Аварийная посадка

В 2007 году ажиотажный спрос на рынке недвижимости сменился исчезновением доступной ипотеки, гиперактивный ценовой рост – избыточным предложением, а строительный бум – заморозкой отрасли. 2008−й станет годом пересмотра стратегий, успешно служивших риелторскому и строительному бизнесу многие годы.

В 2007 году ажиотажный спрос на рынке недвижимости сменился исчезновением доступной ипотеки, гиперактивный ценовой рост – избыточным предложением, а строительный бум – заморозкой отрасли. 2008−й станет годом пересмотра стратегий, успешно служивших риелторскому и строительному бизнесу многие годы.

Когда в 2005 году главный барометр отечественного рынка – квадрат алматинского жилья – явил миру пугающе округлую цифру в 1 тыс. долларов, наблюдатели единодушно сошлись во мнении, что рынок близок к порогу насыщения. Казалось, начало коррекции или, по меньшей мере, стабилизации роста – событие ближайших месяцев. Когда 2006 год закрылся с ростом в 71% против 44 в 2005−м, сомнения в торможении ралли посетили даже глубоких скептиков.

К началу 2007 года средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Алматы достигла 2 867 долларов. Спустя три месяца этот показатель совершил рывок на 22,8%. Причем к этому моменту у большинства представителей экономической элиты, строительной, финансовой и риелторской индустрии подобная динамика недоумения уже не вызывала.

Иду на грозу

Одной из главных причин ценового ралли стало увеличение числа инвестиционных (или спекулятивных) сделок в сегменте купли-продажи первичной недвижимости и земли. В начале 2007 года этот показатель приближался, по разным оценкам, к 60–75−процентной границе. В регионах ценовой рост был вдохновлен прежде всего агрессивным проникновением ипотеки и кампанией по легализации доходов. В Алматы же наряду с этими драйверами роста значительный вклад в накачивание платежеспособного спроса обеспечивал массовый снос зданий на территориях, отводимых под коммерческую застройку и объекты инфраструктуры.

Если еще в 2005 году владельцы собственности, подлежащей сносу, стремились как можно скорее избавиться от таких земельных участков и строений (как правило, речь идет о частном секторе), то в 2007−м собственники не торопились их продавать. Даже по цене, двукратно превышающей рыночную.

На рыночную авансцену в 2007 году как вполне сформировавшийся тип игрока с четкой специализацией вышли лендлорды. Обострение дефицита качественных участков и активность застройщиков всех калибров позволили им разгонять стоимость земли до европейских значений. За I квартал средняя стоимость алматинской земли взлетает более чем на 80%. К концу II квартала пиковые значения стоимости земельных участков достигли отметки в 25 млн долларов за гектар.

В отличие от землевладельцев, застройщики, повышавшие цены, спекулятивными мотивами не оперировали. Так, ключевой причиной ценового скачка в I квартале минувшего года они называют вступление в силу закона о долевом участии в строительстве. Большинство строительных компаний, ссылаясь на пробелы в правоприменении закона, прекратили продажи в январе и вернулись на рынок в марте – с приростом 5–30% к декабрьской цене 2006 года. Цены на вторичном рынке тут же пришли в соответствие с поправками на цены строящихся объектов.

Как следствие, в июле 2007 года в обеих столицах и ряде областных центров зафиксированы исторические максимумы средней стоимости жилой и коммерческой недвижимости. В Алматы они составили 3715 и 5475 долларов за квадратный метр соответственно.

Обратная тяга

В конце II квартала приближение цены алматинской жилой недвижимости к психологическому порогу средней московской цены, а также нагнетание давления в СМИ спровоцировали значительную часть инвесторов к фиксации прибыли, т. е. продаже приобретенных объектов. Таким образом, в июле среднемесячный объем предложения возрос по отношению к июню более чем вдвое.

Под действием сезонного снижения спроса рынок погрузился в состояние стагнации.

В период до сентября 2007 года цены на квадрат жилой недвижимости (ведомые эконом-сегментом) разнонаправленно колебались в 5−процентном коридоре. Офисная недвижимость класса «А» в июле плавно тронулась вниз с отметки 7 731 долл./кв.м.

География и качество выставленных на продажу участков приобрели симптоматичный характер: на рынке появились высоколиквидные землеотводы, дожидавшиеся «звездного часа».

