Крыша съехала у чиновников

Скандал с обнародованием черного списка незаконных владельцев жилья по госпрограмме в феврале прошлого года был громким, настало время расставить все точки.

Крыша съехала... у чиновников, неверно истолковавших статьи госжилпрограммы

Скандал с обнародованием черного списка незаконных владельцев жилья по госпрограмме в феврале прошлого года был громким, настало время расставить все точки. Но, судя по тому, как велось следствие и судебные разбирательства прокуратур с собственниками квартир, рано ставить в этом деле и запятую. А вообще, логичнее финишировать многоточием и призвать государство амнистировать людей хотя бы из тех соображений, что главными виновниками беспредела при распределении жилья все-таки были не заявители, а комиссии на местах. Именно по просьбам департаментов жилья претенденты носили пачками справки, в подлинности которых на тот момент никто не сомневался. И только после того как правоохранительным органам спустили команду «взять», они под любым предлогом пытались внести людей в разряд нарушителей. Хотя глава государства, объявивший войну незаконным владельцам госквартир, имел в виду работу не на количество, а на качество. С поставленной задачей чиновники, судя по всему, не справились.

В феврале прошлого года в СМИ были разосланы списки лиц, по утверждению прокуратуры, получивших квартиры в рамках Государственной жилищной программы с нарушениями закона. После чего, как известно, было принято решение навести порядок в этой сфере. Сейчас некоторые судебные дела уже прошли через несколько судебных инстанций.

Вместе с тем вся история с многочисленными якобы нарушениями законодательства при непредвзятом подходе уже не кажется такой, какой она выглядела почти год назад. После того как улеглись эмоции, стало ясно, что тут что-то не так. Во всяком случае, сейчас уже приходит понимание того, что проблема, созданная в рамках кампании по борьбе за социальную справедливость, сулит новые неприятности для финансового сектора и рынка жилья.

Начнем, пожалуй, с того, что почти всем «незаконным» владельцам квартир по госпрограмме прокуратурой были предъявлены претензии. Одних обвинили в предоставлении фиктивных справок о работе в госучреждениях, других – в наличии других квадратных метров на момент получения доступного жилья. Третьим в качестве характера нарушения назначили основание «неприоритетная группа».

На первый взгляд кажется, что государство сделало правильно, что решило изъять жилье у тех, кто в нем хоть и нуждался, но получил быстрее всех. Но если разобраться в этом вопросе основательно, то можно сделать вывод, что многие граждане, обзаведшиеся квартирами в рамках жилищной программы (из числа попавших в черный список), получили их вполне законно.

Согласно главе 5.1.6 Государственной жилищной программы, были определены категории лиц, которые не имели права на приобретение жилья. Так, не попадали под действие программы те, кто уже получил жилье в ее рамках, юридические лица и нерезиденты, то есть неграждане Казахстана.

Кроме того, в программе были даны определения трем «приоритетным» категориям и названы «прочие лица». Приоритетное право имели молодые семьи, имеющие детей, госслужащие и работники государственных учреждений социальной сферы. Кто такие «прочие лица»? Это те, кто тоже мог купить у государства доступное жилье после «приоритетников». Иными словами, если на квадратные метры по 350 долларов нет приоритетных претендентов, жилье могло продаваться всем желающим. Поэтому весьма любопытной становится мотивация правоохранительных органов об изъятии квартиры у тех, кто оказался в неприоритетной группе. Хотя, как известно, даже эти люди не принимали окончательных решений о выделении себе, любимым, квартир.

Отметим, что во всех регионах это право было закреплено за специально созданными комиссиями при акиматах. Логично, что члены этих комиссий, равно как и сотрудники департаментов жилья, были обязаны проверять все документы заявителей на подлинность. В противном случае претенденты на доступные квадратные метры могли приносить справки о месте работы в образовательных и медицинских учреждениях сотнями для попадания в приоритетную группу и для пущего убеждения членов комиссии. Разумеется, в перечне документов были и подтверждения из ЦОНов об отсутствии зарегистрированной на имя заявителя и/или его супруга другой недвижимости. Стало быть, в первую очередь ответственность за халатное изучение документов заявителей должна ложиться на плечи членов комиссий.

