Долевое строительство. Взгляд изнутри

Несмотря на сокращение, в последнее время, темпов долевого строительства, популярность нового жилья в нашей стране все больше возрастает. С чего нужно начинать  долевое строительство? Как правильно...

Несмотря на сокращение, в последнее время, темпов долевого строительства, популярность нового жилья в нашей стране все больше возрастает. С чего нужно начинать  долевое строительство? Как правильно оценить существующие риски? Кто может помочь оптимизировать процесс? Какова ситуация с нуждающимися в улучшении жилищных условий? На актуальные вопросы отвечает специалист отдела долевого строительства агентства «Мир недвижимости плюс» Наталья Шумкина.

Людмила: - Наталья, как давно Вы работаете в сфере недвижимости?

Наталья: - Я получила высшее экономическое образование. Ранее работала в банковской сфере и  в сфере продаж.  Работаю в агентстве «Мир недвижимости плюс» с 2006 года  в отделе долевого строительства.

Людмила: - Какие преимущества и выгоды получает человек, обращаясь в агентство недвижимости с целью участия в долевом строительстве?

 Наталья: - Отдел долевого строительства существует в агентстве  «Мир недвижимости плюс» с момента основания, то есть с 2001 года. Наше агентство имеет положительный опыт работы  со многими известными застройщиками, такими как СООО «Ареса-сервис», ОАО «БелБуд»,  СООО «Лада ОМС Инжениринг», СЗАО «Лада гарант», ИООО «Синтез Белнеп строй», ОАО «10-УНР», ООО «Инсервисстрой» и другими. Потребители риэлтерской услуги, которые принимают  участие в  долевом строительстве через наше агентство,  полностью проинформированы о долевом строительстве с точки зрения  законодательства. Мы, прежде всего, помогаем Потребителю  быстро сориентироваться на рынке долевого строительства, знакомим  со сложившимися ценами по строительству квартир, вариантами планировок. Это важно, поскольку законодательство меняется достаточно часто и человеку, не связанному  с этой деятельностью, сложно проследить изменения. В агентстве «Мир недвижимости плюс» собрана информация обо всех застройщиках, работающих в Республике Беларусь, а также обо всех строящихся объектах. На первоначальной консультации,  мы разъясняем  Клиенту смысл долевого строительства, даем всю необходимую информацию о застройщиках, о том, какие бывают договоры и на что следует обратить внимание, то есть  человеку скрупулезно разъясняется  все то, что вызывает  вопросы и непонимание, а также, существующие риски. Таким образом, придя в агентство, человек не тратит свое время, а получает  всю нужную  ему информацию. 

Людмила: - Предположим, что агентство    сориентировало Клиента на первичном рынке недвижимости. Что происходит после этого и чем агентство занимается в дальнейшем?

Наталья: - После принятия решения о долевом строительстве, начинается работа по договору. Даже типовые  договоры имеют нюансы и различия.  Затем идет процесс заключения договора долевого строительства и его сопровождение. Большинство  дольщиков  продолжают пользоваться услугами агентства недвижимости  на протяжении всего срока действия договора долевого строительства. Как правило, у агентства существуют договоры с банками о перечислении средств без процентов, что выгодно Клиенту.  На протяжении всего процесса строительства, агентство координирует взаимоотношения между  дольщиком и застройщиком.  Таким образом, человек может пользоваться различными услугами агентства недвижимости по части долевого строительства. 

Людмила: - Какие вообще существуют варианты договоров с застройщиком?

Наталья: - Существует два способа строительства недвижимости на первичном рынке. Первый способ  – это заключение договора долевого строительства. Договоры могут быть следующих типов:  1. Договор долевого строительства с неизменной ценой в белорусских рублях. Когда, например, заключен договор, стоимостью 200 миллионов белорусских рублей и до конца строительства цена остается неизменной.

 . Договор с фиксируемой ценой, когда фиксируется стоимость 1 м. кв.  на дату заключения договора и в дальнейшем  договором предусмотрено изменение стоимости объекта на величину индекса строительно-монтажных работ. Данный индекс устанавливается ежемесячно Министерством архитектуры и строительства. Таким образом, неизвестна стоимость квартиры к концу  строительства.

3.  Договор долевого строительства в долларах США по курсу Национального банка. Здесь существует риск курсовой разницы. Другой способ приобретения недвижимости – покупка жилищных облигаций, который появился на нашем рынке несколько лет назад.  На сегодняшний день, уже более 50% застройщиков в нашей стране, используют форму  покупки жилищных облигаций. Некоторые  застройщики предлагают купить сразу 100% жилищных облигаций, то есть,  оплатив  сразу всю стоимость квартиры, нужно ожидать окончание сроков сдачи объекта. Другие предлагают рассрочку, то есть, выкуп облигаций по частям. В этом случае, купив часть облигаций по одной цене, следующий выпуск облигаций может быть уже по другой цене. Цена одной жилищной облигации равняется  стоимости одного квадратного метра жилья.