Невзирая на рекордный рост объемов предложения, застройщики по инерции запускали проекты бизнес-класса с начальной ценой 3000–4000 долларов за квадратный метр. Значительная доля игроков по-прежнему рассчитывала на скорое привыкание рынка к новой ценовой реальности.

Однако с началом осеннего сезона эти надежды были окончательно подорваны событиями в американской ипотечной системе.

Когда нет денег…

Большинство экспертов называют главной ахиллесовой пятой отечественного рынка синдром ипотечной усталости. Массовых неплатежей по ипотечным займам часть наблюдателей ждет не первый год. Вот-вот начнется выброс залоговых квартир, и ценовая коррекция случится на следующий же день – полагают они.

Но массового выброса залогов пока мы не видим. Однако средняя цена квадрата жилья действительно поползла вниз – во всех регионах страны, отнюдь не в одной перегретой южной столице. Здесь отрицательное движение цен на жилье составило 7% в октябре, 6% в ноябре и 3% в декабре.

Коррекция наступила. Слабым (рисковым) звеном модели нашего рынка оказались отнюдь не заемщики (как ожидалось), а кредиторы в лице банков второго уровня (БВУ). 40–60% сделок по приобретению недвижимости совершалось с опорой на кредитные средства.

Внезапный переход от избыточной к остро недостаточной ликвидности обнажил повышенную зависимость и застройщиков, и заемщиков от долгового капитала. Впрочем, секретом она не являлась, и Нацбанк вел с ней холодную войну.

К слову сказать, заемщики прореагировали на ограничение ипотечного кредитования неоднозначно. Одни погрузились в бессрочное ожидание развязки. Другие поспешили воспользоваться в августе–сентябре предлагаемыми условиями ипотечных программ – в расчете на их дальнейшее ужесточение и дефицит ресурсов.

Перераспределение клиентской базы между банками «большой тройки» и банками второго эшелона (лидером в утолении «ипотечной жажды» стал Халык банк, отличавшийся наиболее диверсифицированной базой фондирования) приняло значительный размах. Воспользовавшись отсутствием у заемщиков выбора, ключевые игроки обеспечили себе в осенний период повышенную норму доходности, невзирая на сокращение роста активов.

Кризис, которого нет

В августе эффективная ставка ипотечного кредитования банков «большой тройки» возросла на 4–6%. Большинство игроков ввели мораторий на кредитование физлиц, резко ограничив корпоративное финансирование представителей не только строительного сектора, но и других отраслей экономики.

Как только значительное число столичных строек было обез-движено остановкой банковского финансирования, кабмин оперативно утвердил комплекс мер, направленных на стабилизацию ситуации в отрасли, одобрив решение о выделении средств на помощь застройщикам в объеме 4 млрд долларов.

Опустив этический аспект поддержки частного бизнеса из бюджетных источников, приходится констатировать, что эти 4 млрд, недоосвоенные администраторами бюджетных программ, застройщиками по сей день не получены. С момента принятия решения об их форсированной поддержке минуло более 3 месяцев.

Лишь в ноябре широкой общественности стал известен многоступенчатый механизм финансирования застройщиков через посредничество ФУР «Казына», АО «Казахстанская ипотечная компания», ряда коммерческих банков и отдельной госкомиссии, которая утвердила перечень потенциальных получателей госкредитов. Причем перечень адресатов бюджетной поддержки является строго закрытым документом. Известно лишь, что по решению правительства на первом этапе в их число вошли только столичные игроки.

Средства на кредитование БВУ получили в последней декаде декабря. На условиях 9−процентной ставки и обязательного привлечения застройщиком и банков собственного капитала. Причем на первоначальном этапе будет выделено лишь 400 млн долларов.

По словам руководителя «Ассоциации застройщиков Казахстана» Айдына Рахимбаева, «для первоначальных мер этого достаточно».

Другой вопрос, на каких условиях адресаты получат выделенные деньги и все ли их получат? Ведь согласно концепции кабмина БВУ самостоятельно определяют ставку и сроки финансирования строящихся объектов с учетом всей полноты рыночных рисков. Очевидно, что наиболее рискованные проекты могут оказаться вообще без поддержки. А ведь именно они представляют наибольшую угрозу интересам дольщиков.

