Как построить много жилья

Кто должен обеспечивать инфраструктурой проекты комплексной застройки, почему квадратный метр не может стоить 33 тыс. руб. и как сегодня складываются отношения строителей с властью, рассказал генеральный директор ЗАО СК «РосСтрой» Сергей Левчук. На сегодняшний день компания «РосСтрой»...

...(входит в ГК «СУ-155» и работает на рынке Петербурга) заканчивает строительство жилого комплекса в Красносельском районе и готовится сдать первые дома в ЖК «Каменка».

– Компания «СУ-155» известна прежде всего крупными, массовыми стройками – в Москве, Подмосковье, в Нижнем Новгороде и у нас в Петербурге. Откуда такое стремление к комплексному освоению территорий?
– Это связано в первую очередь с технологиями панельного домостроения, на котором мы специализируемся. Панельный дом трудно вписать по инсоляции, квартирографии в точечную застройку. Если монолитный дом можно «покрутить», изменить параметры, то в панельном домостроении это практически невозможно – плита перекрытия составляет шесть метров, и ни уменьшить, ни увеличить ее невозможно. Кроме того, панель – это конвейерное производство. Разработал проект дома, а потом копируешь его. Можешь полностью загрузить мощности завода, выпускающего панельные блоки, – получаешь оптимальную себестоимость и минимальную стоимость квадратного метра. Обеспечить такие объемы строительства возможно только при комплексной застройке территорий. И, конечно, при наличии собственного производства – панельные дома в Петербурге полностью строятся из продукции ДСК «Войсковицы», который расположен в Ленобласти.

– И какова мощность вашего комбината?
– Предприятие способно обеспечить строительство порядка 200 тыс. кв. м жилья в год. И есть перспективы для расширения производства. Если вы помните, комбинат покупался в разрушенном состоянии, фактически был банкротом. Сейчас он работает в три смены, кроме панелей, выпускает пластиковые окна и сантехническое оборудование.

– Один из крупных проектов, который вы сейчас реализовываете, – это жилье в 20-м квартале Юго-Западной Приморской части в Красносельском районе Петербурга. Сколько собираетесь в этом году сдать жилья в ЮЗПЧ?
– До конца года сдадим около 300 тыс. кв. м, порядка 200 тыс. уже сдано.

– Это все бюджетное жилье, которое на первичный рынок, как я понимаю, не выходит?– Да, жилье строится по заказу Комитета по строительству Петербурга и предназначено для детей-сирот, ветеранов, многодетных семей, участников программы расселения коммуналок, других городских социальных программ. Соответственно, оно может появиться только на вторичном рынке.

– По какой цене оно продавалось городу?
– «Продавалось» – не самое точное слово. Выступая как заказчик, город с самого начала финансирует строительство жилья. Стоимость коробки и отделки жилого дома закладывается исходя из цифры 33 тыс. руб. за квадратный метр, но помимо этого город предоставляет землю и отдельно финансирует изыскания, проектирование, прокладку коммуникаций и окаймляющих дорог.

– Многие петербуржцы не отказались бы купить квартиру по цене в 33 тыс. руб. за «квадрат», ведь на рынке жилье стоит значительно дороже.
– Повторюсь: фактически в себестоимость строительства, финансирует ли его город или сам девелопер, входит не только возведение коробки с отделкой. Земля, изыскательные, инженерные и проектировочные работы, строительство коммуникаций, социальных объектов – все это также определяет цену квадратного метра.

– По сути, в ЮЗПЧ сейчас создается огромный район, в котором будут проживать горожане, скажем так, с невысоким достатком.
– Формально, наверное, да. Возможно, было бы правильно, чтобы часть жилья продавалась по рыночным ценам. Сейчас 20-й квартал ЮЗПЧ – это единственная площадка в городе, где коммерческого жилья нет вообще.

С другой стороны, давайте не будем забывать, что государственные и городские жилые программы рассчитаны не только на малообеспеченных граждан. Расселение ветхого фонда, проекты поддержки молодых семей и ряд других проектов предоставляют горожанам возможность получить доступную квартиру вне зависимости от уровня достатка.

– ЖК «Каменка» – это полностью коммерческий проект. На каком этапе находится сегодня строительство жилья в этом комплексе?
– В жилом микрорайоне «Каменка» мы построим чуть меньше 500 тыс. кв. м жилья, это три квартала – 74-й,75-й и 78-й. Сейчас идет возведение трех корпусов 78-го квартала, который расположен ближе к Парашютной улице, до конца года планируем сдать 50 тыс. кв. м. Сейчас есть проблемы с присоединением к инженерным сетям, но надеемся, что их скоро удастся решить.

