Почему риелторы не любят работать с квартирами, переданными по наследству

Практически в каждой семье возникает ситуация, когда квартиру или дом нужно оформить на ближайшего родственника: к примеру, бабушке надо переписать...

Практически в каждой семье возникает ситуация, когда квартиру или дом нужно оформить на ближайшего родственника: к примеру, бабушке надо переписать недвижимость на внука, мать собирается оставить квартиру дочери и так далее

Обычно риелторы советуют несколько вариантов для этого: недвижимость можно номинально «продать» родственнику, можно оформить дарственную, а можно просто завещать. Портал Metrinfo.Ru рассмотрит каждый из этих вариантов подробнее и опишет все плюсы и минусы. Как основу возьмем самый распространенный случай: мать хочет оставить дочери свою квартиру.

Итак, если говорить о варианте купли-продажи. В этом случае есть «угроза» - супруг дочери станет ее сособственником. Суть сделки банальна: по договору купли-продажи собственность передается покупателю, который, в свою очередь, платит за нее деньги. Но так как данная операция будет проводиться между родственниками, то и посредники здесь не понадобятся, ведь не нужно будет искать вариантов жилья.

В описанном случае договор купли-продажи должен быть составлен в простой письменной форме. При этом заверять его у нотариуса вовсе не обязательно, но если стороны пожелают, то можно посетить и его. Также к договору купли-продажи обязательно должен быть составлен акт передачи имущества. И договор, и акт можно составить самим, но лучше все же обратиться к специалисту, разбирающемуся в тонкостях составления документов - адвокату, нотариусу, в юридическую контору, Мосжилрегистрацию и т. д. Одним словом, несмотря на то, что сделка проводится между родственниками, все бумаги должны быть оформлены так же, как и при обычном заключении купли-продажи. Потом продавцу и покупателю необходимо посетить регистрационную палату, где процедуру государственной регистрации пройдет сам договор купли-продажи и будут зарегистрированы права покупателя.

Но при купле-продаже не нужно забывать о том, что продавец должен заплатить налог. Всем известно, что сделки по купле-продаже квартиры между близкими родственниками чаще всего фиктивные: это означает, что сторонами оформляются все бумаги, но при этом какие-либо расчеты между ними не производятся. При этом в любом случае в договоре всегда должна стоять стоимость приобретаемой недвижимости. То есть в результате, когда договор купли-продажи проходит регистрацию, о том факте, что человек вроде бы «продал» квартиру, становится известно налоговым органам, так как регистрационная служба обязана уведомлять об этом налоговиков. В случае, если продавец владел квартирой менее трех лет и сделка по стоимости превышает 1 000 000 рублей, то с суммы свыше 1 000 000 продавец обязан заплатить налог НДФЛ в 13%. По этой причине многие родственники, чтобы не платить налог, сознательно в документах занижают стоимость продаваемого жилья. К примеру, пишут в договоре, что жилье продается за 1 000 000 рублей или меньше этой суммы. Но не нужно забывать о том, что у налоговиков есть все полномочия провести соответствующую проверку. И в этом случае, если работники налоговой службы придут к выводу, что стоимость квартиры по бумагам отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, они имеют право вынести решение о доначислении налога и пени. Как советует Metrinfo.Ru старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости» Ольга Якуничева, «фиктивные сделки купли-продажи, без реальной передачи денег, сейчас очень внимательно отслеживаются налоговой инспекцией. Поэтому, с таким методом передачи собственности лучше все-таки не связываться».

Кроме того, родственник-«покупатель» может не получить имущественного налогового вычета. То есть нужно помнить, что таким вычетом не получится воспользоваться в случае, если сделка совершается между взаимозависимыми физическими лицами: к ним относятся лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого; а также гражданин, подчиняющийся другому физическому лицу по должностному положению.

