Ипотека. Что впереди – оттепель или заморозки?

Любопытная ситуация сложилась на казахстанском рынке ипотечного кредитования. Часть коммерческих банков республики объявили о моратории на выдачу ипотеки, часть ужесточили условия получения средств на покупку недвижимости. Но в то же время есть и такие финансовые институты, которые вернулись к докризисным условиям кредитования населения.

Любопытная ситуация сложилась на казахстанском рынке ипотечного кредитования. Часть коммерческих банков республики объявили о моратории на выдачу ипотеки, ipoteka.jpgчасть ужесточили условия получения средств на покупку недвижимости. Но в то же время есть и такие финансовые институты, которые вернулись к докризисным условиям кредитования населения. Тут следует сделать оговорку – это касается только финансирования клиентов строительных компаний, обслуживающихся в этих же банках.

Ставки: расти нельзя оставить. Кто расставит знаки препинания?

Сегодня нельзя получить ипотеку в Лариба­Банке, Данабанке, возможно, что и в некоторых других, так как не до всех кредитных отделов казахстанских банков удалось дозвониться. По некоторым неофициальным данным, в этот список можно включить Темирбанк и Евразийский банк. Нурбанк кредитует население только по госпрограмме.

А Казкоммерцбанк, к примеру, напротив, объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам до 13,5% годовых для клиентов, желающих купить жилье на первичном рынке у ряда строительных компаний, чья благонадежность не вызывает сомнений. Ожидается, что в скором времени на этот же шаг пойдет и Банк ТуранАлем. По крайней мере, сегодня ставки вознаграждения по экспресс­кредитам в БТА уже вернулись на докризисный уровень. Будут ли пересмотрены ставки в сторону понижения на ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке недвижимости, пока под вопросом.

Корректировка условий ипотечного кредитования в Казахстане, как известно, стала следствием кризиса ликвидности на мировом финансовом рынке. Именно он послужил причиной того, что в середине августа практически все отечественные банки ужесточили условия выдачи любых кредитов, и в первую очередь это коснулось ипотеки. Теперь, чтобы получить средства на покупку недвижимости, необходимо располагать как минимум 30% от ее стоимости. Впрочем, в некоторых банках можно обойтись и без этого, но в таком случае нужно предоставить в залог любую другую недвижимость, стоимость которой должна быть как минимум равна или даже превышать сумму выданного кредита. Но, даже обладая деньгами для первоначального взноса или недвижимостью для залога, не факт, что клиент получит положительное решение банка. При этом банк может не объяснять причину своего отказа. Отрицательное решение банка – это всего лишь одна сторона медали, на ее другой стороне – резко увеличившееся количество отказников от уже одобренных банком кредитов. Очевидно, что некоторая часть потенциальных заемщиков решила подождать и посмотреть, как в ближайшем будущем сложится ситуация с коррекцией цен на рынке недвижимости. Никто не хочет стать обладателем «маленьких раков, но по пять, когда есть гипотетическая возможность покупки больших, и по три».

По оценкам Нацбанка Казахстана, на конец июня этого года из общего объема выданных кредитов в 6,5 триллиона тенге в строительство и приобретение жилья было выделено порядка 750 миллиардов тенге. Так только в первом полугодии 2007 года объем выданных займов возрос почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом же кредитный бум, наблюдающийся последние несколько лет, привел к росту внешнего долга коммерческих банков с 70% в 2005 году до 95% от ВВП в 2006-м. В итоге, когда на мировых рынках капитала разразился кризис ликвидности, отечественные банки испытали трудности с рефинансированием ранее взятых займов, что и отразилось в ужесточении условий кредитования на внутреннем рынке. Сегодня руководители коммерческих банков заявляют, что опасные для финансовой системы моменты миновали.

