Офисная недвижимость: Астана vs Алматы

Покупать или арендовать офисные площади предпочитают компании в Казахстане? Где - в южной столице или северной - стремятся осесть бизнесмены, приходящие на рынок РК?

Сколько они платят за аренду помещений в мегаполисах? На эти и другие вопросы Forbes.kz ответила директор международной компании Colliers International Баян Куатова.

Не по ранжиру берут

F: Баян, офисную недвижимость принято ранжировать. Однако в Казахстане не существует общепризнанной классификации таких площадей. Почему?
Бизнес-центр Moskva

Бизнес-центр Moskva в Астане относится к офисной недвижимости класса "А".

- У нас, к сожалению, действительно нет классификации, которую бы совместно выработали агентства и владельцы крупных офисных объектов. Например, в России единую классификацию приняли еще 6-7 лет назад, и она ничем не отличается от международной. У нас этот процесс идет с опозданием. Дело в том, что рынок в Казахстане маленький, и существует зависимость от крупных игроков. Некоторые из них настаивают на том, что их задание относится к классу «А», и не хотят соглашаться, что это уже, допустим, класс «Б -». Есть агентства, которые не хотели бы ухудшать отношения с собственниками таких помещений, поэтому соглашаются с «нужным» взглядом на вещи. Но это явление временное: через год-два участники рынка обязательно договорятся об общих правилах игры.

F: Отсутствие общих подходов мешает работе?

- Это, во-первых, искажает статистику. Одно агентство говорит, что в Алматы помещений класса «А» предостаточно, но это лишь потому, что в этот список оно добавляет помещения, которые на самом деле относятся к классу «Б». По статистке же другого агентства, в южной столице нехватка офисов класса «А». Во-вторых, некоторые компании вынуждены платить за класс «Б», как за класс «А». Допустим, компании по статусу положено иметь офис в высококлассном помещении. Но в Алматы таких зданий всего 3-4. Поэтому люди въезжают в офис класса «Б», который они сами и собственники помещения относят к премиум-классу, соответственно, деньги за это платятся «по высшему разряду».

Чем отличается «А» от «Б»

F: Ваша компания для анализа рынка использует международную классификацию. Вы исследуете офисы только двух уровней – «А» и «Б». Здания с какими характеристиками относятся к этим категориям? 

- Ключевой фактор - это локация. У зданий класса «А» должно быть престижное месторасположение в городе. Важно наличие современной инженерной инфраструктуры, например, системы кондиционирования, которая позволяет охлаждать и подогревать воздух, регулировать температуру в каждом помещении. Обязательно должен быть паркинг. Для самых престижных зданий коэффициент по паркингу - одно парко-место на каждые 70-100 кв.м.

Важное значение имеет планировка зданий. В большинстве сооружений класса «А» открытая планировка - так называемый open space, когда практически нет перегородок. Это позволяет компании экономить площади и располагать департаменты и отделы так, как руководство считает нужным. Кроме того, open space способствует улучшению климата и коммуникаций внутри компании: ведь middle-менеджмент и рядовые сотрудники сидят вместе.

Естественно, очень важно, чтобы была удобная инфраструктура для сотрудников - наличие точек питания в здании, близость строения к основным транспортным путям, к автобусным остановкам.

Класс «Б» - это понижение качества здания. Оно может располагаться в центральном районе города, но у него менее продуманная планировка, меньше парко-мест и т.д.

F: Какие здания в Астане и Алматы подпадают под указанные категории?

Нурлы Тау

А вот комплекс "Нурлы Тау" эксперты Colliers International отнесли к классу "Б".

В Алматы около 780 тыс. кв.м, относящихся к категории «А» и «Б». На класс «А» приходится 23% от этого числа, на класс «Б» - 77%. Заполняемость площадей первой категории составляет 90%, второй - 94%. Это очень хорошие показатели. К офисам класса «А» по международным стандартам можно отнести офисное здание Esentai Tower, которое построила компания Capital Partners. Там находятся офисы таких известных международных компаний, как HSBC и Ernst&Young. Также классность «А» имеют здания Алматинского финансового центра и бизнес-центра Park View. К классу «Б» мы относим, например, многофункциональный центр «Нурлы Тау» и БЦ «Далич».
В Астане примеры зданий, которые мы относим к офисам класса «А», - это БЦ «Q», Marriott Office Tower, БЦ «Москва», БЦ «Санкт-Петербург». Меньшую классность имеют столичные бизнес-центры «Номад», «Болашак» и другие.