К слову, аналогичные меры американских властей выглядят как фиксация кредитных ставок. А некоторые авторитетные аналитики (Алан Гринспен, в частности) и вовсе настаивают на дотировании ипотечных заемщиков!

«Помощь» нашего кабмина выглядит иначе.

Если учесть это обстоятельство, а также невысокую финансовую прозрачность игроков отечественного строительного рынка, весьма вероятно появление дольщиков, штурмующих акиматы в разных регионах страны.

По касательной

Как минимум еще пять политических и околополитических событий минувшего года приковали внимание игроков.

Наиболее скандальное – апрельский запрет премьера на продажу земель в Алматы и области, настороживший земельный рынок, и создание в сентябре комиссии по вопросам застройки Алматы.

Магическая цифра 4 млрд долларов прозвучала тогда впервые. Именно таков был оценочный размер предполагаемой компенсации за снос 1640 индивидуальных жилых домов, 63 предприятий, 4 складов, 6 гаражей, 7 автостоянок, 5 АЗС, 19 СТО и 4 автомоек, незаконно возведенных в водоохранной зоне.

Пока не состоявшийся снос большинства объектов, несомненно, оказал бы заметное давление на рынок за счет повышения спроса на землю землевладельцев из списка «нелегалов».

Идея выплаты рыночной стоимости объектов их собственникам из бюджетных средств вызвала ожесточенный общественный протест, сравнимый лишь с возмущением деятельностью «Алматы жер» (алматинское предприятие-посредник при изъятии недвижимого имущества).

В начале года факт создания данной структуры, а также аналогичного столичного предприятия «Квартирное бюро» был признан Генпрокуратурой противоречащим земельному законодательству. Однако взаимодействие между застройщиками и собственниками сносимого жилья, как и ранее, осуществляется при их посредничестве. Очевидно, что их упразднение существенно осложнило бы выкуп жилой собственности при реализации строительных проектов.

Другое нежеланное для застройщиков событие в сентябре также инициировала Генпрокуратура совместно с налоговым комитетом. Спустя 9 месяцев действия налоговой льготы в виде освобождения от НДС ими был обнаружен казус в поправках к Налоговому кодексу, на основе которого застройщики обязаны были выплатить сумму НДС за период с 1 января 2007 года (только в Астане она составила бы 18 млрд тенге). К счастью, в ноябре путем принятия парламентариями необходимых поправок коллизия была разрешена в пользу налогоплательщика.

И, наконец, информационным событием, обладавшим наиболее внушительным потенциалом влияния на рынок, стало намерение президента наложить запрет на строительство в южной столице. Апрельское заявление главы государства подстегнуло ценовые характеристики пригородных территорий, особенно капчагайского направления – плацдарма будущих городов-спутников Алматы, которые должны быть построены в рамках проекта «G4». Если ограничения на застройку Алматы будут введены, это, разумеется, скорректирует характер ценообразования в южной столице и разогреет рынок. И если это случится, то, вероятно, не ранее второй половины начавшегося года.

2008−й: застой или оттепель?

В начале 2008 года над рынком дамокловым мечом висит главный вопрос: когда возобновится полноценное банковское финансирование?

Текущая отчетность Нацбанка и оценки аналитиков дают основания для выводов о сносном здоровье отечественного финансового сектора и превентивном характере заградительной тактики БВУ по отношению к заемщикам. Подобное впечатление будет оправдано, если показатели качества портфелей БВУ не принесут финрегуляторам сюрпризов в наступившем году. Внешние рынки капитала, по мнению главы Нацбанка, могут открыться во второй половине 2008 года, а на определенных условиях доступны и сегодня.

Разумеется, оживление финансирования будет происходить поступательно. Согласно скептической оценке главы ЕБРР по Казахстану Андре Куусвека, прежние ставки вернутся не ранее 2010–2011 года. Но первые симптомы мы, вероятно, ощутим в I квартале следующего года. Как известно, ведущие казахстанские банки уже предпринимают усилия по смягчению условий кредитования дольщиков.

Антикризисные шаги кабмина пока нерешительны. Однако для их ускорения достаточно будет отдельных прецедентов «знакомства» застройщиков с процедурой банкротства. И тогда активно обсуждаемая тема использования средств пенсионных фондов и витающая в воздухе идея частичного освоения нацфонда могут приобрести зримые очертания. Что не замедлит сказаться на оживлении ипотечного и строительного сектора.