Но в реальности, если проследить за уже вынесенными в нескольких случаях решениями суда, большинству граждан, попавших в черные списки прокуратуры, приходится распрощаться с жильем.

Несмотря на то, что в среде обывателей особо сочувствующих «ловкачам» нет, юридически «черносписочники» ничего не нарушали. А зачастую даже выручали государство, принявшее программу, которая, как позже было признано правительством, оказалась недостаточно хорошо подготовленной.

Напомним, что впервые о пробуксовке жилищной программы в ряде регионов местные акимы стали трубить еще в 2005 году. Например, в Алматинской и Костанайской областях «приоритетники» оказались неплатежеспособными. Им не под силу было обслуживать даже льготные кредиты. Поэтому пустовали целые многоквартирные дома, возведенные в рамках госпрограммы, которые местным властям нужно было охранять от мародеров, отапливать зимой и нести другие расходы по их содержанию. Более того, прекрасная на тот момент для Алматы, Астаны, Актау и Атырау цена – 350 долларов за квадратный метр – оказывалась явно завышенной для целого ряда городов. Например, в первой половине 2005 года в Талдыкоргане «социальная» трехкомнатная квартира стоила порядка 40 тысяч долларов, в то время как в этом же районе за аналогичную на вторичном рынке просили всего 25! Талдыкорган никогда не относился к числу городов, где местное население можно считать зажиточным. Особенно это касается трех категорий «приоритетников», которые, в принципе, и в других регионах живут ниже среднего уровня. Поэтому некоторые имущие талдыкорганцы приобрели по нескольку госквартир в одном доме, и даже на одной лестничной площадке.

Со схожими проблемами столкнулись местные власти в Туркестане, в Таразе и еще в целом ряде отнюдь не депрессивных населенных пунктов. Выход пришлось искать на местах.

Так, например, в 2005 году на одном из заседаний акимата Костанайской области заместитель мэра Виктор Мейстер внушал своим районным коллегам ниже рангом следующее:

Мы сегодня уже не настаиваем на ипотеке. Есть у людей деньги – продавайте им эти квартиры без всяких кредитов. Нам нужно продать их до начала отопительного сезона. Иначе за «коммуналку» будет платить бюджет…

Эти высказывания замакима могли иметь только один смысл – жилье стало продаваться всем желающим, имевшим деньги. Вряд ли среди покупателей были «приоритетники». Если им было не по карману купить квартиру в кредит, то свободной налички у них не было тем более.

Понятно, что в крупных городах Казахстана ситуация была иной. Платежеспособных заявителей оказалось в разы больше, чем квартир. Но и даже этот факт вовсе не означал, что «прочие лица» не могли стать владельцами доступного жилья. Для того и созданы были комиссии на местах, чтобы соблюдался порядок очередности.

Теперь возникает вопрос – за что люди загремели в черный список? За несостоятельность этой социальной программы из-за низкого уровня жизни подавляющего большинства бюджетников? У каждого из нас есть родственники, друзья, знакомые, не работающие в социальной сфере. Они, имея совершенно иной достаток, чем учителя и врачи, признавали, что даже 350 долларов за квадратный метр – это немалая сумма для приобретения крыши над головой. Даже под 8–9 процентов годовых со сроком погашения 15–25 лет.

Судя по прошлогоднему скандалу, правоохранительные органы при предъявлении претензий и исков забыли о категории «прочие лица», которые тоже фигурируют в тексте госпрограммы. Во всяком случае с городом Алматы так и получилось. В отчете, зачитанном генпрокурором на Совете безопасности, не было сказано о том, сколько «приоритетников» было лишено возможности получить жилье в порядке первоочередности из-за «неприоритетников». Была просто названа цифра нарушителей – 161 – и их поименный список с озвучиванием характера нарушения.

123 человека из этого списка якобы предоставили фиктивные справки о работе в госсоцучреждениях, 23 человека попали в «неприоритетную категорию». По результатам прокурорской проверки девять собственников произвели «намеренное отчуждение пригодного для проживания жилья с 2004 года». У четверых на момент получения госквартиры уже было другое жилье, что чиновники посчитали нарушением. Также был зафиксирован один случай повторного участия в госпрограмме, что, разумеется, запрещено. В другом случае госквартира изъята в рамках уголовного дела. С этим все понятно.