Аренда в столице начала дорожать

F: Какие арендные ставки вы фиксируете в Алматы и Астане?

- Ставки в алматинских офисах класса «А» начинаются от $40 и доходят до $60 за кв. м в месяц. Сюда не входят НДС и эксплуатационные расходы (содержание здания, озеленение прилегающей территории, уличное освещение, зарплата парковщикам, охранникам и т.д.). Эксплуатационные расходы «утяжеляют» ставку за квадратный метр на $ 10-15. Кроме этого, арендаторы оплачивают коммунальные услуги. В эту статью владельцы помещений могут включать и электроэнергию, и воду, и плату за отопление.

В Астане аренда «квадрата» в здании премиум-класса варьируется от $30 до $50, эксплуатационные расходы - от $5 до $12.

F: Чем объясняется разница в оплате?

- Более низкие арендные ставки в Астане обусловлены тем, что предложение на столичном рынке выше, чем спрос: в докризисный период строительство новых офисов в Астане было более активным, чем в Алматы. Если что-то замораживалось из-за проблем с финансами - сейчас достраивается. К тому же темпы заполняемости не такие высокие, как ожидали собственники. Сегодня такое время, когда цену диктует арендатор и покупатель.

Но уже наметилась тенденция удорожания аренды. В III квартале 2013 средний уровень арендных ставок в столичных бизнес-центрах класса «А» составил $30,5 за кв.м, увеличившись на 9,5% по сравнению с таким же периодом прошлого года; в бизнес-центрах класса «Б» - $19,5 за кв.м (рост на 13,5%).

Рост происходит потому, что рынок офисной недвижимости Астаны сейчас ожидает приход новых игроков (первая волна «переселения» в столицу госкомпаний, посольств, финансовых институтов уже прошла). А «новая волна» не в последнюю очередь будет обусловлена EXPO-2017, которая приведет в город новый бизнес.

Какой мегаполис строит смелее

F: В какой из столиц сейчас смелее строят новые офисы?

- В Астане. Об одной причине этого я уже говорила выше - там ждут появления новых компаний. Вторая причина - вхождение на строительный рынок столицы обходится гораздо дешевле, чем на рынок Алматы. В центральных районах южного мегаполиса - например, на перекрестке проспектов аль-Фараби и Сейфуллина - цены за сотку до сих пор варьируются от $60 тыс. до $150 тыс. Что касается Астаны, то даже на Левобережье есть участки, которые застройщики могут купить у города по кадастровой стоимости, а это достаточно дешево. Самая низкая цена в хорошем районе, которая нам встречалась, - $5 тыс. за сотку, самая высокая достигала $50 тыс.

С коммуникациями в Астане намного проще, чем в Алматы: в южной столице даже центральные районы могут быть не газифицированы, здесь проблемы с энергомощностями. В городе на Есиле таких проблем нет. Кроме того, подведение коммуникаций к сооружению в столице также обходится дешевле, чем в Алматы.

F: В этом году в Астане будут открываться новые бизнес-центры?

- К недавно завершенным офисным зданиям класса «А» относятся БЦ «Q» (арендуемая площадь 13800 кв.м) и Marriott Office Tower (5968 кв.м). Среди крупных проектов можно выделить Abu Dhabi Plaza, где площадь офисных помещений составит 167 тыс. кв. м, и Talan Towers с площадью бизнес-центра 37 тыс. кв.м.

F: Как дела с этим обстоят в Алматы?

- Здесь ничего нового не строится, потому что рынок в подвешенном состоянии. Игроки не знают наверняка: ситуация уже стабилизировалась или сейчас просто затишье перед очередным экономическим ухудшением? Да и банки не торопятся финансировать новые проекты. Но интересные проекты должны появиться по проспекту аль-Фараби: ведь по генплану он определен как финансовый сектор. Кстати, на аль-Фараби уже стоит отстроенный БЦ Persia, только его по каким-то причинам не вводят в эксплуатацию. Это здание скорее всего будет относиться к классу «Б», и там как минимум 60 тыс. кв. м сдаваемых площадей.

Бизнес-центр Moskva в Астане относится к офисной недвижимости класса "А".

F: Появление новых офисных территорий удешевит аренду?

- Нет. Ведь уже сейчас немного вакантных площадей, а к тому времени, когда на рынок выйдет Persia или другой новый проект, подрастет спрос.

