Шегіну бойынша пәтер

Егер газеттердегі және сайттардағы хабарландыруларға көңіл бөлсек, азаматтардың құрылысы бітпеген пәтерді сатуға дендеп кіріскенін анық байқауға болады.

Шегіну деген не?

Талаптар құқықтарынан шегіну және цессия (лат. cessio — шегіну, беру) — бұлардың бәрі бірдей. Құрылыстағы үлестік қатысушы болып табылатын және де пәтердің құнын толық төлеген адам үлестік қатысу келісімшарты бойынша өз құқықтарын үшінші тұлғаға береді (шегінеді).  Жаңа тұлғаның (ол енді жаңа кредитор) құрылыстағы үлестік қатысу келісімшарты бойынша пәтерді оған тез беруді құрылыс салушыдан (борышкерден) талап етуге заңды құқы бар.

Аталған мәміленің түрі өте қолайлы, себебі, оның жасалуы үшін егер, әрине, заңнама актілерінде немесе келісімшартта басқа ештеңе қарастырылмаса, борышкердің (құрылыс салушының) келісімі талап етілмейді. Жаңа несие беруші бұрынғы үлескер сияқты, тәрізді құқықтарға ие болады. Сіздің тұрғындық объектіні емес, тек қана құрылыс салушының міндеттемесін тиянақты түрде орындауды талап ететін құқықтарын алатыныңызға тағы назар, аударамыз, оның ішінде құрылыстың аяқталуы бойынша меншікке тұрғын үй алу құқы бар. Пәтердің құнын бұрынғы үлескер толықтай төлеп қойған. 

Басқашалап айтқанда, сіз пәтерге нағыз да ие емессіз, өзіңіздің жылжымайтын мүлкіңізді алуға сіздің құқыңызды растайтын құжатты боласыз. Цессия келісімшартын жасау жеткілікті көрінеді — бірақ, бұл уәдені сатып алу ғана. Расында, бұлай емес. Бірінші үлескер құрылыс салушы объектіні іске қосуы үшін жеке өз қаражатын салды. Сондықтан да талаптар құқықтарынан шегіну кезіндегі тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу шартында көрсетілгендей, жаңа несие берушіге барлық мүмкіндіктер өтеді. 

Неге назар аудару керек?

Мәмілелерге барардан бұрын бірнеше ережелерді сақтау керек:

  • құрылыс салушыдан сатып алушы объектіге құжаттардың толық пакетін алуға тұрады. Құрылыстың хал-жағдайын анықтап, жеке компаниялар арқылы нақты жүзеге асырылатын басқа жобалардың тағдырын білу керек;
  • өзінің талаптар құқықтарын беруші тұлғадан ауыртпалықтың жоқтығы туралы толыққанды ақпараттарды алу;
  • заң бойынша құқықтан шегінуге сай сатушының керегі жоқ (егер заңнама актілерінде және үлестік қатысу келісімшартында басқалай ештеңе қарастырылмаса). Бірақ, өзін қауіпсіздендіру үшін борышкердің (құрылыс салушының) келісімін алуға тым ұмтылмау керектігіне юристер кеңес береді, өйткені, цессия келісімшартын жасағанға дейін туындаған үлескерге оның қарама-қарсы талабы болуы өте ықтимал. Сондықтан борышкер бұл наразылықты жаңа үлескерге ұсынуы мүмкін. Сонымен қатар үлестік қатысу келісімшартында көрсетілген барлық құн төлемінің растамасын алу қажет;
  • мүмкіндігінше, шартты жасар алдында юристпен жақсылап ақылдасқан дұрыс, ал, ең тәуірі — жасалатын мәміленің юристің толық басы-қасында болуына сеніммен қарау;
  • ең бастысы, цессия келісімшартын барлық қажетті құжаттардың болуын нақты тексеруге және заңнаманың талаптарына сай мәмілені ресімдеуге міндетті нотариуста заңды түрде жасаған дұрыс, абзал.

Талаптар құқықтарынан шегіну шартын қалай жасауға болады

  1. Талаптар құқықтарынан шегіну үлестік қатысу келісімшартының жағдайына қарсы болмауы тиіс. Яғни, құрылыс салушы мен үлескердің  арасындағы шартта цессия шарты бойынша өтуге тыйым салу түк жазылмайды.  
  2. Талаптар құқықтарынан шегінуді қалайтұғын тұлға оған осынау құқықтардың жататынын растайтын құжаттарды тапсыруы керек. Бұл бірінші кезекте барлық қосымшаларымен бірге құрылыстағы үлестік қатысу келісімшартының өзі мен сонымен қатар оған біріге жасалған қосымша келісімдер мен толықтырулар, егер мәселе құқықты (шегіну) қайта беруге тірелген болса, бұрынырақ, ертерек жасалған бүкіл, бар цессия келісімшарттарын тапсыру.  
  3. Талаптар құқықтарынан шегіну келісімшартының құнын толық төлегеннен кейін тек қана мүмкін болады. Соныменен, сөйтіп, үлестік қатысу келісімшарты бойынша толықтай төлемді растайтын барлық құжаттарды тапсыруға цедент міндетті. 
  4. Цессия келісімшартын жасау үшін дұрысы құрылыс салушының келісімін алу керек, бірақ, заң бойынша бұл келісім талап етілмейді.
  5. Талаптар құқықтарынан шегіну ақылы, сонымен қатар ақысыз да болуы тым мүмкін. Ақылы талаптар құқықтарынан шегіну шартына сатып алу-сату келісімшартындағыдай ереже қолданылады. Ақысыз талаптар құқықтарынан шегіну келісімшарттары сыйлық шарты ретінде жан-жақты, тиянақты, ыждағатты қарастырылады. Кез келген жағдайда тұлғаны талаптар құқынан айыру бұл құқыққа өздерінің бірлескен неке кезінде ие болынса (яғни, бірлескен, біріге тапқан ақша, қаражаттың есебінен) тек қана жұбайдың келісімімен жүргізіледі. Ақылы талаптар құқына ие болу сонымен қатар некеде тұрған жұбайдың нақтыланған келісімімен ықтимал болады.  
  6. Талаптар құқынан шегінетін тұлғаның өзі цессия келісімшартын жасау үшін кепілдік жылжымайтын мүліктің тіркелім тізілімінен үзінді тапсыруға міндетті. Аталған үзінді (анықтама) тұрғындарға қызмет ету орталығынан беріледі және де хабарласқан күнге сай 0,5 АЕК тұрады. Оны тәптіштеп оқып білгеннің артықтығы жоқ. Яғни, осынау үзіндіні алу үшін сол мәміле (цессия келісімшартына қол қою) жасалғанға дейін үш күн бұрын ТҚО-на уақытысында барған бар жағынан қолайлы.  

