Кое-что из жизни нанимателя

К сожалению, жилье от государства сегодня могут получить немногие. Но если вы все-таки дождались квартиры, то будет полезно знать о некоторых нюансах жизни в социальном жилье.

К сожалению, жилье от государства сегодня могут получить немногие. Но если вы все-таки дождались квартиры, то будет полезно знать о некоторых нюансах жизни в социальном жилье.

Владей и пользуйся

Ошибочно полагать, что после того, как семья получит квартиру от государства, она становятся хозяином квартиры. Квартира (жилое помещение) предоставляется на основании договора социального найма.

В соответствии с п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания внем на условиях, установленных законом.

Из этого следует, что получив столь дорогой и долгожданный подарок, члены семьи становятся нанимателями, а это означает: они вправе только владеть и пользоваться квартирой. У них нет главного правомочия собственника – права распоряжаться квартирой, т. е. Ее нельзя продать, подарить, завещать, отдать в залог.

Но, несмотря на то, что квартира не является собственностью нанимателя, у него много других преимуществ.

На заметку

В соответствии со ст. 62 Жилищного кодекса РФ:

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

О наймодателе

Наймодатель – это собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо.

В Москве функции наймодателя возложены на Департамент жилищной политики и жилищного фонда в лице его уполномоченных органов.

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанности:

1. Должен передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) Принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Если наймодатель не исполняет свои обязанности, то он несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Так, например, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать:

 – уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

 – возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;

 – возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Супруги, дети, родители

Ответственный квартиросъемщик – именно так раньше называли нанимателя. Но это отнюдь не означает, что он – единственное главное лицо в договоре социального найма. С ним лишь заключается такой договор. Наниматель своим автографом скрепляет документ, он выступает представителем семьи, которая будет проживать к квартире, но это не дает ему больше прав или не наделяет его большими обязанностями по сравнению с другими членами его семьи.

К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если вселены нанимателем именно в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Все члены семьи нанимателя обязательно указываются в договоре социального найма и имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Кроме того, дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

В случае изменения состава семьи, зарегистрированной по месту жительства в жилом помещении, занимаемом семьей по договору социального найма, в договор могут быть внесены соответствующие изменения.

Вселю по собственному желанию

Как предусмотрено ст. 70 Жилищного кодекса РФ, наниматель вправе вселять в жилое помещение своего супруга, детей и родителей. Правда, для этого потребуется согласие в письменной форме других членов семьи, в том числе временно отсутствующих.

Если речь идет о вселении других лиц, то помимо согласия членов своей семьи нанимателю необходимо также получить разрешение от наймодателя. Наймодатель может запретить такое вселение в случае, если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Для справки:

В соответствии со ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»: учетная норма устанавливается в размере 10 кв. м площади жилого помещения для отдельных квартир. Учетная норма устанавливается в размере 15 кв. м площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы разным семьям (для коммуналок).

Чтобы вселить к родителям их несовершеннолетних детей, не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение новых лиц (то есть «прописка») влечет за собой изменение договора социального найма в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Кто тут временные?

Если к нанимателю нагрянули гости, то он имеет право разрешить безвозмездное проживание в своем жилье другим гражданам в качестве временно проживающих.

Правда, для этого необходимо заручиться взаимным согласием всех членов семьи нанимателя, а также предварительно уведомить наймодателя. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставле- ния.

Для справки:

В соответствии со ст. 20 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»: норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека.

Как предусмотрено Жилищным кодексом РФ, срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Гости обязаны освободить квартиру по истечении согласованного с ними срока проживания. Если срок не согласован, гости обязаны съехать не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Жилье в поднайм

Несмотря на то, что жилое помещение не является собственностью нанимателя, законом предусмотрено его право сдавать квартиру в так называемый поднайм.

Для этого необходимо получить письменное согласие наймодателя и членов семьи.

