Застройщики должны делить свои риски не с государством, а с частными финансовыми институтами

На этой неделе стало известно о первых действиях, связанных с реализацией планов властей поддержать кредитование строительной отрасли $4 млрд, которые выделяются государством для преодоления кредитного голода. Пока выделяемые средства не решают кардинально проблемы заемщиков.

На этой неделе стало известно о первых действиях, связанных с реализацией планов властей поддержать кредитование строительной отрасли $4 млрд, которые выделяются государством для преодоления кредитного голода. Пока выделяемые средства не решают кардинально проблемы заемщиков. По некоторым оценкам, соотношение собственного капитала строительных компаний-заемщиков к взятым ими кредитам равняется 1 к 10, но является сигналом о приходе на рынок государственных ресурсов, с помощью которых будут рефинансироваться кредиты, и того, что инвестиционное “дно” на рынке строительства пройдено и впереди некое восстановление для начала в строительном сегменте Астаны. Последняя информация, впрочем, не стала “первой ложкой позитива”, поскольку решение о выделении $4 млрд влияло на настроения с момента своего появленияи, и, возможно, без этой обещанной ликвидности кризис доверия по отношению к банкам и недвижимости был бы гораздо более серьезной проблемой. В понедельник министр индустрии и торговли Галым Оразбаков сообщил в парламенте о получении двумя строительными компаниями кредитов с использованием государственных средств на завершение строительства -BIGroup и “Куат” получили по Т500 млн, что, по оценкам министра, означает, что “механизм начал работать”. При этом, по оценкам министра, он основан на рыночных механизмах, и “никто не может навязать банкам” решение о кредитовании без их уверенности в платежеспособности заемщика. $1 млрд, который должен быть выделен уже до конца года, как предполагается, разделится в пропорции: $400 млн на проекты, связанные с долевым строительством в Астане, $400 млн - на кредитование малого и среднего бизнеса, и $200 млн

- На рефинансирование индустриальных проектов. Суммы кредитования, о которых сказал министр, являются маленькой толикой даже по отношению к уже выделенным $400 млн, что, вероятно, свидетельствует о тщательном отборе заемщиков и конкуренции астанинских застройщиков за выделяемые ресурсы. Другим симптомом “тронувшегося льда” на этой неделе стало появление официальной информации о дополнительной капитализации КИК Минфином на сумму в Т8,5 млрд, это вместе с несколько более масштабными заимствованиями, проведенными компанией, позволяет говорить об увеличении ее возможностей рефинсировать новые ипотечные кредиты.

Примерно $81 млн размещен “Казыной” на трехлетнем депозите в БТА, и полученные банком Т9,8 млрд могут быть использованы для завершения строительных проектов, одобренных государственным комитетом. “Казына” также будет получать информацию об освоении и целевом использовании средств. Необходимым минимумом софинансирования со стороны банков являются 10% от стоимости кредита, а со стороны самих строительных компаний - 5%. Банк также сообщил 24 декабря о договоренностях о получении от “Казыны” примерно $100 млн для участия в поддержке кредитования малого и среднего бизнеса.

Биржа сообщила на этой неделе об одобрениии советом директоров “Билд инвестмент Групп” присоединения к соглашению об открытии кредитной линии, заключенном между Казкоммерцбанком и ТОО “BIGroup”. Компания берет на себя солидарную ответственность по кредитной линии с лимитом, в 70 раз превышающим кредит, о котором уже сказал министр, и составляющим свыше Т35,689 млрд. Очевидно, такая кредитная линия, если она будет целиком востребована, сможет закрыть потребности в финансировании практически любого крупного казахстанского застройщика. Ранее BI Croup попала в ограниченный список строительных компаний, в реалистичности проектов которых уверен Казкоммерцбанк. Банк объявил в начале ноября о возвращении к докоррекционным ставкам по ипотеке для покупателей в 9 астанинских жилищных комплексах BICroup.

Очевидно, принятие решения об использовании государственных средств в поддержании строительной отрасли было достаточно сложным. Иллюстрацией этого служит и невероятный перепад мнений среди будущих участников акции от государства (напомним, что министр индустрии предполагал, что необходимо жестко обязать банки направлять на рефинансирование строительных проектов значительную часть получаемых ими в момент кризиса собственных средств, замороженных в виде резервов в Нацбанке, а глава “Казыны” считал, что ни цента из выделяемых государством средств не должно быть потрачно на кредиты строительным компаниям из-за неприемлемо высокого, “рулеточного” уровня рисков). Собственно, двойственность в общественном мнении сохраняется и сейчас. Часть ожиданий сводится к значительно более массированной поддержке дольщиков, часть общества считала бы правильным в нынешней ситуации увеличение социальных расходов, а не поддержку “спекулянтов” и лоббистов строительной отрасли.

