Застраховать можно даже будущий дом

После трагических пожаров 2010 года стала известна печальная статистика – за последние пять лет только прямой ущерб от пожаров в России превысил 40 млрд. рублей.

После трагических пожаров 2010 года стала известна печальная статистика – за последние пять лет только прямой ущерб от пожаров в России превысил 40 млрд. рублей. Из пострадавших от огня домов только 15% были застрахованы от наиболее распространенных рисков. В целом, по оценкам «Эксперт РА», в стране застраховано лишь 5-10% недвижимости. Причем, если страхование имущества от «классических» рисков (пожар, стихийные бедствия, аварии, противоправные действия третьих лиц) просто мало востребованы у россиян, то такие «зкзотические», как страхование титула  или же  незавершенного строительства не всем даже известны.

Разберемся, какие виды страхования жилья предлагаются в России и что следует выбирать в зависимости от ситуации.

«Авось» против страхования

По словам заместителя директора дирекции страхования имущественных видов СК «Согласие» Александр Чуйкова, лишь 10-15% объектов из всей застрахованной недвижимости приходится на жилье. Большинство этих договоров заключаются в отношении загородных домов стоимостью от $1 млн – премия по ним составляет примерно три четверти от общего объема сборов физических лиц или около 18 млрд руб. Собственники же квартир предпочитают страховать отделку и риск наступления ответственности перед третьими лицами.

Оно и понятно – такие риски всем известны и очевидны. «Частота повреждения водой из-за протечек крыш сильно увеличилась в Санкт-Петербурге зимой 2010-2011 года и последующей весной в связи с чрезвычайно обильными снегопадами и неудовлетворительной работой коммунальных служб», - приводит пример руководитель отдела страхования автотранспорта и личного имущества СК «Чартис» Роман Тихоненко. Поэтому все большее число жителей северной столицы решает застраховать отделку квартиры.

Основная причина того, что страхование жилой недвижимости не получило в России широкого распространения - невысокая частота наступления страховых случаев, причиняющих значительный ущерб, считает Роман Тихоненко. Если не учитывать мелкие заливы, немногие люди сталкиваются с убытками. Другая причина – отсутствие страховой культуры как таковой и недоверие населения к страховым компаниям, которое частично оправдано недавними громкими банкротствами на рынке – рынок покинули компании «Ростра», «Русские страховые традиции» и ряд более мелких страховщиков. 

«Кроме того, большая часть владельцев квартир получила их в процессе приватизации, то есть не покупала их и не ценит так, как собственники, оплатившие покупку жилья заработанными ими деньгами», - добавляет Тихоненко. Наконец, низкий (по сравнению со странами Европы) спрос на страхование обусловлен еще и тем, что страховщики, по опыту многих клиентов, любыми способами стараются избежать выплат.

Страхование строения и/или имущества от различных рисков: необходимый минимум

Впрочем, природные катастрофы и, главным образом, упомянутые выше пожары, все же возымели свое действие. «Массовый резонанс, вызванный летними пожарами 2010 года, заставил людей задуматься о сохранности своего имущества и важности страхования как об одном из основных инструментов защиты частной собственности от природных катастроф», - комментирует руководитель департамента массовых видов страхования «Росгосстраха» Александр Блайвас.

Большинство страховых компаний предлагает «базовый пакет» страхования от наиболее распространенных рисков: пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, аварий водопровода, канализации и отопительной системы, противоправных действий третьих лиц (кража, разбой, хулиганство). Отдельно можно застраховать основные конструкции (стены и потолок) и внутреннюю отделку квартиры. Премия в среднем одинакова у всех компаний и составляет 0,2-1% от размера страховой суммы в год. Топ-менеджеры страховых компаний отмечают, что предпочтения страхователей в последнее время явно склоняются к более расширенному страховому покрытию, включающему такие редкие риски как, например, расходы по аренде жилых помещений на время ремонта застрахованного жилья, поврежденного в результате страхового случая, повреждение электрических и электронных устройств в результате перепада напряжения в сети и т.п.

Страховая сумма бывает фиксированной и нефиксированной. Первая, как правило, не превышает $100 тыс. Выбор фиксированной суммы позволяет сэкономить время, однако ее размер не назовешь адекватным: страховое покрытие оказывается либо завышенным, либо заниженным. В первом случае клиент переплачивает за страховку, а во втором – рискует не получить возмещение в полном объеме, так как выплата не покроет реальный ущерб.