Весьма любопытно, что требование госпрограммы к заявителям не иметь другого жилья в некотором роде противоречит закону о жилищных отношениях. В Казахстане существует стандарт, по которому пригодным для проживания считается определенное количество квадратных метров. Но если семья с десятью детьми ютится в однокомнатной квартире, их недвижимость нельзя считать пригодной к проживанию. Поэтому наличие этой квартиры не может быть нарушением при подаче заявления. Возможно, в тех четырех случаях, которые мы привели выше, люди руководствовались именно желанием улучшить свои жилищные условия. И они не виноваты в том, что комиссия позволила им это сделать. Это только предположение, конечно.

Другой вопрос, должно ли государство требовать выселения из приобретенных по программе квартир тех людей, которые оказались в неприоритетной группе? Уже имевшие место судебные разбирательства предписывают поступать именно так! В результате чего создается довольно интересная ситуация. Человек, не имеющий права на приоритетное получение жилья, но получивший его с санкции специальных комиссий, вносил первоначальный взнос в банк, получал кредит и потом покупал квартиру. Как сейчас быть с такими людьми? Выселять? Или все-таки требовать возмещения ущерба государству целесообразнее с комиссий и департаментов жилья на местах, которые пропустили их вперед по очереди?

Мы намерены выяснить «квартирную» судьбу всех фигурантов черного списка (по стране это свыше тысячи человек). И сейчас у нас уже есть один конкретный случай. Не будем скрывать свою обескураженность тем, что среди малоизвестных фамилий в алматинском черном списке оказалась довольно известная. Мурат Машкенов. Да, тот самый – профсоюзный деятель.

Первой ошибкой правоохранительных органов, по мнению Машкенова, в его случае было то, что общественное объединение отнесли к разряду бизнес-структур. Но зачем? Чтобы сделать черный список более масштабным? – задается вопросом нарушитель.

А тем временем дело Машкенова уже дошло до Верховного суда. Судьи двух первых инстанций делали упор на то, что квартира в рамках госпрограммы была получена им на основании фиктивной справки с РГКП «Республиканский колледж спорта». Правда, у судей на руках есть решение комиссии, в котором эта справка вообще не фигурирует. Ни в числе прочих, ни в числе документов, дающих основание на предоставление удешевленного жилья в приоритетной группе. К слову, она даже по хронологии предоставления документов оказалась в департаменте жилья уже после принятия положительного решения. И фиктивной для прокуратуры Ауэзовского района оказалась лишь потому, что ее работники трактуют трудовое законодательство несколько странно. С точки зрения прокуратуры трудовая деятельность регламентирована только индивидуальным трудовым договором, в то время как на самом деле в трудовых отношениях есть еще и понятие «трудовое соглашение». Но тут дело даже не в этом, а в том, что человек как «прочее лицо» все-таки имел право на квартиру.

Между тем, если Машкенов и такие же, как он, фигуранты «черных списков» являются правонарушителями, то, наверное, нужно начинать все-таки по цепочке. Его нарушение лишь косвенное, ставшее возможным в результате другого нарушения. Правоохранительным органам было бы логичнее в первую очередь признать недействительным решение комиссии о выделении квартиры, а уже потом – договор купли-продажи, на основании которого основная масса «нарушителей» стала собственниками квартир. Однако в иске прокуратуры этого пункта нет. Стало быть, легитимность решения комиссии никто не оспорил. Какая в связи с этим может быть претензия к договору купли-продажи, если он был заключен на основании никем не оспариваемого решения комиссии?

Между тем эта ситуация чревата последствиями. Непредсказуемыми, так как число таких, как Машкенов, по всей стране довольно внушительное. Но это могут оценить только работники финансового сектора.