Отрасль, если кризисная ситуация на международных рынках будет затягиваться, вероятно, будет все больше пытаться ориентироваться не на банковские кредиты, а на попытку получить государственные финансовые ресурсы, если власти дадут какую-либо дальнейшую “слабину”. Программой-максимумом в этом направлении выглядят идеи, высказанные в печати главой компании “Базис А” Александром Беловичем. По его оценкам, строительство и банковский сектор принесли почти половину прироста ВВП в прошлом году, а сокращение финансирования строительства может, к разочарованию многих, привести не к ожидаемому снижению цен на первичном рынке, а напротив, к их росту. Г-н Белович, похоже, не слишком оптимистично оценивает возможности частных финансовых институтов остаться достаточным кошельком для строительного сектора. И его предложения главным образом связаны с активизацией государства. Глава компании, в частности, отметил, что серьезный эффект для рынка недвижимости могло бы иметь расширение ипотечного кредитования, причем назвав весьма впечатляющий уровень капитализации специализированных госбанков - $15-20 млрд, что выглядит весьма внушительной цифрой даже в условиях высоких цен на нефть. Г-н Белович также отметил, что “софинан-сирование - через банк или государственную ипотечную компанию - лишь один из механизмов. Объективная пропорция - 70 государственных к 30 коммерческим процентам. Потребности в строительстве столь велики, что без банковских кредитов не обойтись. Но появление такого сильного конкурента на рынке, как государство, не только скорректирует вопрос конкуренции стоимости ипотечных кредитов. Более важно другое: вопрос экономической безопасности. И это не преувеличение. Один из наиболее серьезных выводов прошедшего лета - явно обозначившаяся и, я бы сказал, критическая зависимость наших банков, а через них и в целом экономики, от внешних заимствований. Малейший сбой на зарубежных рынках, малейшее сомнение в способности наших банков отвечать по своим обязательствам - и тут же сработает принцип домино. Безусловно, слухи, паника, закравшееся недоверие всех участников рынка друг к другу еще более усугубили ситуацию. И, честно говоря, только ясно выраженная, официальная позиция государства смогла удержать общество от нарастания ажиотажа и усугубления ситуации. Я согласен с тем, что банки должны ужесточать требования к заемщикам, следовать своему коммерческому интересу, но ровно до тех пределов, пока их деятельность не вступает в прямой конфликт с интересами общества и не наращивает экономические риски государства. И в этой ситуации у рыночного государства есть право воспользоваться рыночными же рычагами, чтобы восстановить паритет интересов.” По его мнению, участие государственных денег в финансировании строительства будет способствовать и появлению крупных производств стройматериалов, которые сейчас создаются не столь интенсивно, поскольку отсутствует долговременный спрос. Еще одна довольно радикальная идея состоит в привлечении длинных денег пенсионных фондов к строительству “арендных домов”, причем еще на этапе строительства и оставления этих домов в собственности фондов. При этом все риски оказались бы сосредоточены на пенсионных фондах, в отличие от возможных альтернатив, связанных с выходом на фондовый рынок с облигациями или пакетами своих акций строительных компаний или привлечений денег на фондовом рынке для кредитования строительства банками.

Очевидно, коррекция на международных рынках имела для казахстанского рынка недвижимости позитивный эффект, связанный с тем, что сектор стал непривлекательным для спекулятивных инвесторов. И если какая-то ценовая коррекция состоится, недвижимость станет все же более доступной для нормальных потребителей. Восстановление сектора в результате только политических решений, без каких-то сущностных изменений, связанных, например, с созданием понятных механизмов распределения земельных участков для строительства, подведения к ним коммуникаций, без каких-либо предпосылок для существования теневых механизмов принятия решений, оставит риски кредиторов и дольщиков труднопонимаемыми. Возможно, казахстанский рынок застройщиков нуждается в новых, в том числе иностранных, игроках и в росте конкуренции и разделения рисков. Пока кредитный голод не подталкивает казахстанские строительные компании к большей прозрачности и попытке получить финансовые ресурсы на бирже, а усиливает риторику, адресованную государству. Очевидно, оно не может оставаться равнодушным при виде строителей, врывающихся в офисы своих компаний для получения зарплаты, или митингующих дольщиков, очевидно, однако, также, что застройщики должны делить свои риски не с государством, а с частными финансовыми институтами - банками или институциональными инвесторами с фондового рынка.

28.12.2007

Николай Дрозд, Панорама

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.