Жилье всегда первично

Так говорят, когда речь заходит об обустройстве жизненно важного пространства для каждого человека — крыши над головой. Жилищный вопрос во все времена отличался особой актуальностью. Препятствиям дальнейшему развитию жилищной сферы, положению на рынке первичного жилья, его стоимости и качеству была посвящена недавняя конференция в Сенате, организованная Комитетом палаты по экономической и региональной политике. Итоги состоявшейся дискуссии сегодня подводит сенатор Фарит ГАЛИМОВ.

Так говорят, когда речь заходит об обустройстве жизненно важного пространства для каждого человека — крыши над головой. Жилищный вопрос во все времена отличался особой актуальностью. Препятствиям дальнейшему развитию жилищной сферы, положению на рынке первичного жилья, его стоимости и качеству была посвящена недавняя конференция в Сенате, организованная Комитетом палаты по экономической и региональной политике. Итоги состоявшейся дискуссии сегодня подводит сенатор Фарит ГАЛИМОВ.

— Несмотря на то, что в последние годы жилищная отрасль демонстрирует высокие темпы роста, а государство направляет на нее немалые деньги, острота проблемы едва ли снизилась. Не уменьшилась и очередь мечтающих получить собственный угол, не говоря уже о желающих улучшить свои жилищные условия. Поэтому сегодня на первый план выходит поиск новых подходов к жилищной реформе. Ведь мы пока работаем по очень простой схеме. Выделяемые средства осваиваются строительными компаниями, которые финансируются через коммерческие банки. И те, и другие являются чисто рыночными структурами, и понятно, что когда падает «золотой дождь» бюджетных денег, ни одна из них не позволит себе упустить хоть одну его каплю.

В поддержке сегодня особо нуждаются граждане, которые имеют возможность частично вложить свои средства, но при этом надеются, что недостающую сумму государство предоставит им через кредитные организации с использованием различных механизмов, в том числе льготных. Еще большей заботы требуют соотечественники, чьи доходы столь малы, что даже такая поддержка государства не обеспечит их собственным жильем. Они и являются претендентами на бесплатные коммунальные и арендные квартиры.

Обращаясь к арендному сектору, следует отметить, что прошло достаточно времени с того момента, как Глава государства выдвинул инициативу по развитию рынка арендного жилья в Казахстане. К сожалению, по сей день исполнительная власть не предприняла каких-либо реальных шагов для ее воплощения. Правда, в рамках соответствующей Госпрограммы на 2008—2010 годы планируется возведение 288 тысяч квадратных метров частного арендного жилья, что составляет порядка одного процента от всего запланированного объема его ввода. Однако кто возьмется строить такие дома? Ведь для этого, во-первых, следует создать соответствующую нормативно-правовую базу, приняв целый пакет самостоятельных законов. Кроме того, необходимо предоставить гарантии защиты частных инвестиций, вложенных в арендное строительство. Такие проекты должны быть экономически выгодными для застройщиков и поощряться со стороны государства, которое при этом выступает в роли активного инвестора. «Вложиться» здесь могли бы крупные национальные компании, другие субъекты рынка с государственной долей.

Система арендного проживания имеет ряд преимуществ: квартиросъемщик не «привязан» к определенному месту жительства в связи с наличием там своей собственности, то есть в любой момент он может переехать в другой населенный пункт, например, в связи с изменениями условий работы, направлением по контракту и по другим причинам. К тому же содержание такого дома доставляет меньше хлопот для местных властей, ведь им полностью занимается собственник. Поскольку при эксплуатации арендных домов неизбежны конфликты между домовладельцами и квартиросъемщиками, то естественно, права участников процесса аренды должны быть закреплены в законодательном порядке. Чаще всего приходится защищать квартиросъемщиков от недобросовестных домовладельцев. И для этого нам надо по примеру стран с развитым арендным сектором принять правовые акты, регулирующие отношения в этой сфере, где были бы отражены вопросы аренды, выдачи разрешений на покупку многоквартирных домов, управления арендными домами, об обязательных переговорах по величине арендной платы.

Строительство арендных многоквартирных домов в первую очередь — забота государства. Исполнительная власть должна, наконец, понять, что арендный сектор жилья должен создаваться именно с его помощью. Только тогда появится реальная возможность обеспечения жильем людей с низкими доходами.

Сейчас строительство, распределение и вопросы кредитования доступного жилья отрегулированы государством достаточно четко, поэтому в этой сфере на сегодня нет больших проблем, разве что объемы строительства не отвечают потребности. Что касается проблем в сфере возведения коммерческого жилья, то они связаны в основном с вопросами ликвидности кредитных организаций из-за возникших кризисных явлений на мировом финансовом рынке. Государство и здесь предпринимает меры, чтобы не допустить разрастания кризиса в отрасли. Но помимо финансовой поддержки необходимо найти реальные рыночные механизмы, чтобы «разрулить» ситуацию. Нужны действенные инструменты, способные реально повлиять на решение жилищных вопросов. Это, в частности, кредитование населения через систему жилстройсбережений.

Очень большое значение в данной области имеет определение экономически обоснованной стоимости строительства жилья. В последнее время наблюдался неконтролируемый рост цен на недвижимость, которые перешагнули линию платежеспособного спроса. Это, на мой взгляд, связано с львиной долей инвестиционных квартир на рынке жилья. Последние, как известно, являются у нас самым ликвидным и единственным инструментом вложения свободных средств не только населения, но и инвестиционных компаний. Естественно, если есть спекулятивный интерес, то цены при наличии спроса неудержимо ползут вверх, так как искусственно нарушается баланс спроса и предложения.

Второй, не менее важной причиной являются высокие затраты на строительство — дороговизна сноса зданий, выкупа земельных участков, проектных работ, постоянно растущая себестоимость строительно-монтажных работ. Сказывается также отсутствие механизмов использования доступных внутренних кредитных ресурсов для финансирования строительства жилья.

Мировая практика ипотеки опирается на два основных источника: накопительные сберегательные счета населения и вторичный рынок закладных. Инвесторами на вторичном рынке закладных очень активно выступают пенсионные фонды. У нас же пока практически отсутствует вторичный фондовый рынок, не говоря уже о рынке закладных. Тем не менее стоит рассмотреть вопрос использования пенсионных накоплений населения в качестве источника для решения своих жилищных проблем.

В целом, говоря о мерах, способствующих снижению стоимости жилья, мы должны позаботиться в первую очередь о развитии отечественного производства стройматериалов и конструкций, расширить ликвидные инструменты вложения инвестиций в эту отрасль, например, развивать рынок ценных бумаг, в частности вторичный рынок закладных, снизить затраты на строительство, связанные с ценой земельных участков при сносе.

08.12.2007

Сания Шмалина, www.kazpravda.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.