Недействительная сделка

«Я понимаю, что вы подписали договор и внесли деньги. Но ваша сделка недействительна…». Такой суровый...

«Я понимаю, что вы подписали договор и внесли деньги. Но ваша сделка недействительна…». Такой суровый юридический вердикт приходилось слышать немалому числу покупателей. Если перевести его на разговорный язык, он звучит примерно так: «Вон из квартиры!» И человек, честно заплативший свои кровные за энное количество квадратных метров, вынужден оставить жилье, где он уже отметил новоселье, а, может быть, и начал ремонт. Почему так происходит? Можно ли вернуть потраченные деньги? Как избежать такого поворота событий? На наши вопросы отвечает эксперт - директор агентства недвижимости «Дворец» Валерий Евгеньевич Грачев.

Пять причин

Сделки признаются недействительными в строгом соответствии с Гражданским кодексом. Оснований, чтобы признать совершенную сделку не имеющей юридической силы, может быть несколько. Рассмотрим их по порядку.

№ 1 недееспособность.

Чаще всего применяется 176 статья Гражданского кодекса, которая предусматривает совершение сделки лицом, ограниченным в дееспособности. Конечно, важно заранее убедиться, что человек, с которым вы хотите заключить договор, вполне дееспособен. Но сделать это бывает сложно, поскольку у недееспособных граждан тоже есть паспорта. Однако столь важный факт можно обнаружить при изучении правоустанавливающих документов.

Иногда недействительные сделки заключаются несовершеннолетними, то такое встречается нечасто.

№ 2 неспособность понимать смысл сделки.

Вторая категория сделок, которые признаются недействительными, отчасти похожа на первую. Это те случаи, когда человек был неспособен понимать смысл своих действий (177 статья Гражданского кодекса). Наличие такой неспособности устанавливается судом путем проведения судебно-медицинской экспертизы. Нередко так бывает, если один из участников сделки страдает психическим заболеванием, алкогольной или наркотической зависимостью. Как правило, его родственники обращаются с просьбой оспорить сделку (например, договор дарения), а наследники – с просьбой пересмотреть завещание. И неудивительно: когда, например, пьющий отец оставляет своих детей без жилья, решив продать квартиру за бесценок, для них такое решение становится трагедией. То же самое можно сказать, допустим, о шизофреничке, подарившей свою жилплощадь соседям, обделив своих близких, которые ухаживали за ней.

К счастью, суд учитывает показания свидетелей и результат судмедэкпертизы. И у тех, кто пострадал, есть все шансы доказать, что на момент совершения сделки их родственник не понимал ее смысла. Кстати, специальную экспертизу можно провести даже если человек уже умер. Это очень актуально при спорах из-за наследства.

№ 3 обман.

Третья категория недействительных сделок – это сделки, совершенные под влиянием заблуждения.

Пример из практики.

Алевтина Владимировна уже много лет была на пенсии. Болезни с годами становились все мучительнее, а денег на лекарства не хватало. В конце концов потребовалась дорогостоящая операция. В отчаянии она решилась продать свою просторную квартиру и переехать в меньшую, чтобы полученные деньги потратить на лечение. Сын Федор, узнав об этом, сразу примчался, хотя до этого не заходил к матери уже полгода. Он клятвенно обещал заботиться о матери и полностью содержать до конца жизни, если она позволит оформить новое жилье на его имя. «Какая тебе разница, все равно квартира будет твоя, - уверял он, - и ты ни в чем не будешь нуждаться». Алевтина согласилась. Как-то стыдно было ему не верить – все-таки родной сын… Сделка состоялась. А через некоторое время Федор прямо потребовал от матери, чтобы она «собрала свои пожитки и убиралась в дом престарелых». На все слезы, упреки и мольбы он отвечал: «Я собственник. Вот документы».

Перед нами типичный пример того, когда договор дарения подменяет собой договор о пожизненном содержании. Хочется предостеречь доверчивых пожилых людей от такой ошибки. Если вы нуждаетесь в постоянной материальной и иной помощи, нужно заключать именно договор ренты, а не отдавать свое жилье в безвозмездный дар, надеясь на чужую порядочность и милосердие. Увы, такие надежды часто оказываются напрасными.

Но если такая сделка под влиянием обмана все же совершилась, помните: закон на вашей стороне. И, обратившись в суд, можно вернуть себе утраченное имущество.

№ 4 угрозы.

Разумеется, недействительными признаются все сделки, которые совершены человеком под угрозой насилия, а также, если он был вынужден заключить договор при стечении тяжелых обстоятельств. Встречаются случаи, когда представители криминального мира заставляют людей подписывать документы, по сути дела, отказываясь от своего жилья. Но это силой вырванное «согласие» юридического веса не имеет. Если в суде доказано, что сделка совершена под давлением, то имущество возвращается законному собственнику.

№ 5 мошенничество.

Еще одна причина, по которой сделка признается недействительной, тоже связана с криминалом. Это мошенничество, в результате которого имущество выбывает из собственности человека незаконно.

