить, что в «Аристово-Митино» можно приобрести квартиру с отделкой – предлагается 4 варианта на выбор, а ключи от квартир собираются раздавать в конце 2012 г.

Купить – не купить?

 Все специалисты сходятся во мнении, что сегодня жилье «комфорт-класса» весьма популярно у покупателей: «За последние годы наш клиент сильно изменился. Люди стали ценить качество и комфорт, а многие покупают квартиры единственный раз в жизни, мобилизуя для этого все имеющиеся ресурсы или оформляя ипотечный кредит, и им совсем не хочется платить за низкое качество, которое присуще многим проектам «эконом-класса»», - уверяет Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»). В то же время купить качественную квартиру в «бизнес-классе» под силу далеко не всем. И в такой ситуации большинство покупателей склоняется к покупке «комфорт-класса». «Ведь это своеобразная «золотая середина», данный сегмент вобрал в себя доступность «эконом-класса» (цены незначительно превышают стоимость «эконома») и преимущества «бизнес-класса»: высокое качество строительства, монолитно-кирпичные конструкции, квартиры с отделкой или с профессиональной подготовкой под чистовую отделку и т.п.», - говорит Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»).

 Однако стоимость «комфортного» жилья все-таки, как правило, выше стоимости эконома (а если сравнима, то у проекта явно есть какие-то недостатки типа удаленности от метро), поэтому если принципиальна цена, то покупать «комфорт-класс» все же рискованно, особенно, если используется ипотечный кредит. Выбирать такие квартиры эксперты советуют, когда все же есть некая финансовая свобода, причем четко отслеживая, какие дополнительный функции предлагает застройщик, называя свой объект «комфорт-классом». Если же особых проблем с деньгами нет и выбор стоит между вариантами «комфорт» и «бизнес», лучше купить последний – дороже, но более высокий уровень качества, да и довольно престижно.

Резюме www.metrinfo.ru

 В кризис на рынке недвижимости появился новый формат жилья – «комфорт-класс», фактически ставший промежуточным звеном межу классами «эконом» и «бизнес». По сравнению с экономичным жильем «комфортное» отличается более высоким качеством строительства, отделки и материалов, а также современными инженерными решениями, улучшенными характеристиками отдельных квартир и собственной инфраструктурой жилого комплекса. Можно сказать, что в нем есть все то же самое, что и в «бизнес-классе», но попроще, без «наворотов». Кроме того, метражи квартир в «комфортных» домах не намного превышают площади бюджетных вариантов, и поэтому стоимость объектов «комфорт-класса» весьма демократична. И это как раз то, что нужно большинству потребителей – хорошее соотношение цены и качества, поэтому жилье данного формата пользуется спросом, и скорее всего, не потеряет своих позиций.

26.12.2011

Ольга Агуреева, www.metrinfo.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.