В целом на страховом рынке полисы с фиксированной страховой суммой достаточно популярны. Однако, в настоящее время большинство клиентов предпочитает уже самостоятельно устанавливать страховую сумму (естественно, по согласованию со страховщиком). Эксперты также советуют выбирать именно этот вариант. Нефиксированная страховая сумма чаще всего выше $100 тыс. и ее размер зависит от рыночной стоимости жилья и подразумевает оценку квартиры и имущества. 

Титульное страхование: никому нельзя верить

В отличие от страхования недвижимости от пожара титульное страхование – оно же страхование права собственности на недвижимость - не столь известно, более того, граждане зачастую даже не знают, что такие риски существуют. «Если сделка зарегистрирована в Росреестре, получена красивая бумага с печатями госучреждения и степенями защиты от подделок, удостоверяющая государственную регистрацию права собственности,  то, что же может угрожать титульному владельцу? –– думает среднестатистический собственник жилья. Но, по мнению юристов, практически любая сделка с недвижимым имуществом может быть оспорена, по данным регистрирующих органов около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков», - говорит  директор департамента рисков НСКА Борис Шаронов.

Пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании. Подобные истории происходят гораздо чаще, чем может показаться. Добавим, что срок исковой давности в отношении сделок с недвижимостью составляет 3 года, но исчисляется он не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет.

Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов. Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются, главным образом, на результаты банковской проверки заёмщика и Страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с  высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации и так далее.  В зону неоправданно высоких рисков попадают случаи дарения, наследования дальними родственниками, некоторые сделки по доверенностям и получение в собственность квартиры по договору ренты чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически.

Титульным страхованием без привязки к ипотечному кредитованию занимаются единичные игроки рынка. Чтобы оказывать эту услугу, нужно иметь «своих» риэлторов или собственных специалистов в штате – андеррайтеров, которые имеют опыт и возможности для проверки истории объекта недвижимости, могут проанализировать юридические риски при переходах прав на нее, оценить судебные перспективы по возможным спорам.  Необходима не только квалификация, но и наработанные связи, чаще всего, узнать информацию в полном объеме можно лишь по неофициальным каналам.

С другой стороны, востребованность титульного страхования у потребителей растет, отмечает Борис Шаронов (НСКА) – не так давно компания даже разработала программу страхования риска потери собственности не только в отношении объектов недвижимости, но и земельных участков и имущественных комплексов. Стоимость такого полиса сейчас составляет от 0,25% до 0,5% в год в зависимости от степени риска и общего срока страхования.

Ипотечное страхование: на семь бед – один ответ

В случае оформления ипотечного кредита на покупку недвижимости становятся актуальны сразу несколько рисков, в частности, риск потери права собственности на имущество, повреждения самого имущества, потери трудоспособности в связи с ухудшением состояния здоровья и т.п. – и пренебрегать ни одним из них страхователю не стоит. Собственно говоря, для их комплексного покрытия и существует ипотечное страхование.

Оно в равной степени нужно как банку-кредитору, так как в случае наступления страхового случая существенно снижает риск невозврата средств, так и покупателю жилья, поскольку позволяет остаться как минимум «при своих», а не потерять всё.

Средний тариф составляет 0,7 – 1,2 %% от стоимости недвижимости. Необходимо отметить, что при заключении договоров комплексного ипотечного страхования – страхования жизни, конструктивных элементов квартиры и титула, такое страхование обходится дешевле, чем страхование каждого риска в отдельности, так как страховые компании формируют резервы сразу по трем видам, а наступление трех страховых случаев в отношении одного заемщика практически невозможно.

Впрочем, от банального сокращения и потери работы такая страховка не защитит. Поэтому в последние годы на Западе, в первую очередь, США и Канаде, получила развитие дополнительная возможность – страхование ипотечных обязательств, при котором страховой случай наступает, если у кредитора даже при продаже залоговой недвижимости оказалось недостаточно денег для погашения займа. Это может произойти, например, при потере заемщиком дохода на фоне снижения стоимости заложенного имущества. При этом страховое покрытие включает в себя как задолженность по остатку основного долга по кредитному договору, так и по процентам за пользование кредитом.

