Как продать квартиру по доверенности

«А ты выпиши доверенность, да и все. Зачем тебе самой с бумагами возиться и на просмотры бегать», - советовала одна моя знакомая своей соседке, которая наконец-то решилась заняться улучшением жилищных условий. «Неизвестно что они еще сделают», - отвечала она, - Разве сейчас можно кому-то доверять?»

О том, что такое продажа квартиры по доверенности, и как защитить свои интересы, мы поговорили с экспертами:

* Еленой Никоненковой, заместителем директора юридической компании «Прецедент»;

 * Светланой Тиуновой, специалистом по недвижимости АН «Модус».

Юридическая справка

Елена Никоненкова:

- Доверенность – это, по сути своей, поручение произвести некие действия в интересах доверителя за него. Доверенность как документ представляет собой исчерпывающий перечень полномочий (действий), которые поверенный может произвести за доверителя.

Согласно статье 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверитель может передать практически любые полномочия своему поверенному. Ограничения по полномочиям могут сказываться только на форме доверенности (нотариальная или простая письменная), а также нельзя доверить действия, непосредственно, связанные с личностью, например, невозможно по доверенности расписаться в паспорте гражданина РФ при его получении.

При совершении сделки с недвижимостью закон ограничивает доверителей в форме, это обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность, содержащая четкий перечень действий, которые поверенный вправе производить. Это может быть как право на подписание от имени доверителя договора купли-продажи недвижимости и получение денежных средств от покупателя такой недвижимости, так и право всего лишь подать документы на регистрацию в регистрационную службу от имени доверителя.

Доверенность применяется в любых случаях, когда лицо не может или не хочет самостоятельно совершать какие-либо действия.

Доверенность должна содержать паспортные данные доверителя и поверенного, а также полный перечень полномочий, при необходимости с указанием объекта недвижимости, по которому совершается сделка и организаций, в которых поверенный может представлять интересы доверителя.

Нотариусы, как правило, уже имеют заготовленные формы доверенностей с перечнем полномочий для разных случаев, поэтому необходимо только включить туда паспортные данные и адрес объекта.

Выписывать доверенность – всегда риск. Как себя обезопасить?

Во-первых, необходимо читать документы, которые подписываете, в т.ч. и доверенность.

Во-вторых, осознавать последствия переданных полномочий и соизмерять в связи с этим степень доверия к поверенному. Если вы доверяете право получить за вас деньги человеку, которого видите первый раз в жизни, то есть вероятность, что вы не увидите его во второй раз.

В-третьих, всегда помимо доверенности необходимо заключать с поверенным договор, содержащий полный перечень обязанностей и прав поверенного, а также действий, которые он обязуется произвести в интересах доверителя.

Мнение риэлтера

Светлана Тиунова:

- Как известно, доверенность дает право лицу, которое ее представляет, совершать различные действия с объектом недвижимости: покупать, продавать, сдавать в аренду. Существуют различные виды доверенностей: на продажу, на аренду, на сдачу документов и т.д. Генеральная доверенность дает тому, кто ее получил, полный карт-бланш - он может поступать с квартирой по своему усмотрению, занимаясь всеми деталями сделки вплоть до финансовых расчетов. Однако чаще всего выдается документ, в котором указаны определенные условия, например, цена, за которую нужно продать жилье или параметры квартиры, которую следует приобрести. Самый простой и распространенный вариант – доверенность на сдачу документов. Она предполагает, что ее получатель должен подготовить комплект документов и отдать их на регистрацию – больше никаких прав и обязанностей у него не возникает. Но это существенно облегчает жизнь доверителя, который разрывается между работой и домом, физически не имея возможности ездить по разным инстанциям и сидеть в длинных очередях. Как правило, именно такие доверенности мы получаем от наших клиентов.

Кстати, некоторые банки сейчас выдают ипотечные кредиты, если квартира продается по доверенности. Раньше такой возможности практически не было.

Осторожно, доверенность!

Очевидно, что термин «доверенность» происходит от слова «доверять». А доверять, увы, можно далеко не всем и не всегда. Связавшись с посредником-одиночкой, о котором вам ничего не известно, вы рискуете стать жертвой обмана. Причем найти злоумышленника будет практически невозможно.

Пример из жизни

Надежда Ивановна казалась уверенным в себе агентом по недвижимости с бездной обаяния. Она умела успокоить клиента и уговорить на «генералку». Особенно хорошо получалось с пенсионерами: «Не волнуйтесь, Валентин Петрович, вам ничего делать не придется. Только выпишите генеральную доверенность на мое имя, а остальное я сделаю сама».