Сдать можно часть квартиры или целиком. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, если общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Довольно проблематично сдать комнату в коммунальной квартире. Так как п. 2 ст. 76 ЖК РФ предусмотрено, что для передачи в поднаем комнаты в коммунальной квартире требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. То есть любой сосед может воспрепятствовать сдаче жилья в поднайм.

В любом случае ответственным за действия поднанимателей перед наймодателем будет наниматель. То есть, если по вине «квартиранта» с квартирой что-то случится, виноват будет наниматель. Таким образом, наниматель будет предъявлять свои претензии поднанимателю, а наймодатель нанимателю. Такая вот цепочка взаимоотношений.

Кстати, помните, что наниматель, сдающий жилье по договору поднайма, обязан платить налоги на доходы физического лица (НДФЛ). Получая определенную денежную сумму за поднайм, с этой суммы необходимо будет уплатить 13% от дохода. Обязанность платить налоги возникает только в случае, если лицо получает доход от сдачи жилья в поднайм.

Можно и обменять

Наниматель с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Таким образом, в законе четко предусмотрено, что обменять можно одно социальное жилье на другое социальное. А неприватизированное на приватизированное – нельзя.

Обмен допускается между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. При этом орган опеки откажет в выдаче согласия на обмен, если это нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен квартирами оформляется договором об обмене жилыми помещениями, который заключается между нанимателями.

Оригинал договора представляется нанимателями каждому из наймодателей для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Как предусмотрено Жилищным кодексом РФ, отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, когда:

 – к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

 – право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

 – обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания;

 – принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

 – принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

 – в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (Перечень тяжелых форм хронических заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 года № 378).

Можно, конечно, приватизировать свою жилплощадь и обменять на такую же. Договоры социального найма дают возможность участвовать в приватизации для оформления прав собственности на жилые помещения, в случае, если гражданин данного права ранее не использовал.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» «Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних».

Задолжали? Освободите помещение

Причины для выселения нанимателя могут быть разными. Хотя в основном все они сводятся к вине самого нанимателя или членов его семьи.

Так нанимателя и членов его семьи могут попросить освободить помещение за жилищно-коммунальные долги. Как предусмотрено ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то они могут быть выселены. При этом семью не выселяют, а переселяют на основании судебного решения в другое жилое помещение, площадь которого соответствует нормам, установленным для вселения в общежитие. А как предусмотрено ст. 105 ЖК РФ, жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека. Такая крайняя мера может быть применена только к нанимателю и членам его семьи, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, собственника не могут переселить по этому основанию.

Выселение, а точнее – переселение за долги, возможно только на основании судебного решения. При рассмотрении этого дела суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого времени нанимателем и членами его семьи не исполнялась обязанность по оплате за ЖКУ.

К уважительным причинам невнесения платы суд может отнести, например: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя или членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и т.д.

Нанимателя (впрочем, так же как и собственника) могут выселить из квартиры за недостойное поведение.

Выселение нанимателя в «никуда», то есть без предоставления другого жилого помещения, происходит не сразу. Для начала жильцам «погрозят пальцем», то есть предупредят о необходимости устранить нарушения.

К таковым относятся: систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, при котором происходит его разрушение. В этом случае наймодатель даст разумный срок для устранения нарушений.

Если семья нанимателя после предупреждения не устранит эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Также выселить в «никуда» могут граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

За что мы платим

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя:

 – плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

 – плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

 – плату за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Если стал бывшим…

В силу части 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, то за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе:

 – право бессрочно пользоваться жилым помещением;

 – право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия;

 – право вселять в жилое помещение других лиц;

 – право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке;

 – право заключать договор поднайма с соблюдением закона и др.

Также частью 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя или нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

При рассмотрении подобных споров суд вправе определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения. Суд также может возложить на наймодателя (управляющую организацию) обязанность заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то расходы на ЖКХ могут быть определены судом с учетом этого обстоятельства.

24.01.2012

Екатерина Дагинова, www.moskv.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.