Недавно построенные в Алматы офисные здания класса «А»  

Название БЦ Адрес Девелопер Дата постройки Общая площадь, кв.м. Кол-во этажей Основные арендаторы
Esentai Tower пр. Аль-Фараби - р.Есентай Capital Partners 2008 20 314 офисы 14, всего 37 HSBC Bank, AOS Studley RISE, East Com Trans, Visor Holding, Ernst&Young
AFD, Блок Б пр. Аль-Фараби - пр. Сейфуллина Capital Partners 2008 36 474 6 Deloitte, Al Hilal Банк, Ernemann Central Asia, SAP, RBS, Absolute
Park View ул. Кунаева - ул. Айтеке би ТОО Global Development 2009 25 392 16 White & Case Kazakhstan, Verny Investments Holding, DuPont Kazakhstan, Кazzinc
Rixos пр. Сейфуллина - ул. Кабанбай батыра ТОО Аль-Пари 2009 8 000 8 AVON Cosmetics Kazakhstan, EAT траспортно-логистическая компания, Американская торговая палата, Каспиан Офшор Констракшен
Легур пр. Аль-Фараби – уг.ул. Желтоксан ТОО Град Строй 1 квартал 2013 16 762 6 ДБ АО «Сбербанк»

Между двух столиц

F: Какие компании предпочитают оседать в северной столице, а какие - в южной? 

- Все зависит от сферы деятельности. Если компания работает в добывающем секторе, то будет смотреть на Астану, потому что там центр принятия решений. Для бизнеса, который нацелен на розничный рынок, интереснее, конечно, Алматы, где население приближается к 2 млн человек.

Однако крупные международные компании рассматривают сразу два города - один офис размещают в Астане, второй в Алматы. Если три года назад в Алматы открывали головной офис, а в Астане небольшое представительство, то в последний год-два и там, и там открывают равновеликие офисы. Пройдет еще 2-3 года - и руководство компаний перекочует на север, а на юге останутся представительства.

F: Какие компании чаще покупают недвижимость, какие - арендуют?

- Точные цифры по сделкам купли-продажи дать не могу, потому что мы этот рынок не исследуем. Что касается аренды, то ей отдает предпочтение отечественный малый и средний бизнес, а также международные компании. Местные крупные компании предпочитают покупать помещения. Цены на офисную недвижимость так же, как и на аренду, зависят в первую очередь от расположения здания в городе и качества постройки. Разброс цен в центре Алматы составляет от $2000 до $3500 за «квадрат», от $1500 до $2000 - на периферии. В Астане «квадраты» немного дешевле.

Как выбирать офис

F: На что нужно обращать внимание при покупке или аренде офисного помещения?

- В первую очередь - смотреть на планировку. Есть продуманные планировки, когда на этаже удобно расположены основные и вспомогательные помещения, лифты и прочее, а есть непродуманные.

Во-вторых, крайне важно понимать, как работают инженерные системы - кондиционеры, вентиляция и т.д. Сейчас много зданий, где не открываются окна. Это делается для того, чтобы не терялась энергия. Но вы не сможете понять, будете ли вы там нормально дышать или станете задыхаться в духоте, пока не въедете в это здание. Однако, если вы обратитесь к специалистам, то они возьмут у собственника здания документацию и посмотрят, соблюдены ли все нормы. Также без специалиста до въезда в здание вы не сможете понять, достаточно ли лифтов, скоростные они или нет, не слишком ли длительным будет время ожидания лифтов.

Третьим пунктом особого внимания должна стать парковка. Проверьте, хватит ли там места хотя бы для топ-менеджеров и руководства среднего звена. В Алматы, кстати, ни один бизнес-центр не может обеспечить парковочными местами всех своих сотрудников.

Ну, и дополнительная опция - комфорт для офисных работников: наличие точек питания, близость к остановке, к дороге. Обратите внимание также на соседей: этот фактор играет огромную роль не только при покупке/аренде жилой недвижимости, но и офисной. Некоторые компании категорически против того, чтобы в здании находились их конкуренты. Элитному бизнесу нужна приватность и идеальная чистота, поэтому такие компании не приветствуют, когда рядом находятся те, кто занимается розничными продажами.

F: Получается, если арендаторы или покупатели ищут недвижимость сами, то не смогут подобрать хорошее помещение?

- Могут. Но на это тратится много время и ресурсов - должен быть выделен отдельный человек, который обязан изучить все предложения в городе, знать, как и по каким параметрам оценивать здания, то есть фактически он освоит новую профессию. Сомневаюсь, что такие затраты оправданны.

Фото: metrolux.kz, forbes.kz

Татьяна Трубачева, forbes.kz, информационный партнер портала kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.