Ценовая динамика 2008 года – функция от объемов ипотечного кредитования.

Согласно средневзвешенному прогнозу Национальной ассоциации риэлторов, к концу 2008 года объем предложения на алматинском рынке превысит объем спроса в 1,56 раза. По состоянию на середину декабря эта пропорция равнялась 1,9.

Отрицательная ценовая коррекция продолжится по март, к концу которого глубина падения цены составит 9% с начала года. В начале II квартала рынок, вероятнее всего, оттолкнется от «дна» и, минуя фазу стагнации, начнет колебательное движение вверх. Низкая вероятность тайм-аута обусловлена накоплением отложенного спроса в ожидании дальнейшего снижения стоимости – значительная доля потенциальных покупателей, обладающих собственными средствами, занимает выжидательную позицию с III–IV квартала 2007 года. С замедлением ценового спада они реализуют отложенный спрос, находясь в менее выгодном положении, нежели продавцы-собственники. Ведь в отличие от предшествующих 2–3 лет жилье будут приобретать прежде всего «для себя». А в I–II квартале предоставится возможность приобретения по цене 2006 года.

Ценовое расслоение в разрезе классов на всех рынках республики будет нарастать за счет восстановления справедливого ценника на низкокачественное жилье и удержание ценовых позиций современных построек как в первичном, так и во вторичном сегменте.

Сектор коммерческой недвижимости ждет столь же несбалансированный год, что и прошедший. Структура предложения за счет ввода в эксплуатацию новых объектов и политики сокращения издержек в ряде отраслей в большинстве регионов окажется в диссонансе рыночным потребностям. Ожидается избыточное предложение офисов класса «А» и «B», дефицит офисов низшей ценовой категории, торговых и складских площадей.

Земельный рынок, лидер ценовой динамики 2007 года, станет рекордным и в следующем году, но уже по темпам отрицательной коррекции цен – под давлением дефицита ликвидности и на фоне сокращения девелоперской активности.

Важнейшей тенденцией 2008 года станет начало модернизации рынка аренды. Этот малоразвитый во всех регионах сектор станет вынужденной точкой приложения инвестиций. В особенности это касается ниши жилого эконом-класса, которая в условиях сверхдоходности среднего и верхнего ценового сегмента оставалась неосвоенной. Если ранее ключевым драйвером роста арендного рынка служила трудовая миграция, теперь этот фактор помножен ужесточением условий ипотеки. Значительная доля спроса переместилась с рынка купли-продажи в поле аренды.

Подавляющее число держателей инвестиционной недвижимости в черновой отделке, рассчитывающих на фиксацию более высокой прибыли при продаже, нежели доступной сегодня, благоустроит свои объекты для сдачи в наем. Это обеспечит более равновесный коэффициент спроса-предложения. В результате стоимость аренды замедлит свой рост, а возможно, он сменится спадом.

Сегодня на остывшем рынке цена ошибки возрастает многократно. Стройиндустрия входит в этап «тонкой настройки». В 2008−м уже непозволительно скупать землю впрок, что в конце предшествующего года лишило многие компании остро необходимых оборотных средств. Непозволительно строить авансом, без проведения полноценной маркетинговой оценки, в расчете на скорый рост рынка. Непозволительно пренебрегать региональной спецификой и неудовлетворенным спросом в низком ценовом сегменте. Это перспективные векторы ближайших лет, в которые активность инвесторов переместится из насыщенной ниши элитных столичных объектов.

Значительная часть игроков, ориентированных на сверхприбыль, в 2008−м покинет рынок. Уже сейчас отдельные проекты (строительство которых давно должно было начаться) продаются как земля плюс пакет разрешительных документов. Другая категория игроков приложит усилия в части повышения эффективности продаж. Вынужденный рост качества маркетинга и менеджмента в целом – другой ожидаемый тренд ближайших лет.

Строительный рынок ждет позиционный передел, сопровождаемый концентрацией капитала и административного ресурса. Последний приобретает особую ценность в свете амбициозных градостроительных проектов, подобных «Актау Сити» и «G4».

Неутешительно, но факт: 2008−й станет годом мучительного преодоления всеми участниками рынка болезней роста, почти перешедших в хроническую форму. Вкладывать во все подряд – уже не беспроигрышная стратегия.

21.01.2008

Олег Алферов, www.expert.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.