Талаптар құқынан шегіну келісімшарты — бұл келешекте өзіңіздің тұрғын үйіңізге ие болу үшін шынайы тәсіл. Тәуекелден ешқандай  қорықпаңыздар, бірақ, барлығын баспен ойлау керек, дұрысы — заңды сауаттылықпен. Сараң адам екі рет, үш рет қайта төлейді, сондықтан біліктілік көңіліңіздегі пәтерді иеленуге даңғыл, кең жол ашады.

Цессия келісімшартын жасау үшін қажетті құжаттар:

  • Салынатұғын сол объектіге (пәтерге) пайда болатын құқықты растайтұғын тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу келісімшарты болмаса басқалай құжат.
  • Құрылыстағы үлестік қатысу келісімшартында қарастырылған барлық сомалардың (үлестік жарнапұл) төлемін растайтын құжаттар (қарызы жоқтығы туралы анықтаманы ұйымның мөрімен фирманың бланкісімен куәландырылып, құрылыс салушыдан алынып, жан-жақты, сенімді расталады).
  • Жеке куәлік.
  • Кепілдіктегі заңды жылжымайтын мүлік тіркелімінің тізімдемесінен көшірме.
  • Мәміленің екі тарабынан жұбайлардың (әйелі) келісімі болмаса тараптың некеде тұратындығы туралы нотариалды куәландырылған арыз.
  • Үлестік қатысудың шарты бойынша талаптар құқынан шегінудегі құрылыс салушының келісімі.

Мәміледен кейін құқық иеленушіде қалуы тиіс: 

  • Құқықтық шегіну керемет өз дәрежесінде өтетін үлестік қатысудың келісімшартының немесе құжаттың нақ түпнұсқасы. Сонымен қатар құрылыс салушымен үлестік қатысу шартына қосымша келісім тиянақты жасалады, үлескер ауысады, тиісінше, үлескер туралы мәліметтер де өзгереді.
  • Үлестік қатысу шарты бойынша тараптар арасындағы есептемелерді растайтын құжаттардың түпнұсқалары. 
  • Егер де бұл шарт ақылы болған жағдайда жүргізілген төлемі көрсетілген шегіну (цессия) келісімшарты.

Талапты беру шартының жақсы және нашар тұстары 

Жақсы тұстар

Нашар тұстар

Үлестік құрылысқа қатысушының келешекте иеленетін жылжымайтын мүлкінің бағасы құрылыс салушыныкімен теңдеп салыстырғанда көп төмен болуы ықтимал.

Ақшаны тым қажет, керек ететін үлескерге құрылыс салушыға өзінің талаптық сату (шегіну) қолайлы, өте ыңғайлы болады. Қайта шегіну үшін сома алғашқы төленетін соманың көлемін көтеріп жіберуі әбден мүмкін.

Мәмілелерді нақты ресімдеу үшін уақытты көптеп, мол үнемдеуге мүмкіндік беретін мемлекеттік тіркелімге құқықтан шегіну жатпайды. 

Талапты беру шарты үлестік құрылыс үшін болатын тәуекел жасаулардан құқық қабылдаушыны құтылтпайды.

Талапты беру шартына қол қою үшін тұрақты шарттар — үлестік қатысу шарты бойынша үлескердің барлық міндеттемелерді мүлтіксіз орындауы. Тек  осыдан кейін құрылыс салушыға өз талаптар құқықтарын үшінші тұлғаға береді.

ТҚО-нан жылжитын мүліктің дәл кепілдік тіркелім тізілімінен нақтылап үзінді алудың қажеттілігі, оның өзін ресімдеуге толық үш күн уақыт кетеді, ал, әлгі үзіндіні бір күн бойында дайындауға болады.  Яғни, мәмілені жасау тәртібін ертерек жан-жақты жоспарлау қажет және тараптардың іс-әрекеттерін де келіскен дұрыс.

Тағы оқитындарыңыз:

Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде ақша беруді қауіпсіз тәсілдері

Жылжымайтын мүлікке қатысты алаяқтық: көп тараған желілер

Бөліп-бөліп төлеудегі тұрғын үй: тәуекелділік және қолайлылық

Kn.kz Ақпарат қызметі

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.