– Насколько я понимаю, и с транспортной доступностью не все хорошо?
– Действительно, Комендантский проспект доходит только до ЖК «Юбилейный квартал», который строило «ЛенСпецСМУ». Согласно адресной инвестиционной программе города Комендантский будет продолжен и дойдет до наших кварталов. Зато в этом году была продолжена до КАД Парашютная улица, которая идет вдоль двух кварталов «Каменки», так что вопрос с транспортной доступностью, по сути, решен. До метро «Комендантский проспект» на маршрутке – 10 минут.

– Когда собираетесь сдать весь квартал?– Мы планируем уйти с площадки в 2016-2017 годах.

– Как будете обеспечивать садами, школами жителей «Каменки»?
– Наверное, будем строить за свой счет, а потом договариваться с городом.

– Сейчас формируется мнение, что застройщик должен возводить инфраструктуру за свой счет.
– Участок, на котором строится «Каменка», – это наша собственность. Когда мы покупали землю, никаких обременений не было, так что, по сути, я могу делать с ней что захочу. Если б я покупал или брал в аренду участок с условием, что должен за свой счет построить школы, сады, поликлиники, а потом передать их городу, тогда другое дело, я бы создавал соответствующий бизнес-план. Если бы меня такие обременения не устраивали, я бы мог не брать участок. Но школы строить нужно, и мы будем их строить.

Безусловно, по вопросам инфраструктуры должен быть диалог с городом, который бы приводил к взаимовыгодным решениям. В идеале все вопросы должны решаться на этапе приобретения участка, а не после, потому как создание инфраструктуры – это недешевое удовольствие. Стоимость строительства одной школы на 800 мест – это почти 500 млн руб., детского сада – порядка 200 млн. Если мы размещаем в квартале 78 две школы, два детсада, то это почти полтора миллиарда плюс поликлиника – получается 2 млрд руб. Кто за это должен платить? Если покупатели жилья, то они должны знать, что эта инфраструктура потом станет их собственностью, а не города. Как-то так.

– У вас еще есть собственные участки в Петербурге?
– В Петербурге у нас три небольших пятна. Если город нам предложит крупный проект, то мы обязательно подумаем. Но, как я понимаю, у города участков под КОТ практически нет. У нас также есть земля в Янино в Ленобласти, где мы планируем построить порядка 700-800 тыс. кв. м жилья. Но сейчас проект находится только в стадии разработки.

– Планы у вас большие, но сейчас многие говорят про грядущий кризис. В 2008 году он довольно сильно ударил по рынку недвижимости и по строителям в частности. Достаточно вспомнить проблемы у ЛЭК.
– Думаю, жить надо сегодняшним днем. Как можно подготовиться к кризису – накопить денег, сидеть с построенным жильем и ждать роста цен? Наоборот, мы работаем на перспективу, разрабатываем новые проекты. Безусловно, не имеет смысла строить то, что ты не сможешь сегодня продать, достроить. Поэтому необходимо грамотно рассчитывать экономику проекта: мы в 2008-2009 годах не свернули и не заморозили ничего. Кто ждет кризис, к тому он и придет… Кстати сказать, предыдущий кризис сыграл и позитивную роль, прежде всего компании перестали жить на ощущениях, научились анализировать свой бизнес, считать затраты и расходы. А что касается ЛЭК, думаю, если бы не конфликт собственников, эта компания спокойно бы пережила кризис. Но это мое личное мнение.

– Застройщики нередко критикуют 214-й закон о долевом строительстве, говорят, что схема ЖСК намного удобнее для покупателей жилья, как вы к этому относитесь?
– Государство придумало 214-й закон, чтобы оберегать покупателей – инвесторов жилья, чтобы не было обманутых дольщиков и можно было избежать двойных продаж. Объясните, как ЖСК поможет избежать двойных продаж. Если какая-то компания берет на себя такую ответственность, то это ее дело.

– Что для вас изменилось с приходом нового губернатора? Стало ли легче договариваться с петербургскими властями?
– Власть, конечно, перестраивается, меняет взгляды на развитие города, но пока что не может внятно их сформулировать, то есть по-старому жить уже нельзя, а как по-новому – неизвестно. Чтобы рынок полностью адаптировался к изменениям в городской политике в отношении строительства, нужно время. Какой-никакой, но переходный период.

– Как вы оцениваете планы правительства РФ по увеличению в полтора раза строительства жилья к 2015 году до 90 млн кв. м?
– Я думаю, если бы государство хотело значительно увеличить объемы строительства, то можно было собрать строителей, обговорить условия и цены, дать территории, и тогда дело сдвинулось бы с мертвой точки.

Фото: bn.ru

bn.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.