Цены на рынке жилья в Беларуси: что дальше?

Составление прогнозов развития ситуации на минском вторичном рынке жилья – дело весьма неблагодарное. Особенно, когда дело касается конкретных цен. Хочу...

Составление прогнозов развития ситуации на минском вторичном рынке жилья – дело весьма неблагодарное. Особенно, когда дело касается конкретных цен. Хочу особо подчеркнуть, что в настоящее время нет достоверной эконометрической модели, которая могла бы служить научной базой для точных прогнозов. Однако отсутствие модели не делает невозможным составление каких-либо прогнозов вообще. Поэтому говорю сразу: приведенное ниже мнение – всего лишь частная точка зрения, которая опирается на 16-летний опыт работы на рынке недвижимости, большой объём изученной специальной литературы и периодики, специализированные курсы и стажировки, общение с отечественными и зарубежными специалистами. То есть, это интуитивные результаты. А интуиция, как известно – продукт работы нашего подсознания, которое обрабатывает загруженную в него информацию. Ещё раз подчеркну – информации туда грузится много, давно и регулярно. На этом закончим затянувшееся введение.

Для начала выделим основные факторы, которые влияют на ценовую ситуацию на минском вторичном рынке жилой недвижимости. Разумеется, этих факторов намного больше. При необходимости в комментариях я готов выложить и остальные мне известные факторы. Но самые, на мой взгляд, существенные, приведены ниже. Особо отмечаю, что некоторые из этих факторов являются взаимоисключающими.

Факторы, способствующие падению цен на вторичном рынке

1. Сохранение ставок по кредитам на покупку недвижимости на прежнем высоком уровне или их дальнейшее увеличение
2. Продолжение сокращения объёмов льготного кредитования
3. Увеличение количества доступного арендного жилья
4. Снижение уровня жизни населения
5. Усиление эмиграции активного трудоспособного населения из Беларуси
6. Продолжение и развитие кризисных явлений в мировой экономике, сказывающихся на активности зарубежных инвесторов
7. Повышение темпов инфляции
8. Высокая доходность рублёвых и валютных депозитов в национальной банковской системе
9. Существенное удорожание стоимости коммунальных услуг (снизит стоимость квартир большой площади в домах с типовыми потребительскими свойствами)
10. Резкий рост безработицы, связанный с высвобождением избыточной рабочей силы с приватизированных, реформированных или ликвидированных предприятий
11. Появление, помимо недвижимости, других средств сбережения – например, недооцененных ценных бумаг белорусских предприятий, ценных бумаг с высокой доходностью и их деривативов, других финансовых инструментов. Разумеется, при одновременном повышении финансовой грамотности населения, чтобы оно этими инструментами могло правильно воспользоваться.

Факторы, способствующие росту цен на вторичном рынке

1. Рост доходов населения
2. Удешевление как кредитов для физических лиц на приобретение жилья, так и кредитов для инвесторов на его строительство
3. Снижение доходности рублёвых депозитов и депозитов в иностранной валюте в белорусских банках
4. Уменьшение объёмов нового строительства
5. Увеличение присутствия зарубежных инвесторов, в том числе российских и казахских
6. Снижение уровня инфляции, создание эффективной системы стройсбережений
7. Рост цен на первичном рынке жилья
8. Принципиальное упрощение процедур перевода жилья на первом этаже в нежилой фонд и обратно, а также снятие ряда ограничений на их  (для квартир на первых этажах)
9. Массовый приток рабочей силы из-за рубежа (например, из Китая

В настоящее время имеет место баланс повышающих и понижающих факторов, которые обеспечили некоторую стабилизацию цен на вторичном рынке столичной недвижимости. Люди приспособились к ценам 900-1300 у.е. за квадратный метр. Если не произойдёт никаких серьёзных сдвигов на международной арене, политических катаклизмов в спонсирующей нас России и глобальных изменений в нашей внутренней политике, то эта стабильность сохранится. И это хорошо. Хорошо для всех – для продавцов и покупателей (можно не спеша решать свои вопросы), для агентств недвижимости (проще вести переговоры о цене), для инвесторов (проще планировать окупаемость инвестиций). По всей вероятности, медиана реальных сделок будет оставаться в районе 1100 – 1200 долларов США с несущественными отклонениями в ту или иную сторону. Вероятность такого сценария можно оценить в 50-60%

