Методика преткновения

Значительные расхождения в оценках недвижимости возможны потому, что в Казахстане нет конкретных нормативов, которыми обязаны руководствоваться оценщики. Для исправления этих недочетов в настоящее время разрабатываются поправки в Закон «Об оценочной деятельности», а также Методика оценки земельных участков. О том, как их принятие отразится на практике, рассказывает председатель Координационного совета объединений оценщиков Казахстана Вилен Елисеев.

Значительные расхождения в оценках недвижимости возможны потому, что в Казахстане нет конкретных нормативов, которыми обязаны руководствоваться оценщики. Для исправления этих недочетов в настоящее время разрабатываются поправки в Закон «Об оценочной деятельности», а также Методика оценки земельных участков. О том, как их принятие отразится на практике, рассказывает председатель Координационного совета объединений оценщиков Казахстана Вилен Елисеев.

— В Закон («Об оценочной деятельности». — Авт.) по нашей просьбе внесены изменения, касающиеся введения элементов саморегулирования. Как показала зарубежная и наша практика, государство не в состоянии осуществлять контроль за качеством оценки, так как это требует большого количества высококвалифицированных специалистов. Во всем мире сами оценщики через свои объединения организуют контроль качества работы своих коллег. Низкое качество оценки некоторых недобросовестных или недостаточно квалифицированных оценщиков подрывает доверие к этой профессии вообще. На рынке оценки появляется масса недобросовестных оценщиков, которые готовы за бесценок написать на двух-трех листках отчет о любой величине стоимости, которую попросит тот, кто платит. Для этой «работы» знания не нужны, затраты тоже минимальные, поэтому постепенно с рынка путем дикого демпинга выдавливаются профессионалы, и специальность деградирует. Именно поэтому в поддержании высокого качества оценки заинтересованы истинные профессиональные оценщики. Сейчас законопроект снова согласуется с заинтересованными министерствами.

— В чем причина столь длительного рассмотрения Методики оценки земельных участков?

— Мы вместе с работниками Минюста РК ее снова, как и два года назад, детально обсудили и согласовали. Сейчас она опять направлена на согласования в министерства и ведомства. Как долго они будут ее обсуждать, никто сказать не может. Вполне вероятно, что там ее снова отклонят. Дело в том, что у нас не создан при Правительстве межведомственный совет по оценке, как это было сделано в России до создания там специального министерства, координирующего оценочную деятельность. Поэтому у нас за 10 лет не создана научно-методическая и информационная база оценки. Официально не утвержденысамые необходимые методики оценки: для перехода на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), для расчета ущерба при дорожно-транспортных происшествияхи так далее.

— Назовите, пожалуйста, основные положения Методики оценки земельных участков.

— Основная концепция методики в том, что она содержит конкретные формулы и показатели (нормативы), которые необходимо использовать при оценке. Поэтому любой отчет можно проверить. Кроме того, в методику вошло положение Международного стандарта оценки, которое требует обеспечить точность оценки (разброс стоимостей, полученных разными методами) не более 20 процентов. Сейчас этот показатель у нас колеблется от 200 до 1000 процентов. То есть величины стоимости, сделанные разными оценщиками, могут отличаться от двух до десяти раз. Если методика будет принята в нашей редакции, то все спорные вопросы сразу будут сняты. Мы, оценщики, не должны быть ни на чьей стороне. Не поддерживать «Алматыжер» и не входить в положение жителей. Мы обязаны быть на стороне истины. То есть обеспечить так называемую справедливую оценку.

— Какими нормативными документами сейчас руководствуются казахстанские оценщики при составлении отчетов о стоимости недвижимости?

— Профессиональные оценщики, члены нашей организации и других авторитетных объединений оценщиков, при оценке руководствуются Международными стандартами оценки МСО 2005, которые прошли у нас учетную регистрацию в Госстандарте РК и официально допущены к применению на территории республики. Кроме того, у объединений оценщиков, которые входят в Координационный совет оценщиков Казахстана, есть свои стандарты и методики, которые в соответствии с Законом «О техническом регулировании» разрешены для применения внутри организации. Значительно хуже дело с нормативными материалами. Так, Правилами по оценке недвижимости, утвержденными уполномоченным органом, оценщикам, за неимением других затратных справочников, разрешено пользоваться Укрупненными показателями восстановительной стоимости (УПВС), которые были выпущены еще в 1969 году. Сейчас мы с российскими коллегами завершаем разработку современной нормативной базы оценки недвижимости.

Нужно потребовать, чтобы все руководствовались Международными стандартами оценки и стандартами организаций (объединений) оценщиков. Но это станет возможным, если будет принят вышеуказанный Закон и членство в одной из саморегулируемых организаций будет обязательным. Сегодня большинство оценщиков не являются членами объединений оценщиков, они могут не руководствоваться никакими стандартами.

— Какой контроль за оценочной деятельностью осуществляется со стороны государственных органов?

— Со стороны государственных органов осуществляется контроль в виде лицензирования. Они могут ходатайствовать перед судом, чтобы оценщика лишили лицензии. Но я таких прецедентов не знаю. Уполномоченным органом по оценке является Министерство юстиции, для него координация нашей деятельности — не самая важная из 14 выполняемых им функций. При введении саморегулирования ни одна из государственных функций не передается оценщикам, все существующие функции остаются за уполномоченным органом. Государственный контроль дополняется общественным контролем.

— С какими трудностями сталкиваются оценщики, работающие с объектами, подлежащими сносу в связи с госнуждами?

— Я делал экспертизу одного из отчетов оценщика, который, как мне сказали, чаще всего востребован «Алматыжер». Не буду называть его фамилию, так как кодекс этики не позволяет мне за глаза критиковать моих коллег. Скажу только, что я был шокирован полным отсутствием самых элементарных знаний доходного подхода, который у нас еще при царе в 1893 году был признан основным. Всего за пять лет, пользуясь этим подходом, наши предки на счетах переоценили по рыночной стоимости все земли в Казахстане. А сейчас, имея компьютеры, можно это сделать за год. Но для этого нужна твердая государственная воля и четкие правила оценки, которые легко можно проверить.

08.01.2008

Полина Личко, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.