Получатель ренты: содержание договора, виды ренты

В действующем законодательстве Республики Казахстан существует понятие ренты, как одного из способов передачи имущества в собственность другому лицу.

Что же такое рента? Какими правами обладают ее плательщики и получатели? По каким правилам заключается договор ренты?

В соответствии со ст. 517 ГК Республики Казахстан, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Иными словами, рента — это сделка, в результате которой вы становитесь собственником дома, квартиры или другого имущества, а взамен обязуетесь осуществлять периодические платежи либо предоставлять бывшему собственнику этого имущества какие-либо услуги.

На сегодняшний день в Казахстане практика заключения договоров ренты, особенно договоров пожизненного содержания с иждивением, постепенно расширяется, что связано в первую очередь с проблемами в экономической сфере жизни. Для потенциальных плательщиков ренты это одна из возможностей приобрести в собственность дорогостоящее имущество без немедленной оплаты его полной стоимости. С другой стороны, рента удобна и для одиноких пожилых людей, у которых есть недвижимость, но нет достаточных средств к существованию.

— Рента — это способ обмена имущества на регулярные денежные платежи или достойное имущественное содержание при жизни, а иногда и достойное погребение. А также один из способов распорядиться своим имуществом при жизни, оставив его конкретному человеку, — поясняет юрист Сакен Ешмуратов.

Следствием заключения договора ренты является переход права собственности на имущество.

Имущество, передаваемое по договору ренты, может быть движимым и недвижимым (антиквариат, денежные суммы, квартиры, жилые дома, дачи, гаражи). Предметом договора ренты не могут служить неимущественные права.

На основании статьи 519 ГК РК, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (то есть помимо рентных выплат возмещается и стоимость имущества) или бесплатно (объём выплат сведен только к рентным платежам). Если имущество передаётся за плату, то к отношениям сторон о передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи, если бесплатно — то правила о договоре дарения. Рента выплачивается получателю независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно.

Форма договора ренты, права и обязанности

В соответствии с действующим законодательством, договор ренты составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если он касается отчуждения недвижимого имущества, — также подлежит государственной регистрации.

Особенностями таких договоров являются обременение рентой недвижимого имущества и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства. При государственной регистрации таких договоров оформляются: сама сделка (договор ренты), право собственности плательщика ренты, залог в пользу получателя ренты и обременение прав плательщика ренты.

Как получить квартиру с помощью рентыПлательщик ренты приобретает право собственности на переданную недвижимость от получателя ренты только с момента государственной регистрации договора ренты в органах юстиции (ст. 518 ГК РК). С этого момента он принимает на себя обязанности по уплате налога на имущество физических лиц и коммунальных услуг (газ, свет, квартирная плата, услуги телефонной связи).

Плательщик ренты становится собственником недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Следовательно, он может его подарить, продать, обменять, правда, с «нагрузкой» — обязательством по выплате рентных платежей.

— Поэтому плательщик должен предварительно уведомить покупателя о том, что данное имущество обременено рентой, — объясняет юрист. — Кроме того, лицо, передавшее обремененное рентой имущество, наряду с новым плательщиком ренты также несет ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

В защиту интересов получателя ренты законом также предусмотрена ответственность за просрочку выплаты ренты (ст. 521 ГК РК). В случае просрочки плательщик ренты уплачивает получателю неустойку в размере, предусмотренном ст. 353 ГК РК (по ставке рефинансирования Национального банка РК). Впрочем, стороны могут предусмотреть в договоре иной размер неустойки.

Кроме того, поскольку плательщик ренты становится собственником переданного ему недвижимого имущества, он несет риск случайной гибели или повреждения этого имущества (пожар, затопление и т.п.) со всеми последствиями: ремонт, компенсация за причиненный моральный и материальный ущерб и прочее. Это не освобождает его от обязанности выплачивать ренту на условиях заключенного ранее договора.

В действующем законодательстве РК установлены следующие разновидности договора ренты:

  • договор постоянной ренты (длительность выплат по нему бессрочна);
  • договор пожизненной ренты (длительность выплат ограничена сроком жизни получателя);
  • договор пожизненного содержания с иждивением (длительность выплат ограничена сроком жизни получателя, кроме того, плательщик ренты не может распоряжаться имуществом, без разрешения получателя ренты — п. 1 ст. 538 ГК РК).

Остановимся подробнее на договоре постоянной ренты. Его главным признаком является обязанность плательщика ренты производить платежи бессрочно, то есть, не ограничиваясь сроком жизни получателя ренты. В связи с этим право получения постоянной ренты может переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, а также может быть передано путем уступки прав требований.

Согласно действующему законодательству (п. 1 ст. 523 ГК РК), получателями постоянной ренты могут быть только граждане. Некоммерческие организации вправе быть получателями постоянной ренты, только если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Чаще всего это различные фонды, осуществляющие социальные благотворительные или иные общественно полезные цели.

Постоянная рента выплачивается в денежной форме, договором может быть также предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление смешанных форм ренты, сочетающих в себе выплату денежных сумм и предоставления содержания в натуре.

Размер рентных выплат является существенным условием договора постоянной ренты и должен быть определен сторонами в договоре ренты.

Выплачивают постоянную ренту по окончании квартала (ст. 525 ГК РК). В целях защиты интересов получателя постоянной ренты предус-
мотрено увеличение размера ренты пропорционально увеличению установленного законом месячного расчетного показателя (п. 3 ст. 524 ГК РК). Но стороны в договоре ренты могут устанавливать другие сроки и иные условия суммы выплат ренты.

Важно знать, что обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны договора сами определяют, на каких условиях это происходит (производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т.п.). Кроме того, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, прекратив обязательство прощением долга (ст. 373 ГК РК).

Право плательщика на выкуп постоянной ренты

Действующим законодательством предусмотрено, что плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ совершается плательщиком ренты в письменной форме. При этом обязательство по выплате ренты считается прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты.

— Цену выкупа постоянной ренты необходимо сразу включить в договор, чтобы избежать в последующем споров по стоимости имущества, — поясняет Елена Петренко.

Если в договоре условия о выкупной цене не оговорены, выкуп ренты осуществляется следующим образом:

— в случае если имущество было передано за плату под выплату ренты — по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей;

— в случае передачи имущества бесплатно под выплату ренты, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Выкуп постоянной ренты также может быть осуществлен по требованию получателя ренты — если плательщик ренты не соблюдает условия договора (просрочка рентных платежей более чем на один год, утрата платёжеспособности или по другим причинам).

В договоре постоянной ренты стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно то, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 525 ГК РК).

Помощь в подготовке статьи оказал юрист ТОО «Компания Мувинг» Сакен Ешмуратов

Фото: chakinsky.ru, allcredity.ru

Информационная служба www.kn.kz

 


1 комментарий:

Обновить
first (06.07.2013 16:44)

У нас не популярно.


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.