Кроме того, если «покупатель» замужем, то приобретаемая квартира становится общим имуществом супругов. Александр Перепелкин, юрист ООО Фирма «НОРА», объясняет: «От супруга необходимо получить нотариальное согласие на такую сделку. Поэтому скрыть от него факт приобретения квартиры по договору купли-продажи не получится». Так что при разводе он будет вправе претендовать на половину квартиры. А обезопасить себя можно будет только в том случае, если будет составлен брачный договор, в котором будет прописан режим собственности будущей покупки. А если купля-продажа уже осуществилась, то супруги могут составить соглашение о разделе имущества.

Теперь второй вариант – дарение. В этом случае супруг уже не сможет посягнуть на вашу недвижимость. Суть описываемой операции в том, что даритель-мать собирается передать в собственность одаряемой дочери квартиру безвозмездно. Все шаги по оформлению очень схожи со сделкой по купле-продаже. Только в этом случае заключается договор дарения. Этот договор также должен пройти регистрацию в государственных органах. Плюс этой сделки в том, что при дарении собственность оформляется исключительно на одаряемого, то есть если мать подарит свою квартиру дочери, то недвижимость станет ее единоличной собственностью. В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью. Так что если супруги разводятся, то квартира уже не подлежит разделу. Но все же есть одна небольшая «погрешность»: в Семейном кодексе есть статья 37, в которой говорится, что если муж сможет доказать, что еще будучи в браке он отремонтировал и отреставрировал подаренную супруге недвижимость так, что ее цена увеличилась, то квартира может считаться совместным имуществом.

Есть еще один плюс - даритель не обязан платить налог (НДФЛ), ведь дарение считается безвозмездной сделкой, он не получает дохода с этой сделки. А вот что касается одаряемого, то с этим сложнее: если он получил недвижимость в подарок не от близкого родственника, то налог все же придется заплатить. А если подарок получен от супруга, родителей, детей, усыновителей, усыновленных, бабушек, дедушек, внуков, родных и сводных братьев и сестер (подп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ), то налог платить не нужно. Поэтому в описанном нами случае дочь не будет платить НДФЛ с подаренной ей матерью квартиры.

И последний вариант оформить квартиру на близкого родственника – это написать на него завещание. Этот документ должен быть обязательно заверен у нотариуса, хотя в некоторых исключительных случаях закон приравнивает к нотариально удостоверенным завещаниям последнюю волю наследодателя, которую заверили, к примеру, главный врач дома престарелых, начальник мест лишения свободы и т. д., пишет Metrinfo.Ru. Одним словом, со стороны наследодателя нужно только посетить нотариуса и заверить у него завещание – на этом все. Наследник же сможет зарегистрировать свое право собственности на квартиру лишь после смерти завещателя. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1154 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от времени, когда оно было фактически принято, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника.

Чтобы принять наследство, наследнику нужно обратиться к нотариусу и подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство на недвижимость. Поэтому наследуемое имущество может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия.

На первый взгляд это простой способ оставить квартиру дочери, но и здесь есть несколько «но». Юрист Александр Перепелкин отмечает, что в случае написания завещания существует большой риск столкнуться с интересами других родственников, которые имеют право на обязательную долю в наследстве – это могут быть нетрудоспособные и несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители, иждивенцы.

По этой причине правильнее всего при жизни распорядиться квартирой – то есть снова выбрать между дарением и договором купли-продажи. Во-первых, завещатель имеет право отменить или изменить составленное им завещание в любое время, не указывая при этом причины его отмены или изменения; во-вторых, собственник в завещании может установить завещательный отказ. «То есть в завещании будет указана обязанность наследника выполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Так, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью», - объясняет портал Metrinfo.Ru.

Ольга Якуничева из «Русского дома недвижимости» комментирует: «И еще надо иметь в виду, что работать с квартирами, переданными по наследству, юристы и риелторы не любят больше всего!» Все дело в том, что доказать «чистоту» завещаемой квартиры практически невозможно, так как в этих случаях существует постоянный риск неожиданного появления другого утерянного завещания или же других наследников, о которых настоящий владелец квартиры может даже не догадываться, или же может скрывать их сознательно. Так что завещаемые квартиры могут быть довольно сложными для последующей продажи или других сделок.

29.12.2011

Анна Яшма, www.km.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.