Вскоре доверенность была подписана. Согласно ей, Надежда Ивановна должна была продать «хрущевку» в Московском районе и купить «что-нибудь поближе к родственникам». Она действительно продала его квартиру и приобрела так называемый «альтернативный вариант» - тесную каморку в полусгнившем деревянном доме. А основная часть денег от продажи квартиры осталась в кошельке харизматичного маклера. Валентин Петрович в отчаянии решил рассказать все старому другу, у которого знакомые работают в «органах». «Где хоть эта твоя дама работает, в каком агентстве?» - спросил его друг, - Как сама по себе? Ну и где мы искать ее будем?!».

К счастью, мошенницу все-таки нашли и осудили. Но на это потребовало много времени.

Для того, чтобы обезопасить себя, обращайтесь в агентство. По крайней мере, вы будете знать, откуда этот человек и где его можно найти. Компания, в которой он работает, тоже должна быть надежной и заслуживать доверие. Как ее выбрать – тема для отдельного разговора. А сейчас – основные рекомендации для тех, кто участвует в сделке с доверенностью.

Если вы продаете квартиру по доверенности

Определитесь, какая именно доверенность вам нужна – генеральная, на продажу, на покупку, на сдачу документов и т.д.. Генеральная доверенность имеет смысл, если вы живете в другом городе или в другой стране и физически не можете самостоятельно заниматься сделкой: приглашать потенциальных покупателей, ходить на просмотры. Например, вы получили квартиру в наследство, которая находится в Уфе, а сами проживаете во Владивостоке. В других случаях лучше не рисковать и выбрать другую форму доверенности.

Выписывая доверенность, укажите в ней все условия, на которых сделка будет для вас приемлемой. Очень важно прописать цену, по которой вы собираетесь продавать, ведь вы рассчитываете на определенную сумму и будете весьма разочарованы, не получив ее. При оформлении доверенности обязательно составляется соответствующий договор. Внимательно изучите все его пункты. Если вас что-то не устраивает, не стесняйтесь настаивать на своем.

Выписав доверенность на продажу квартиры, убедитесь, что ваше доверенное лицо выполняет свои обязанности. Можно провести элементарную проверку: посмотрите, появились ли объявления о продаже вашей квартиры в Интернете, в печатных изданиях. Позвоните по этому объявлению и выясните все условия. Соответствуют ли они тому, о чем вы договаривались?

Помните: если у вас возникли подозрения, что ваше доверенное лицо совершает незаконные действия или просто ущемляет ваши интересы (как финансовые, так и иные), лучше отозвать доверенность. К счастью, закон позволяет это сделать в любой момент, даже когда сделка подходит к своему логическому завершению.

С другой стороны, не стоит впадать в противоположную крайность и каждую минуту подозревать доверенное лицо в нарушении договора. Помните, что этот человек вправе совершать некоторые самостоятельные действия, например, взять аванс у потенциального покупателя.

Если вы покупаете квартиру, которая продается по доверенности

1. Основная опасность состоит в том, что доверитель может в любой момент отозвать доверенность. И тогда сделка состояться не сможет – несмотря на то, что вы уже обо всем договорились с доверенным лицом и даже внесли задаток.

Пример из практики

Елена Георгиевна со своим мужем наконец-то нашла более просторную квартиру с удобной транспортной развязкой. Однако злодейка-судьба преподнесла им сюрприз, которого они никак не ожидали. Дело в том, что квартира продавалась по доверенности. Они подписали договор купли-продажи и уже предоставили документы для регистрации. Но в регистрационной службе им заявили: «Регистрация пройти не может. Доверенность была отозвана еще неделю назад». Оказалось, что хозяин квартиры доверил ее продажу своему брату, а потом они поругались, и он передумал. Сделка сорвалась.

Выход один – обязательно накануне сделки проверяйте, действительна ли доверенность, не отозвана ли она. Для этого необходимо направить запрос в нотариальную контору, где она была выписана.

2. Другая опасность для покупателя в том, что доверитель может оказаться недееспособным лицом. И если решение о его недееспособности вынесено судом, доверенность будет признана недействительной. Однако в этом случае еще не все потеряно: решение о сделке будет принимать опекунский совет, и если он посчитает ее выгодной для недееспособного собственника, она все-таки состоится.

Пример из практики

Светлана была инвалидом с детства. Позже суд признал ее недееспособной. Мать помогала ей, чем могла. Они хотели съехаться и решили, что Света продаст свою однокомнатную квартиру. Самостоятельно заниматься проведением сделки девушка, конечно, была не в состоянии и выписала доверенность на маму. Покупателя просторная и светлая «однушка» заинтересовала. Подписали договор, отдали документы на регистрацию. Но в регистрации им отказали, сославшись на то, что недееспособное лицо не может выписывать доверенность. Выяснилось, что нужно получить разрешение на сделку от опекунского совета. К счастью, покупатель согласился подождать, и продажа состоялась.

Какой тут можно дать совет? Опять-таки направлять запрос в нотариальную контору накануне сделки. И не отчаиваться, если даже доверенность окажется недействительной. Как мы видим из примера, выход есть.

news.ners.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.