В Госдуму внесен законопроект, предлагающий не выкупать квартиры при изъятии их для государственных нужд, а предоставлять вместо них равнозначное жилье.
В последние годы было много инициатив, то ужесточающих, то упрощающих эту процедуру. Правда, ни одна из них до финиша так и не дошла.
Депутат Госдумы Алексей Митрофанов поправками в Жилищный кодекс РФ предлагает установить, что изымать квартиру для государственных нужд можно, только если за нее будет предоставлено «равноценное и равнозначное» помещение.
Сейчас Жилищный кодекс основным механизмом изъятия недвижимости для госнужд устанавливает ее выкуп. То есть если, скажем, участок земли, на котором стоит дом, нужен для строительства дороги и дом придется снести, то жильцам придется съехать. За это им заплатят, проведя оценку их жилья. Если собственник квартиры не соглашается ни на сумму, которую ему предлагают за жилье, ни на другую жилплощадь взамен изымаемой, то госструктуры будут с ним судиться.
К чему это приводит? По словам депутата Митрофанова, к ущемлению прав собственников. Выкупная цена почти всегда далека от рыночной – приобрести равноценную квартиру за эти деньги почти невозможно. Граждане обычно предпочитают менять изымаемую квартиру на другую. Но и для обмена часто предлагается недвижимость хуже, чем та, что изымается.
Алексей Митрофанов считает, что в кодексе надо прописать так: «Жилое помещение может быть изъято у собственника при условии предварительного равнозначного и равноценного предоставления ему жилого помещения».
Заместитель гендиректора АН «Бекар» Леонид Сандалов считает, что инициатива депутата скорее положительная, но она очень уязвима с юридической точки зрения. Например, непонятно, каков будет механизм предоставления альтернативного помещения. Если государство просто подарит квартиру взамен изъятой, то за подарок придется платить налог. Оптимален вариант заключения договора мены. Но формулировка законопроекта не подразумевает, что должен быть выбран этот вариант.
Неясно также, что такое «равноценное и равнозначное» помещение. «Сейчас нередко бывает, что при расселении домов в центре города квартиры в обмен дают где-нибудь в Колпино. Даже если по площади и по цене они будут одинаковыми, назвать такой обмен равноценным трудно», – поясняет Леонид Сандалов.
Кроме того, для некоторых квартир очень сложно найти равнозначные. И с этим уже столкнулись петербургские власти, подойдя к вопросу реновации кварталов хрущевок. За изымаемую трехкомнатную хрущевку площадью 56 кв.м. собственнику могут предоставить лишь двухкомнатную квартиру такого же размера. Потому что маленьких трехкомнатных сейчас просто не строят. «Расселенцы» на такой обмен не соглашаются, рассуждая, что три маленьких комнаты лучше, чем две побольше. Суды на эту тему могут растянуться на годы. Из-за этого смольнинские планы по реновации рискуют провалиться.
Интересно, что два года назад Смольный направил в Госдуму свои предложения по упрощению процедуры изъятия недвижимости. Тогда председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко объяснял: нередко владелец попавшего под реновацию участка начинает выкручивать руки, требуя за свою собственность «по три-четыре рыночной цены». Чтобы избежать этого, Смольный требовал установить, что собственник не может отказаться от предложенного ему варианта, если новое жилье не ухудшает условий проживания. Но и эта законодательная инициатива так и не дошла до рассмотрения.
Многочисленные пробелы в законодательстве на тему изъятия недвижимости для госнужд вдохновляют и других чиновников и депутатов на законотворчество.
Например, в сентябре прошлого года Минэкономразвития (МЭР) предложило, чтобы саморегулируемая организация оценщиков давала экспертное заключение на результат оценки изымаемого имущества. Проблема в том, что сейчас нет единых стандартов оценки, из-за этого заключение оценщика о стоимости того или иного объекта может оказаться некорректным. С другой стороны, по той же причине это заключение легко можно оспорить в суде, проведя альтернативную оценку по другим принципам. И обе будут верными. Суды на эту тему – не редкость, особенно когда речь идет об изъятии земли (ее оценка сложнее, чем оценка построек). Версии оценки объекта со стороны государства и со стороны собственника различаются в разы, а иногда и в десятки раз, отмечает МЭР. Поэтому пусть СРО возьмет на себя ответственность за работу своих членов.
Прошлой осенью свои поправки насчет изъятия предложил и депутат Госдумы Мартин Шаккум. Он считает, что нужно заранее извещать тех, у кого будет изъята недвижимость, причем в таких извещениях указывать, когда и на каких условиях состоится изъятие. Само соглашение об изъятии должно сочетать в себе черты договора купли-продажи и соглашения о возмещении убытков. Кроме того, Мартин Шаккум предлагает разрешить не только выкуп недвижимости, но и обмен ее на другую. Например, землю на землю, или на квартиру, или на дом и т. д.
Пакет поправок Минтранса, разработанный в этом году, включает предложения сократить период ожидания согласия собственника на изъятие земельного участка с года, как сейчас, до трех месяцев. А также установить сроки рассмотрения судами споров, связанных с изъятием земли для строительства дорог.
До третьего чтения не дошел пока ни один из внесенных законопроектов. Все они неоднозначны и ущемляют интересы то «изымателей», то собственников недвижимости. Впрочем, сейчас, когда основные выборы (думские и президентские) позади, у инициатив, упрощающих процедуру изъятия, появилось больше шансов на принятие.
Фото: bn.ru