Как мы помним, на пике надувания жилищного пузыря ни один банк не объявлял торгов на квартиры, бывшие у финансовых институтов в качестве залогов. Хотя и тогда встречались неплательщики, чью собственность в соответствии с казахстанским законодательством банк может реализовывать во внесудебном порядке для погашения задолженности. Проблемная недвижимость «переваривалась» внутри финансового института. Проблемными квартирами «премировали» своих сотрудников. «Премировали», потому что цены этого жилья были ниже, чем на рынке. Несостоятельный владелец, как правило, вносил первоначальный взнос, делал какое-то время платежи в счет погашения задолженности, чем удешевлял квартиру. Причем все это делалось определенное время назад, то есть сама недвижимость, доставшаяся банку, имела не такую стоимость, по какой продавались квартиры в реальности в то время.

Сейчас уже ни один банк не знает, что делать с такими квартирами. Даже несмотря на то что они дешевле тех, что предлагаются риэлторскими агентствами и рекламными газетами. Сегодня, например, в газете «Крыша» полно объявлений о продаже «проблемной» недвижимости, бывшей некогда в залоге. Причем, как правило, это не те квартиры, под которые получались ипотечные кредиты. Мелкие предприниматели, беря деньги на расширение бизнеса, довольно часто в качестве залога выставляли свое жилье. В результате чего сейчас, особенно в регионах, сложилась непростая ситуация. Наша газета как-то писала о том, что в ВКО нередки случаи, когда кредитовавшийся в мае прошлого года предприниматель в сентябре просто переставал платить банку, так как стоимость квартиры после обвала цен на рынке жилья становилась смешной по сравнению с суммой полученного кредита, даже без учета причитающихся банку процентов.

Сотня-другая квартир, которые будут отчуждены у «черносписочников», вполне способна похоронить даже средние банки. Как мы помним, в лучшие времена ипотекой занимались не все 34 банка второго уровня, а лишь часть из них. То есть все проблемы не будут поделены между всеми финансовыми институтами поровну, а свалятся лишь на некоторые из них.

Да, кстати, а что будет делать банк, если квартиру у «нарушителей» все-таки изымут и их платежи прекратятся? Мы выяснили у сотрудника юридического департамента одного из коммерческих банков Ольги Ча (этот фининститут пока еще не столкнулся с подобными случаями), что согласно правилам кредитования по госпрограмме, разработанным Казахстанской ипотечной компанией, действия всех банков будут одинаковыми. И претензий к заемщику у банков не будет. Равно как и у заемщиков к банку. Возврата своих денег финансовые организации потребуют с департамента жилья, который в свое время к ним направлял заемщиков.

Поэтому полагаем, что попытки департаментов жилья «откреститься» от проблем в судах не оправдаются при взаиморасчетах с банками. Хотя моментальных расчетов, скорее всего, тоже не будет, так как сами департаменты жилья кроме оргтехники и офисной мебели ничего не имеют. Вернуть деньги с них не получится даже у банков.

В связи с этим возникает резонный вопрос к государству: не проще ли закончить этот скандал с реализацией госпрограммы 2005–2007 полной амнистией тех, кто в черном списке оказался не по своей вине, а с «благословения» нерадивых госслужащих?

Это позиция банка. Но есть тут еще и другие аспекты, о которых нетрудно догадаться. Как быть тем, кто внес 30 процентов от стоимости жилья, а потом в течение года или даже полутора лет ежемесячно погашал задолженность перед банком? При этом не давал взяток и не совершал иных противоправных действий, за что можно присудить конфискацию имущества. С кого требовать людям свои деньги назад? С банка? Вряд ли получится, так как деньги действительно ссужались, а за эту услугу финансовому институту причитается вознаграждение. С сотрудников жилищных комиссий? Это тоже не представляется возможным. Например, в Алматы только около полутора сотен «неприоритетников». Если допустить, что чиновники очень богатые люди, то даже в таком случае мало верится в то, что у них окажутся деньги для того, чтобы возместить финансовые издержки 150 несостоявшимся собственникам.

В общем, проблема не так проста, как это казалось год назад. Недавно премьер-министр заявлял, что 12 февраля правительство должно будет отчитываться по всем программам, которые стояли перед кабинетом министров. Было бы неплохо, если бы на этом совещании на результаты реализации жилищной программы заинтересованные ведомства взглянули и под таким углом зрения.

19.01.2008

Александра АЛЕХОВА, www.liter.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.