Жаль, что этому не верят аналитики рейтингового агентства Standard & Poor’s. Так, 11 декабря агентство в очередной раз изменило прогноз по кредитному рейтингу контрагента со «Стабильного» на «Негативный» по восьми казахстанским банкам. В этот список вошли: АО «Казкоммерцбанк», АО «Банк ТуранАлем», Народный банк Казахстана, АО «Альянс Банк», АО «Teмiрбанк», АО «Ипотечная организация БТА Ипотека», АО «Нурбанк» и АО «Евразийский банк». Как говорится в сообщении Standard & Poor’s, данные «рейтинговые действия отражают опасения в связи с растущим негативным воздействием сложной ситуации на рынке на качество активов и ликвидность казахстанских банков, несмотря на то, что они смогли преодолеть трудности, возникшие в самом начале глобального кризиса ликвидности, благодаря грамотному управлению активами и пассивами». В одном предложении эксперты отразили и успехи коммерческих структур по преодолению кризиса, и свои опасения. Подсластили горькую пилюлю… Теперь после этого действия авторитетной финансовой организации можно ожидать, что займы для казахстанских банков значительно подорожают. Стоит ли говорить, что эти тяготы в конечном счете будут возложены на плечи рядовых казахстанцев? Так что, скорее всего, надеяться на понижение процентных ставок по ипотеке не стоит, как бы они вновь не возросли.

Козырь в рукаве

В то время, как коммерческие банки страны «пеняют на зеркало», в том смысле, что видят причину своих трудностей в мировом кризисе, казахстанцы ищут альтернативные пути решения всегда злободневного квартирного вопроса. И в этой ситуации в выигрыше, наверняка неожиданном, оказался «Жилстройсбербанк Казахстана» – банк со сто­процентным государственным участием. Поле деятельности этого финансового института – выдача жилищных займов по системе жилстройсбережений. Ввиду того, что банк не занимается внешними заимствованиями и сегодня не должен зарубежным финансовым организациям ни цента, ставки по жилищным займам остались на прежнем уровне: 3,5-7% годовых. Финансовая независимость стала причиной того, что в конце ноября рейтинговое агентство Moody’s присвоило АО «Жилстройсбербанк Казахстана» рейтинг финансовой устойчивости банка «Е+». Прогноз – «стабильный». На текущий момент «Жилстройсбербанк» занимает второе место среди казахстанских банков второго уровня по рейтингам Moody’s, уступая лишь АО «АТФ Банк».

Суть системы, по которой работает эта финансовая организация, заключается в том, что клиент банка в течение определенного срока копит средства на своем счету, после накопления половины необходимой ему суммы банк выдает клиенту жилищный займ. Принцип системы лучше объяснить на примере. Допустим, на покупку недвижимости необходимы средства в сумме 10 миллионов тенге. Сегодня в банке действует 4 тарифных программы – выберем одну из них со средним сроком накопления в 8,5 года. Итак, чтобы накопить нужную сумму, понадобится ежемесячно отчислять на счет в банке по 50 тысяч тенге. Через 8,5 года с процентами банка и ежегодной премией государства (максимум 20% от суммы вклада, но не более 20 процентов от 200 МРП) на счету будет 5 миллионов тенге, другую половину предоставит банк. После этого еще в течение 15 лет клиент будет вынужден платить банку ежемесячно по 35 тысяч тенге. Можно выбрать и другую тарифную программу. Они отличаются лишь сроками накопления и погашения. Так копить необходимую сумму можно от 3 до 15 лет, а погашать полученный займ – от 6 до 25 лет.

Главным минусом системы является то, что в течение всего срока накопления половины необходимой суммы клиенту придется жить не в собственном жилье. В то время как ипотека от коммерческих банков предполагает выплату долга уже под своей крышей. Да и нестабильность на рынке недвижимости играет существенную роль. Ведь может оказаться так, что ко времени получения жилищного займа стоимость жилья увеличится в разы. Ипотечный же кредит берется исходя из текущих рыночных цен на недвижимость. Несомненным плюсом системы является низкая процентная ставка. Исходя из нее, клиент в итоге переплачивает за свою недвижимость порядка 30%, в то время как по ставкам коммерческих банков такая переплата иногда превышает и сто процентов.

Так что сегодня большинство «козырных карт» на рынке кредитования населения на покупку недвижимости – у Жилстройсбербанка. Сумеет ли он ими воспользоваться – другой вопрос…

14.12.2007

Николай Лимов,www.izvestia.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.