Уплотнение застройки: как найти компромисс?

Ввиду большого дефицита в г.Минске свободных земельных участков строительство новых жилых домов чаще всего осуществляется за счет уплотнения существующей застройки.

Ввиду большого дефицита в г.Минске свободных земельных участков строительство новых жилых домов чаще всего осуществляется за счет уплотнения существующей застройки. Из-за этого между застройщиками и жителями близлежащих домов разгораются настоящие войны. Готовых рецептов для решения данной проблемы в сложившихся условиях пока нет. Поэтому обеим сторонам остается только примиряться и, что называется, договариваться полюбовно.

Проблема уплотнения застройки в г.Минске существовала  всегда. Другое дело, что раньше она не получала такой широкой огласки, как это происходит сегодня. Да и свободных территорий в городе было значительно больше.

При этом, рассказал на пресс-конференции в городской мэрии 20 июня  Александр Петров, председатель комитета архитектуры и градостроительства Минского горисполкома, главный архитектор города, есть примеры, когда строительство недвижимости осуществляется на ранее зарезервированных для этих целей территориях. По словам А.Петрова, в г.Минске есть ряд микрорайонов, которые в свое время – в 70-80- х годах прошлого столетия по разным причинам так и не были застроены всеми запроектированными объектами, особенно высотными. Построить дом выше 9-ти этажей в то время было экономически невыгодно, потому что по существующим нормативам в таких высотках надо было устанавливать по два лифта. Вместе с тем, чтобы застройка была интереснее и разнообразнее, в генеральном плане на перспективу были зарезервированы территории для строительства домов повышенной этажности. За годы многие эти территории превратились в зеленые зоны. И сегодня, когда сюда приходят застройщики, люди выступают против уплотнения существующей застройки. «Чисто по-человечески я их понимаю. Наверное, я тоже не хотел бы, чтобы перед окнами моего дома кто-то начинал строить на зеленой зоне. Но, с другой стороны, город должен развиваться. К тому же, в бюджете города сегодня не хватает денег для содержания больших зеленых незастроенных территорий. Поэтому их надо упорядочивать», - сказал главный архитектор города.

Кроме того, в условиях, когда недвижимость и земля в столице из года в год дорожают, появляются заинтересованные предприятия, организации, желающие выгодно вкладывать деньги в строительство. И так происходит во всем мире. Есть экономика, и чтобы любой кусочек земли мог приносить прибыль, он должен быть задействован, считает председатель комитета.

А что же говорят нормы…

А вот что касается норм, то они тоже очень «своеобразные и интересные», подчеркнул А.Петров. «Нормы такие, что когда два человека начинают считать по одним и тем же нормам, то получают разный результат. Все зависит от акцентов и от того, как их расставить. Условия применения норм сформулированы достаточно расплывчато. Но я доверяю расчетам проектного института «Минскградо». Но их вправе все проверять, поэтому и возникают различные ситуации и обвинения в подтасовке», - сказал чиновник.

Все микрорайоны, которые проектировались и строились в 70-80 годы прошлого столетия, рассчитаны на плотность 6-7,5 тыс.кв.м (суммарная площадь всех квартир) на гектар земли. Сегодня плотность застройки повыше и по действующим нормативам составляет для г.Минска порядка  9 тыс.кв.м/га. Однако максимальная плотность, заложенная в генеральном плане, составляет 7,6 тыс.кв.м/га. В то же время, в условиях реконструкции допускается увеличивать плотность до 15%. И это уже составляет 8,7 тыс.кв.м/га. То есть действующие нормативы позволяют увеличивать плотность застройки.

Тем не менее, рассказал главный архитектор, относительно применения норм существует две точки зрения. Одна базируется на том, что если при уплотнении застройки можно обойтись без повышения плотности, то ее не надо повышать. Другая гласит, что если есть возможность повысить плотность, то почему бы этого не сделать, ведь это экономически выгодно. «Обе точки зрения имеют право на жизнь, но арбитром должны выступать городские власти – администрации районов. Однако принятие решения ими не всегда проходит безболезненно», - сказал в этой связи председатель комитета.