Людмила: - Какие риски несет человек, заключая договор долевого строительства жилья?

Наталья:- Потенциальный дольщик должен осознавать  то, что  инвестирование средств в долевое строительство в целом является риском. Самый большой риск - это попасть в долгострой. При этом  срыв сроков строительства, не всегда зависит от Застройщика.  В нашей стране относительно  часто меняется законодательство,  экономика достаточно динамично изменяется и это увеличивает степень риска. Кроме того, к косвенным  факторам риска относится нехватка   рабочих строительных специальностей.  Как правило, вследствие низкой зарплаты, многие ищут работу в соседних странах, и, как следствие, существует большая текучесть кадров в строительной отрасли.

Людмила: - Как часто  застройщики обращаются в агентства недвижимости  за  помощью  в поиске Клиентов? 

Наталья: -  Часто, и, безусловно, большинство  застройщиков не против работы с агентствами недвижимости.  За время работы отдела долевого строительства в нашем агентстве накоплен обширный опыт. Очень часто  агентство находит желающих поучаствовать в  долевом строительстве среди своих Клиентов. Таким образом, заключив договор с агентством, застройщик  существенно расширяет свои возможности для поиска Клиентов и соответственно, для продажи.

Людмила: - В начале этого года был  принят Указ  Президента № 13, касающийся нуждающихся в улучшении жилищных условий, который  вызвал широкий резонанс в обществе.  Как Вы можете его пояснить?

Наталья: - Действительно, январь 2012 года взбудоражил граждан, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В это время вышел  Указ Президента РБ № 13 от 6.01.2012г., в котором устанавливаются ставки по льготным кредитам. Теперь ставки определены в процентах от ставки рефинансирования Национального банка.  А в августе 2011 года вступил в силу Указ,  который изменил правила постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. В основном эти правила коснулись минчан. Для того чтобы стать очередником в Минске, нужно иметь на человека менее 10 кв. м с учетом имеющегося жилья в Минском районе.  Вновь прибывшие в Минск граждане могут быть приняты на квартирный учет только после 10 лет постоянного проживания в столице. Исключение составляют члены семьи гражданина, который уже прожил в столице 10 и более лет и молодые специалисты. Граждане, которые уже стоят на учете нуждающихся и соответствуют требованиям нынешнего законодательства сохраняют свое право находиться в очереди, главное, чтобы эти очередники не забывали один раз в год - в период с февраля по май - подтверждать свой статус. Для сверки нужно подать документы в службу "одного окна"  местной администрации. Указ Президента № 13 прекратил раздачу фактически бесплатных кредитов на строительство жилья.  С одной стороны, известное 101 Постановление дало определенный  толчок  развитию строительной отрасли,  с другой стороны негативно отразилось на экономике нашей страны.

Людмила: -  Если ли категории граждан, для которых  сохранились льготы? Что вы можете посоветовать тем людям,  которые не успели получить льготные кредиты?

Наталья: - Конечно, есть. Например, для многодетных семьей. Для таких категорий граждан льготные кредиты предоставляются под 1% на 40 лет. Это единственная категория очередников, для которых условия господдержки остались прежними. Остальным гражданам нужно искать возможность, чтобы зарабатывать, так как условия кредитования изменились для них не в лучшую  сторону. Кредитом под 9% на 20 лет (20% ставки рефинансирования, но не менее 5% годовых) смогут воспользоваться все прочие претенденты на господдержку. К ним относятся: имеющие право на внеочередное получение жилых помещений социального пользования, проживающие по срочным договорам найма в социальном и служебном жилье (без учета доходов); малообеспеченные из числа воспитывающих детей-инвалидов, инвалидов с детства I и II групп; ветераны боевых действий на территории других государств; проживающие в непригодном жилье; лауреаты и стипендиаты президентских фондов; проживающие в общежитиях и по договорам найма (поднайма) жилья при отсутствии в собственности жилых помещений; судьи и прокурорские работники.

Людмила: - Что будет с гражданами, которые  уже заключили кредитные договоры?

Наталья: - Указ сохраняет право на получение льготных кредитов на прежних условиях для тех граждан, которые уже заключили кредитные договоры. На тех же очередников, которые были включены местными исполкомами в списки на льготное кредитование, но еще не успели заключить кредитные договоры с банком, распространяются нормы указа № 13.

Людмила: - Что сейчас учитывается при расчете размера кредита?

Наталья: -  Теперь при расчете размера кредита будет учитываться площадь имеющихся в собственности кредитополучателя и членов его семьи жилых помещений (отчужденных в течение трех лет) не только в населенном пункте по месту проживания кредитополучателя и месту строительства жилья, но и во всех иных населенных пунктах Республики.

Людмила: - Что  делать сегодня тем людям, которые уже заключили договоры на строительство, но после принятия указа лишились права на получение льготного кредита?

