Итоги года на рынке жилой аренды

Петербургский рынок жилой аренды в 2011 году активизировался, наконец выйдя из застоя, в котором он пребывал последние три года. Спрос на съемное жилье...

Петербургский рынок жилой аренды в 2011 году активизировался, наконец выйдя из застоя, в котором он пребывал последние три года. Спрос на съемное жилье, по оценкам экспертов, вырос по сравнению с прошлым годом в два раза, арендные ставки также достигли своих докризисных позиций.

 Эксперты отмечают в текущем году на рынке жилой аренды позитивные изменения: по сравнению с провальным 2009 и спокойным 2010 годами, уровень спроса в Северной столице изменился как количественно, так и качественно – требования нанимателей к сдаваемому в аренду жилью стали выше, а предпочтения сместились в сторону новых домов. Но до 90% рынка жилой аренды до сих пор составляют объекты эконом- и комфорт-класса.

Зимнее затишье

 Начался 2011 год с традиционного спада в этом сегменте рынка недвижимости – спрос на съемное жилье в январе-феврале обычно низкий, поэтому и арендные ставки немного снижаются. По данным Городской справочной службы по недвижимости «Квартирный Вопрос», по сравнению с декабрем 2010 года в январе 2011-го ставки снизились на 1,5-6%, в зависимости от класса объекта (та же ситуация наблюдалась в Петербурге и два последних года). Февраль и март были более активными, поэтому и стоимость аренды была относительно стабильной. В результате в конце I квартала однокомнатную квартиру можно было снять в среднем за 18,3 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную – за 24,6 тыс. руб. в месяц, трехкомнатную – за 33,5 тыс. руб. в месяц.

 Ценовая география петербургского рынка аренды в I квартале 2011 года не претерпела каких-либо изменений. Самое дорогое съемное жилье располагалось в историческом центре города: Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах. Ставка аренды на такие объекты как правило выше, чем у аналогичных вариантов на окраине города, на 20-40% лишь из-за местоположения.

 Что касается объема предложения в этом сегменте рынка недвижимости, то, согласно данным ГСН «Квартирный Вопрос», количество выставленных объектов в I квартале стабильно росло. Так, в начале года количество квартир и комнат в листингах превысило 17 тысяч, в феврале оно выросло уже до 18 тысяч, а в марте расширилось до 21 тысячи вариантов. Однако в данном случае следует иметь в виду, что один и тот же объект может быть продублирован в листингах несколько раз, выставленный от разных агентств недвижимости.

 К слову, в 2010 году предложение аренды в Петербурге было еще обширнее (в среднем на тысячу объектов в месяц больше). Эксперты связывают эту тенденцию с последствиями кризиса – люди пытались дополнительно заработать, сдавая одну из комнат, либо всю квартиру целиком в аренду, и временно переезжая к родственникам.

Весенняя оттепель

 Весна принесла на рынок жилой аренды оживление (спрос вырос на 30% по сравнению с прошлым годом). Особый всплеск активности нанимателей пришелся на начало июня. Но в целом второй квартал оказался для рынка аренды очень неровным: активность покупателей менялась от месяца к месяцу.

 Что касается ценовой ситуации, то, по данным ГСН «Квартирный Вопрос», во втором квартале 2011 года стоимость съемного жилья продолжала медленно снижаться. Так, средняя цена предложения однокомнатных квартир в апреле, по сравнению с мартом, снизилась на 3,3%, двухкомнатных квартир – на 3,6%, трехкомнатных - на 6,9%. Такая ситуация на рынке сохранялась вплоть до начала июня, когда ставки аренды снова начали расти, в среднем на 1-2% в месяц. Таким образом, на конец июня средневзвешенная цена предложения в сегменте аренды однокомнатных квартир эконом-класса составила 17,6 тыс. руб. в месяц. По двухкомнатным ставки в конце второго квартала находились на уровне 23,5 тыс. руб. в месяц, по трехкомнатным – 30,3 тыс. руб.

 А вот структура спроса на съемные квартиры в Петербурге достаточно традиционна и слабо меняется в зависимости от сезона. Наибольшей популярностью у потенциальных квартиросъемщиков всегда пользуются однокомнатные квартиры. На них приходится больше половины (во втором квартале – 51%) запросов, поступающих в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос». На втором месте по популярности, также традиционно, располагаются «двушки» – 31% запросов.