Возможен ли сценарий, при котором цены могут опуститься до уровня строительной себестоимости и даже ниже? Возможен, если произойдёт наложение друг на друга нескольких факторов. Во-первых, углубится экономическая рецессия в Европе и США. Во-вторых, если последующее падение цен на сырьевые продукты уменьшит природную ренту России. Это может привести к политической нестабильности в ней и возможному отказу России от спонсирования белорусской экономики. При этом даже не очень важно, начнёт ли Беларусь реформу своей экономики, или нет. Инфляция, падение уровня доходов населения, массовая трудовая миграция существенно снизят спрос на жильё. Но и в этом случае «памяркоўныя» беларусы предпочтут отложить сделку до лучших времён, чем сливать жильё по бросовым ценам. И даже не важно, наступят эти самые «лучшие времена» в ближайшем обозримом будущем или нет. Наши люди в долгосрочной перспективе верят, что уж для них-то эти «лучшие времена» обязательно наступят. То есть, наряду с падением спроса упадёт и предложение. Подтолкнуть активность на вторичном рынке может и реформа ЖКХ. После неё некоторые категории граждан окажутся не в состоянии содержать квартиры большой площади в домах, тепловая реабилитация которых потребует существенных вложений. Например, в панельных домах со встроенными в стену батареями. Тогда также как и в странах Балтии, многокомнатные квартиры в «панельках» будут продаваться по цене одно- и двухкомнатных квартир. Опыт стран Балтии и Восточной Европы показывает, перераспределение происходит достаточно быстро – одного-полутора лет будет достаточно. Но в нашей стране такой сценарий при нынешней власти представляется крайне маловероятным. В целом, на мой взгляд, вероятность такого пессимистического сценария не превышает 15-20%. Что, впрочем, тоже немало! Но в любом случае агония мировой экономики будет растянута во времени, и обвала цен не произойдёт. Просто начнётся плавное их снижение. Но даже в этом случае членам клуба «попиццот» ничего не светит. Скорее всего, у них и даже сегодня нет этих пресловутых 500 у.е. за квадратный метр. А при всеобщем снижении платежеспособности населения – тем более не будет.

При оптимистическом сценарии будет найден выход из кризиса, начнётся рост мировой экономики, вырастет спрос на все виды товаров, в том числе и на российское сырьё. Оживятся инвесторы и спекулянты. Россия в обмен на лояльность и экономические преференции потребует участие в приватизации недокапитализированных белорусских предприятий. Заработает единое экономическое пространство Беларуси, России и Казахстана. Российские и казахские бизнесмены, располагающие серьёзными свободными средствами, придут со своими проектами в Беларусь. И совершенно необязательно, чтобы это были проекты масштаба «Минск-Сити». Часть денег, которые они привнесут в Беларусь, неизбежно будет канализирована на рынок недвижимости и оказывать на него заметное давление. Но даже в этом случае сложно представить себе скачок цен пятилетней давности. Они будут плавно расти по мере изменения баланса тех денег, которые население готово потратить на приобретение жилья, и предложения на вторичном рынке (и, разумеется, рынке новостроек тоже!). И не думаю, чтобы даже в этой ситуации цены достигли прежнего уровня 2006-2007 годов в 2 000 у.е. за квадратный метр. Просто ЕЭП предполагает, в частности, общий рынок труда. И нереформированная белорусская экономика, увы, вряд ли сможет предложить зарплаты российского уровня квалифицированным специалистам. Так что падение спроса из-за трудовой миграции высокооплачиваемых специалистов сможет во многом (если не полностью) компенсировать рост спроса, сгенерированного зарубежным бизнесом, а также общим ростом платежеспособности населения. Так что даже при оптимистическом развитии событий, цены едва ли превысят уровень 1500-1600 у.е. в течение ближайших 3-5 лет. Тем не менее, вероятность такого сценария, на мой взгляд, выше, чем пессимистического. Я оцениваю её в 20-35%. Всё-таки, хочется верить в лучшее.

Разумеется, возможны и другие сценарии. Например, когда Россия уже завтра решит монетизировать свою благотворительность по отношению к белорусской экономике и прекратит её субсидировать. Или вдруг власти начнут постепенную, настоящую, рыночную  реформу национальной экономики. Или будет принято решение о кардинальном сокращении финансирования жилищного строительства в пользу инфраструктурных и/или энергосберегающих проектов. Кто желает – может составить собственные сценарии и оценить их вероятности. Разумеется, наш портал готов опубликовать и альтернативные точки зрения.

P.S. Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по сводно-сметному расчету. То есть, стоимость проекта, используемых при строительстве строительных и отделочных материалов, подведения и монтажа коммуникаций, оплата всех работ, налогов и т.д., приведенных к квадратному метру. В эту сумму не включаются затраты на выделение земельного участка, стоимость реализации обремений, налагаемых на застройщиков городом (скажем, построить детский сад, снести частный сектор или ветхое жильё, предоставив взамен новое жильё и т.д.), согласований и т.д., а также коррупционная составляющая. Разумеется, в себестоимость не входит также прибыль и налоги на неё. Если исходить из высказываний наших чиновников о том, что жильё в самых простых панельных домах для суперльготников будет предлагаться по цене около 4 500 000 руб. за квадратный метр, то за минусом 5% рентабельности – это составит чуть больше 500 у.е. за квадрат. Видимо, эта цифра близка к строительной себестоимости простейшего панельного жилья в нашей стране. Если же говорить о коммерческих застройщиках, то для панельного жилья инвестиционная себестоимость будет составлять около 650-750 у.е. для панельного жилья и от 850-950 у.е. для монолитно-каркасного.

Фото: elithome.net

realt.by

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.