В России подобная практика пока отсутствует. «Это, в основном, связано просто с недостаточным институциональным развитием самого ипотечного страхования в нашей стране, а также коротким сроком существования ипотеки вообще, - рассказывает начальник Департамента страхования имущества и ответственности СК «Россия» Дмитрий Волокитин. - С течением времени этот вид страхования будет все больше востребован финансово-кредитными организациями, выдающими ипотечные кредиты. Скажем так, в настоящее время наш рынок ипотеки и вся инфраструктура вокруг этого института просто недостаточно оформились и повзрослели».

Страхование рисков незавершенного строительства: на застройщика надейся, а сам не плошай

Участие в долевом строительстве всегда влечет за собой риски, потому что деньги вкладываются в пока еще не построенный объект. За то время, что он возводится – в среднем 1-3 года, может произойти все, что угодно – и в мировой экономике, и более локально.

В соответствии с последними изменениями в законе о банкротстве, дольщики имеют право получить от застройщика не только деньги, но и неустойку. Однако в 70% случаев, по данным Минрегионразвития, объект становится проблемным именно из-за недостатка финансирования. В этом случае о какой уплате неустоек может идти речь, если застройщику не хватает денег даже на завершение строительства? 

Дольщики могут сами принять меры, чтобы себя защитить, еще до того, как они отдадут средства компании-застройщику. Для этого на рынке страхования существует механизм – страхование рисков долевого строительства. В случае срыва сроков строительства или банкротства застройщика дольщик получает выплату в размере собственных вложений.  Как уточняет  Борис Шаронов, на российском рынке существует возможность заключить подобный договор не только при покупке квартиры в многоквартирном доме, но и при приобретении коттеджа на стадии строительства.

Получение выплаты после наступления страхового случая – несложный процесс. Урегулирование страхового случая происходит намного проще, чем, например, при страховании недвижимости от огневых рисков. Приведем пример. Допустим, если застройщик задержал сроки более чем на 2 месяца, не вернул деньги в течение 20 дней, клиент обращается с заявлением в страховую компанию и может рассчитывать на выплату. Процесс предстрахового урегулирования занимает порядка одного месяца. Выплата ограничена той суммой, которую вложил дольщик. Потери, связанные с увеличением стоимости объекта, инфляцией, в эту сумму не входят.

«Страховые компании не компенсируют упущенную выгоду. Дело в том, что даже до недавнего времени капитализация некоторых строительных компаний,  в том числе и крупнейших, оценивалась за счет объема девелоперских портфелей, но многие из их проектов так и не были завершены, - рассказывает Борис Шаронов.- Если страховые компании будут компенсировать потерю инвестиционного дохода и брать на себя риск роста цены, среди строительных и девелоперских компаний могут начаться злоупотребления – велик риск, что они не будут ничего строить, раз страховая компания все оплатит». Риск злоупотреблений со стороны застройщика и девелопера существует, конечно, и независимо от страхового покрытия и от страхования объекта вообще. Однако, при страховом покрытии, включающем потерю инвестиционного дохода, может появиться соблазн, - инвестируй в свой же объект, страхуй и всегда получишь прибыль, даже если проект провалится.

Дополнительный плюс страхования незавершенного строительства заключается в том, что перед заключением договора страхования компания проводит  тщательную экспертизу – анализ учредительных и исходно-разрешительных документов, состояние строительства, соответствие его графику, оценку финансовой устойчивости застройщика, девелопера и генподрядчика. «Если схема реализации непрозрачна, условия договора с дольщиком не соответствуют законодательству, у компании есть или были финансовые проблемы, судебные тяжбы с клиентами и так далее – все это в разной степени сигналы того, что вероятность успешного завершения строительства невелика», - рассказывает Борис Шаронов. Если страховщики отказывают в заключении договора страхования, это дает клиенту весомый повод задуматься, стоит ли вкладывать деньги в такой проект.

Подробнее о страховании рисков долевого строительства и его механизмах расскажем в следующих статьях.

Справка:

По оценкам «Эксперт РА», около 70% взносов по страхованию имущества физических лиц или 17, 5 млрд руб. приходится на страхование объектов, находящихся за городом, 30% (7,5 млрд руб.) – на добровольное страхование квартир, страхование залогового имущества (вмененное страхование при оформлении ипотечных кредитов) и страхование недвижимости по различным муниципальным программам.
Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Но официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.

Страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с  высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации и так далее.  В зону неоправданно высоких рисков попадают случаи дарения, наследования дальними родственниками, некоторые сделки по доверенностям и получение в собственность квартиры по договору ренты.

Фото: dolevoe.irn.ru

dolevoe.irn.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.