 Наибольшим спросом в конце второго квартала пользовались квартиры и комнаты Московского (10% запросов), Приморского (9,7%), а также Калининского районов (9,4% запросов).

 Объем предложения во II квартале достиг своего максимума за счет «сезонных» квартир (сдаваемых на время дачного сезона). В апреле в аренду в Петербурге предлагалось 23 тысячи объектов, в мае – 24,6 тысячи, в июне – 24,7 тысячи вариантов.

Летний ажиотаж

 В III квартале петербургский рынок аренды удивил старожилов – эксперты говорили о небывалом после кризиса спросе на съемное жилье. Особенно активен был рынок в августе и сентябре. Повышение активности в этом сегменте традиционно связывают с наплывом в конце лета студентов в петербургские вузы, приездом в город новых трудовых мигрантов и активизацией бизнеса.

 «По сравнению с началом этого года уровень спроса вырос в 2-3 раза, – рассказывает старший менеджер департамента аренды жилищного фонда агентства «Петербургская Недвижимость» Вероника Сурнина. – Вполне закономерно в конце июля – начале августа мы наблюдали резкий «скачок», в основном за счет приезжих студентов. Большинство из них решили свои жилищные проблемы в августе, поэтому к сентябрю спрос немного «схлынул». Тем не менее в это время на недорогие варианты стоимостью до 20 тыс. руб. держалась очередь из 10 человек».

 В целом, по мнению экспертов, основной тенденцией III квартала на рынке жилой аренды Петербурга стал рост цен на одно- и двухкомнатные квартиры во всех районах города. «По сравнению с прошлым годом ставки выросли в среднем на 2-3 тыс. руб., – отмечает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Итака» Александр Пастухов. – Не секрет, что однокомнатные квартиры эконом-класса неизменно популярны у нанимателей. Так было и в этом году. Наибольшим спросом пользовались объекты в диапазоне от 18 до 22 тыс. руб. в новых домах в северных районах Петербурга».

 В среднем расценки на съемное жилье в III квартале держались в следующих пределах: однокомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса сдавали по цене от 16 до 23 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные квартиры – от 20 до 27 тыс. руб. в месяц, трехкомнатные – от 25 тыс. руб. до 37 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды объектов бизнес-класса и элитной недвижимости в последние два года значительно не менялась. Нижний порог ставок в этих сегментах – 30 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.

 Объем предложения в III квартале начал постепенно уменьшаться. В июле, по данным «Квартирного Вопроса», в листингах находилось уже 22,5 тысячи вариантов, в августе – 21,4 тысячи, в сентябре – 20 тысячи. Эксперты связывают это с тем, что в середине лета с рынка начали уходить «сезонные» квартиры.

Осенняя стабильность

 В целом, рассматривая текущую ситуацию на рынке аренды Санкт-Петербурга, эксперты отмечают сохранение главной его особенности – сезонности. «Этот сегмент остался стабильным, предсказуемым, сбалансированным, – считает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Мы наблюдаем ту же сезонность, с чередующимися спадами и периодами роста арендных ставок. Правда, на сегодняшний момент скорость, с которой растут арендные ставки, еще не достигла своих докризисных значений. Так, в период с 2006 по 2008 год арендная ставка среднестатистической однокомнатной квартиры в год вырастала в среднем на 3 тыс. руб. В последние два года (2010-2011) она увеличивалась всего на 1 тыс. руб. в год. Спровоцировать дальнейший рост арендных ставок может рост средней заработной платы в Петербурге, так как рынок аренды и рынок труда очень тесно связаны».

 По итогам IV квартала среднерыночная арендная ставка однокомнатной квартиры составила 20 тыс. руб. в месяц (с начала года она увеличилась на 10,6%). Двухкомнатной квартиры – 27 тыс. руб. (прибавила с начала года 13%). Арендная ставка на трехкомнатные квартиры в декабре составила 35,7 тыс. руб. (рост – 10% с начала года).

 Самыми дорогими районами Петербурга для нанимателей остаются Центральный (средняя ставка аренды 29 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру), Петроградский (26 тыс. руб. в месяц) и Адмиралтейский (24 тыс. руб. в месяц).

 А вот самые доступные предложения аренды находятся в Петродворцовом районе Петербурга. «Однушку» здесь можно снять за 14 тыс. руб. в месяц. Почти такие же цены держатся в Кронштадском районе города. Немного дороже – за 15 тыс. руб. в месяц – можно снять однокомнатную квартиру и в Колпинском районе Петербурга.