Наталья: - Можно взять кредит в Беларусбанке под 31% годовых или в других банках на коммерческих условиях - под 50-62% годовых. Национальный  банк сейчас проводит политику снижения ставки рефинансирования, а вслед за снижением этой ставки пойдут вниз и кредитные ставки. Минчанам, которые получат льготные кредиты в соответствии с указом № 13, и захотят в дальнейшем докредитоваться, тоже придется брать кредит на коммерческих условиях, потому что для столицы снижен норматив льготно кредитуемой площади с 20 до 15 кв. м, за исключением многодетных семей, для которых данный норматив сохраняется в размере 20 кв. м.

Людмила: - Многие полагают, что в связи с тем, что сокращается долевое строительство в Минске и с тем, что в соответствии с  Указом № 13, большинству  нуждающихся в улучшении  жилищных условий  необходимо самостоятельно решать свои жилищные проблемы, спрос на жилье возрастет, соответственно возрастет и стоимость 1 м. кв.? А как Вы считаете?

Наталья: - Что касается стоимости жилья, то, пока у людей не произойдет серьезного накопления средств, стоимость, на мой взгляд, не будет сильно повышаться. На сегодняшний день, стоимость 1 м.кв. жилья  на первичном рынке, практически приблизилась к стоимости на вторичном рынке.  Стагнация на рынке продлится еще не менее года, соответственно, цены на жилье кардинально не изменятся.

Людмила: - Вам, наверное, приходится сталкиваться с ситуациями, когда человек, для того, чтобы приобрести новое жилье в интересующем его районе, вначале продает имеющееся у него  на вторичном рынке. Насколько целесообразно в случае продажи жилья обращаться в агентство недвижимости?

Наталья: - Безусловно, это  необходимо. Кроме того, я считаю, что если Потребитель заключил договор на продажу квартиры, то сделал он это добровольно. Это, прежде всего, предполагает высокую степень доверия к риэлтеру, который ведет сделку. Если есть доверие, то человек прислушивается к мнению профессионала. Риэлтеру необходимо быть честным с Потребителем относительно того, какова сегодня реальная цена на  квартиры на рынке недвижимости. Нельзя соглашаться с ошибочным мнением Потребителя, лишь бы заключить эксклюзивный договор на продажу. Хороший риэлтер всегда сумеет убедить Потребителя, доказав ему, что поставив именно рекомендованную цену, он выиграет. Особенно быстро и четко необходимо ориентироваться, когда  цены на рынке идут вверх или вниз. Когда цены идут вверх, то можно  поставить чуть завышенную цену и ждать своего покупателя. А вот когда рынок идет вниз, то необходимо предугадать развитие ситуации. Лучше, к примеру, выставить объект дешевле на 1-2 тысячи и еще немного уступить, чем через полгода потерять еще больше.

Людмила: - Несмотря на то, что участие в долевом строительстве предполагает длительное время ожидания квартиры, в которой потом еще и необходимо сделать ремонт, и, в результате, стоимость новостройки вместе с ремонтом оказывается намного выше вторичного жилья, все большее количество людей готовы на все эти затраты? Почему?  

Наталья: - Новое жилье -  это новые стены, новые коммуникации, индивидуальные планировки, чистые подъезды.  Это, как правило, хорошие соседи, люди, прогрессивно мыслящие. Это люди, которые сами заработали деньги и относятся к своей собственности более бережно, чем те, кто получили жилье бесплатно. Поэтому  большинство новостроек  и прилегающая инфраструктура через несколько лет после сдачи дома остаются в идеальном состоянии. Новое жилье - это нетиповые, улучшенные и свободные,  планировки, то есть индивидуальные, где можно  воплотить все свои самые смелые мечты. Сегодня  дома строят с учетом самых современных технологий и требований, прежде всего, экологических. Сейчас, в основном строят каркасно-блочные или более дорогие каркасно-кирпичные дома. В отличие от панельных, они строятся  с гораздо более высокой тепло и звукоизоляцией и в таких домах можно утвердить практически любые перепланировки. В  новых домах, часто есть  консьерж, что немаловажно для безопасности,  многие дома оборудованы подземными паркингами. Если  говорить в целом, то новое жилье – это  новые перспективы!

Людмила: - Если бы Вы знали, что Ваши пожелания точно сбудутся, то кому и что бы Вы хотели пожелать?

Наталья: -  Дольщикам, заключившим договоры, желаю сдачи домов в установленные сроки и  не попасть в долгострой.  А тем людям, которые ищут квартиру на вторичном рынке – купить именно то, что они хотят. Застройщикам я бы пожелала денежных, понимающих и юридически грамотных дольщиков. Своим коллегам риэлтерам - повышения статуса и востребованности  нашей профессии.  А также им хочется пожелать безупречного чувства такта, благородства, искренней любви и уважения к людям!  Желаю  всем мыслить и работать на перспективу!

Напоминаем, что это очередной материал из серии интервью с риэлтерами, агентами, Клиентами и друзьями  агентства «Мир недвижимости плюс».

Фото: realt.by

realt.by

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.