Пример из практики

Два брата, Валентин и Антон, получили квартиру в наследство от родителей. Оба были полноправными собственниками, но такое равенство старшему было совсем не по душе. Валентин мечтал продать пресловутую жилплощадь и переехать в более престижный район города, не делясь со своим братом. Вскоре удобный случай представился. Антона осудили на три года. Предприимчивый первенец добыл себе фальшивые документы, по которым он являлся единственным собственником, и продал жилье. Позже с зоны пришел Антон и задал законный вопрос: «Где моя квартира?!». Суд признал сделку недействительной. По факту мошенничества возбудили уголовное дело. А вместе с Валентином осудили инженера ЖЭКа, который за взятку согласился подделать лицевые счета.

Но такая подделка документов на собственность встречается не так часто. А самый распространенный вариант мошенничества – подделка доверенности.

Вот классическая ситуация.

Пример из практики

Алина приехала в Нижний в мае, собиралась поступать в ВУЗ. Родственники помогли с деньгами, и она решила снять квартиру. Позвонила по первому попавшемуся частному объявлению в газете и приехала смотреть жилье. Симпатичный молодой человек сразу честно признал, что квартира не его, а бабушки. И показал доверенность. Вид официальных документов сразу успокоил Алину, и на следующий день она уже раскладывала по полкам свои вещи. Прошло три месяца. Начало учебного года принесло ей неприятный сюрприз: с дачи вернулась та самая бабушка - хозяйка квартиры. Она потребовала от девушки немедленно «освободить помещение». «А как же доверенность?», - только и сумела спросить молодая студентка. «Я никаких бумажек не давала!», - отрезала хозяйка. Документ, который предъявил молодой человек, и вправду оказался липовым.

В данном случае недействительность сделки не имела тяжелых последствий для девушки, так как речь шла лишь об аренде жилья. В случае покупки все бывает иначе.

Горькие плоды

Итак, сделка признана недействительной. Тот, кто ее оспаривал, впервые за долгое время вздыхает с облегчением. Что дальше? По закону все должно вернуться на круги своя: квартира снова оказывается в собственности бывшего владельца. А покупатель должен ее оставить. Если он приобрел недвижимость у заведомо недееспособного человека или принудил другого к продаже с помощью шантажа и мошенничества, то все справедливо. А если он ничего не подозревал? Тогда номинально вступает в силу право добросовестного приобретателя. Это означает, что такому покупателю положена некая компенсация. Но на деле получить ее очень сложно. В риэлторской практике часто выстраиваются «цепочки сделок». И если одна сделка признается недействительной, то все последующие за ней тоже теряют силу. Поэтому в результате может пострадать большое количество людей.

Что делать?

Единственное, что можно посоветовать покупателю, оказавшемуся в такой ситуации, – подать иск о признании его добросовестным приобретателем. И нанять хорошего адвоката, чтобы «выбить» компенсацию. Правда, есть еще одна «соломинка для утопающих» – срок давности. Согласно закону, лицо, заинтересованное в том, чтобы оспорить сделку, должно сделать это в течение одного года. Если срок давности истек, у добросовестного приобретателя есть шанс сохранить право на жилье.

Как себя защитить?

И все-таки отстоять свои права как добросовестного приобретателя очень трудно. Как говорится, предупредить легче, чем лечить.

Для того чтобы снизить риск, обращайтесь в надежное агентство недвижимости. Настоящие профессионалы обязательно проверят планируемую сделку на юридическую чистоту. Следует и самим изучить историю квартиры. Не поленитесь опросить инженера ЖЭКа и, конечно, соседей. Именно они с большой вероятностью расскажут вам всю подноготную: кто, как и почему выехал.

Я всегда говорю так: «Вы покупаете квартиру, а не мешок картошки. Такое судьбоносное событие у большинства бывает лишь раз в жизни. Здесь особенно важна внимательность и осторожность. Не доверяйтесь первому встречному, чтобы потом не было больно и обидно во время длительных судебных разбирательств!»

Однако даже при соблюдении описанных мер предосторожности стопроцентную гарантию, что сделка не будет признана недействительной, дать нельзя. Вам не даст ее ни один юрист и ни один риэлтор. Предусмотреть все факторы, к сожалению, просто невозможно. Поэтому я настоятельно рекомендую при покупке недвижимости приобретать страховку на право собственности – так называемую страховку титула. Тогда, если в течение трех лет сделку признают недействительной, вы обязательно получите компенсацию, причем без всяких мытарств. Конечно, на страховку придется потратиться. Но в большинстве компаний, специализирующихся в этой области, цены вполне приемлемые. И, самое главное, вы будете уверены, что не останетесь без квартиры и денег.

Есть и обратная сторона медали. Добиваться признания сделки недействительной – тоже дело довольно кропотливое. Поэтому хочется посоветовать нашим читателям внимательно относиться к родственникам преклонного возраста или страдающим какой-либо зависимостью. Не бросайте их на произвол судьбы, чтобы потом не пришлось кусать локти. И долго доказывать в суде, что они были невменяемыми или их обманули.

19.01.2012

Злата Балика, www.news.ners.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.