 Объем предложения в конце осени продолжил снижаться. В октябре в аренду предлагалось 20 тысяч вариантов, в ноябре – 18,7 тысячи и в декабре – 18,1 тысячи. Несмотря на это, эксперты уверены, что в будущем объем предложения на петербургском рынке аренды будет только увеличиваться вслед за вводом в строй новых домов. Во многих из них, особенно в проектах эконом-класса, 30% и более квартир сдаются в аренду в течение нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию – таким образом их владельцы расплачиваются с ипотечными кредитами.

 В целом, в ближайшие месяцы рынок аренды будет развиваться по классическому сценарию: в январе арендные ставки начнут опускаться, чтобы к февралю достигнуть своего минимума (снижение может составить 10-15%, отыгранные осенью). Следующее оживление рынка аренды начнется лишь в апреле будущего года.

Динамика средней цены предложения на рынке аренды жилья (руб./мес.)

Ноябрь 2010

 18694,0

 25152,9

 33847,7

 0,72%

 0,33%

 -0,55%

 Декабрь 2010

 18730,6

 25532,8

 33807,7

 0,20%

 1,51%

 -0,12%

 Январь 2011

 18375,3

 24080,1

 32392,3

 -1,90%

 -5,69%

 -4,19%

 Февраль 2011

 18379,7

 24338,2

 31582,0

 0,02%

 1,07%

 -2,50%

 Март 2011

 18336,3

 24636,8

 33471,0

 -0,24%

 1,23%

 5,98%

 Апрель 2011

 17741,1

 23751,6

 31171,7

 -3,25%

 -3,59%

 -6,87%

 Май 2011

 17455,2

 22969,3

 30056,6

 -1,61%

 -3,29%

 -3,58%

 Июнь 2011

 17597,4

 23537,9

 30255,6

 0,81%

 2,48%

 0,66%

 Июль 2011

 17807,6

 23609,2

 30277,3

 1,19%

 0,30%

 0,07%

 Август 2011

 18972,8

 25266,9

 31975,8

 6,54%

 7,02%

 5,61%

 Сентябрь 2011

 19979,8

 26588,0

 34084,5

 5,31%

 5,23%

 6,59%

 Октябрь 2011

 20275,9

 27517,2

 35548,3

 1,48%

 3,49%

 4,29%

 Ноябрь 2011

 20327,2

 27208,8

 35747,5

 0,25%

 -1,12%

 0,56%

Динамика средней цены предложения на рынке аренды жилья (руб./мес.)


Структура предложения и спроса на рынке аренды жилья, по типам квартир (%)

ккв

 Предложение

 Спрос

 1ккв

 49,90%

 54,71%

 2ккв

 34,80%

 28,32%

 3ккв

 13,29%

 8,16%

 4ккв

 1,85%

 7,26%

 >4ккв

 0,16%

 1,55%

Структура предложения и спроса на рынке аренды жилья, по районам (%).

Предложение

Район

 % от общего объема

 Адмиралтейский

 2,74%

 Василеостровский

 4,19%

 Выборгский

 10,53%

 Калининский

 9,33%

 Кировский

 7,00%

 Красногвардейский

 5,17%

 Красносельский

 6,65%

 Московский

 9,25%

 Невский

 7,68%

 Петроградский

 1,99%

 Приморский

 13,28%

 Фрунзенский

 7,46%

 Центральный

 7,22%

 Всеволожский

 2,07%

 Колпинский

 1,07%

 Кронштадтский

 0,01%

 Курортный

 0,50%

 Петродворцовый

 0,82%

 Пушкинский

 2,14%

 Область

 0,91%

Спрос

Район

 % от общего объема

 Адмиралтейский

 4,00%

 Василеостровский

 4,98%

 Выборгский

 9,85%

 Калининский

 9,62%

 Кировский

 7,07%

 Красногвардейский

 6,13%

 Красносельский

 3,93%

 Московский

 10,04%

 Невский

 8,96%

 Петроградский

 3,59%

 Приморский

 9,43%

 Фрунзенский

 9,98%

 Центральный

 6,65%

 Всеволожский

 1,09%

 Колпинский

 1,13%

 Кронштадтский

 0,36%

 Курортный

 0,34%

 Петродворцовый

 0,60%

 Пушкинский

 1,33%

 Область

 0,92%

 Информация подготовлена Центром исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» по базе данных ТСС «Квартирный Вопрос»

27.12.2011

Ольга Мурашко, www.bn.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.