Роль властей в решении спорных вопросов

Сегодня в городе сложилась весьма непростая ситуация. Как рассказал А.Петров, если чиновники принимают сторону застройщика, тут же в их адрес поступают обвинения в подкупе и личной заинтересованности. Если чиновники принимают сторону жильцов и не дают инвесторам разрешение на строительство квартир, от них поступают жалобы с обвинениями, что власти препятствуют поступлению в город инвестиций. «Поэтому ситуация сложилась непростая. Я не знаю, кто мог бы сегодня принимать объективное решение по данному вопросу. Но, наверное, кто-то все же должен. В противном случае мы будем только отвечать на жалобы, что, собственно, и делаем. Треть переписки, которую ведем, составляют ответы на всевозможные жалобы», - рассказал главный архитектор города. По его мнению, возможно, при Минском горисполкоме надо создать общественный совет, который будет рассматривать данные вопросы. Например, при мэрии Москвы действует общественный совет, куда входят известные люди – актеры, писатели и др. Они обсуждают спорные вопросы развития столицы и принимают объективное решение.

Свободных территорий нет, поэтому надо уплотняться

На сегодняшний день город фактически исчерпал все свои земельные ресурсы, поэтому зачастую застройка ведется  и на территориях, которые ранее не планировались для строительства.

Последний район, который можно было застраивать в городе, - Каменная горка. Но строительство в нем завершается. Правда, были еще два района для ведения перспективной застройки – Северный и Щомыслица. Но ввиду того, что там оказались земли сельскохозяйственного назначения, проектирование остановлено.

Единственная резервная территория, имеющаяся на сегодняшний день у города, расположена на востоке, вблизи Колодищ, где можно поселить до 200 тыс.жителей. Но это чистое поле, где нет ни дорог, ни сетей, ни источника теплоснабжения, ни очистных сооружений, ни скоростной автомагистрали, которая связала бы город и район. Поэтому затраты на освоение этой территории будут огромные, а значит, и стоимость квадратного метра сложится достаточно высокая, сказал А.Петров. (О новом районе можно прочитать в статье «Истина рождается в споре… Или умирает?» .

На месте школ и детсадов вырастут жилые дома?

В предыдущие годы ряд микрорайонов застраивались домами, но без соответствующей инфраструктуры.  Школы, детсады строились с опозданием. Но сегодня проблема с землей стоит настолько остро, что речь идет о занятии части  даже этих площадок под строительство жилых домов. «Я с этим категорически не согласен. Школы и детсады будут нужны всегда и повсеместно и должны размещаться в шаговой доступности от места проживания. Поэтому эти площадки резервируются», - сказал А.Петров.

И где же выход?

Как рассказал председатель комитета, например, на Западе каждый дом расположен на земельном участке с определенными границами. Все, что находится в границах земельного участка, принадлежит жителям домов. За пределами участков находится муниципальная собственность. То есть существует четкое понимание своего и чужого. У нас такие понятия отсутствуют. Кроме того, нет межевания территорий.

У нас все районы (не дома) обеспечены необходимыми нормативными социальными стандартами  - аптеками, магазинами, учреждениями бытового назначения и т.д. Поэтому определить территорию каждого дома, сохранив при этом социальные стандарты, невозможно. Это касается и зеленых зон.

К тому же, за дополнительную землю у нас никто не платит. Не платят и за зеленые насаждения. «Поэтому сегодня говорить о том, что у нас зеленая зона и мы не хотим рядом с собой больше никого видеть, наверное, неправильно. Если мы все встанем в позу, в ближайшие несколько лет нам просто негде будет строить. Поэтому как бы мы не воевали друг с другом, все равно уплотнение застройки  будет продолжаться. Это реальность, обусловленная объективными экономическими причинами», - сказал А.Петров. Но чтобы обрести взаимопонимание, должно пройти определенное время. Люди должны научиться понимать друг друга и учитывать все обстоятельства, считает чиновник.

По его мнению, вопрос мог бы быстро решаться, если бы жителям близлежащих домов пришлось платить за свободные и незастроенные зеленые территории, которыми они пользуются и считают своей собственностью. По всей видимости, тогда 90% жильцов тут же сказали бы, что им не нужна эта зеленая территория и они не будут ее оплачивать. Это мнение главного архитектора города, базирующееся на достаточно большом жизненном опыте.

Фото: realt.by

realt.by

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.