Тұрғын үйді сатудың заңдылық белгілері

Пәтерді сату кезінде, шамамен 50% жағдайда құжаттардағы нақтыланған мәліметтерді тиянақты тексеру қажет — бұл туралы кейбір риелторлар баса айтады.

 Егер сан жоғары көрсетілген делік, бәрібір мемлекеттік органдардың ақпараты мен жылжымайтын мүлік иелерінің құжаттарының арасындағы сәйкессіздік жиі кездеседі. 

Қандай құжаттарды тексеру қажет?

Сондықтан егер сіз риелтордың көмегінсіз өз жылжымайтын мүлкіңізді сатумен айналысқыңыз келсе, құжатты тексеруден, оны тәртіпке келтіруден бастаңыз. 

Ең алдыменен істелетін шаруа – жылжымайтын мүлікке құқықтық (ауыртпалық) тіркелім және де оның техникалық сипаттамасы туралы анықтаманы алу. Басқаша осынау құжат кадастрлық анықтама деп аталады. Атауынан көрініп тұрғандай анықтамада мәліметтер болады: а) үшінші тұлға арқылы (полиция, банктер, жеке тұлға және т.б.) жылжымайтын мүлікке салынған шектеу, тыйым туралы; б) жылжымайтын мүліктің көлемі, оның орналасуы, қожайыны туралы мәліметтер.

Құжаттарды ТҚО-ы арқылы (бірден беріледі), болмаса үйде отырып, egov.kz. үкіметтік порталы арқылы электрондық түрде алуға әбден болады. Расында, соңғы жағдайда сандық қолтаңба керек. Оны қалай алу туралы аталған порталдан оқып-білген дұрыс. Сандық қолтаңба келешекте де сіздің пайдаңызға бірнеше рет жарайды: айыппұлды, салықты төлеу, зейнетақылық аударылым туралы мәліметтерді алу, балабақшаға кезекке тұру, мекен-жайлық анықтамаға тапсырыс беру және басқалар.  

Мүлікке құқықтық тіркелім (ол кадастрлық) туралы анықтаманы кадастрлық нөмір (ол сатып алу-сату, сыйлық және т.б. келісімшарттарында, сонымен қатар техникалық паспортта көрсетілген), болмаса пәтерлік мекен-жай бойынша сұрауға болады.

«Комфорт» компаниясы риелторларының айтуынша, қожайынның және мемлекеттік ұйымының құжаттарындағы мәліметтері арасында көбінесе кадастрлық нөмір, туған жылы және пәтердің көлемі (жалпы және тұрғындық) бойынша сәйкессіздік байқалады.

— Мұндай жағдай кенеттен орын алғанда, біздер қожайыннан тиісті органдарға жүгінуін өтінеміз, – деп дәл әңгімелейді «Комфорт» агенттігінің директоры Анастасия Ксендз. — Егер сәйкессіздік мемлекеттік ұйымының кінәсінен болса, онда сандар мен базадағы басқа да қателіктер тегін және бірнеше минутта жөнделеді. 

Қожайын үшін сату процесінің ең соңғы да ақырғы кезеңі – нотариусқа барып, жылжымайтын мүліктер үшін ақшаны алу. Бұндай кезеңге де мықтап дайындалу керек. 

Ең алдыменен істелетін шаруа — құқықтық тіркелім туралы анықтаманы алу.

Кемшілікті жою үшін көп жағдайда айта беретін ТҚО-на хабарласуға тура келеді. 

Егер де коммуналдық төлем бойынша қарыздарға байланысты пәтерге ауыртпалық салынғаны кенеттен анықталса, қиындық туындайды. Осындай оқиғаның қарағандылық Антон Ксендз тұтқыны болды. Оның пәтері мен көлігін сату кезінде қоқысты тасуға 3 теңге қарызы үшін оның барлық мүлікке шектеу қойылғаны белгілі болды.

— Кадастрлық анықтаманы алсам — онда тыйым салу тұр, — деп есіне алады Антон. — Осындай іс көлігіммен де болды. Жаңа қожайын полицияға автомобилді есептен шығаруға барғанда, оған тыйым салынғанын білді. Осы шектеуді алу үшін менің екі аптам кетті.

Қарыз сомасы көрсетілген түбіртекті алып, оны төлеу үшін Антонның коммуналдық ұйымның табалдырығын тоздыруына тура келді. Сосын ол қағазды сот орындаушысына апарып берді. Ол оны іс материалына кіргізіп,  кеңсеге жіберді. Содан кейін бұл ақпарат жылжымайтын мүлік және коммуналдық мекеме бойынша Орталыққа жолданды. Антон айтқандай, шектеуден шығаруға теорияда 2-3 күн кетеді, іс жүзінде ол 10 күнге және одан да көпке созылады. Бұл кезде сатып алушы «кетіп тынады». Сондықтан сіз сатып алушыны іздеместен бұрын аталған кадастрлық анықтама мен құқық белгілеуші құжаттарды салыстырған маңызды. Егер сәйкессіздіктер сатып алу-сату келісімшартына қол қояр уақытта анықталса, тым қолайсыз болады. Мәмілені куәландыратын нотариус компьютері арқылы құқықтық кадастр мәліметіне қол жеткізеді, кадастрлық анықтаманы салыстырады.

— Адамдар ас мамандардың көмектерінсіз іс-әрекет еткенде, 90 пайыз жағдайда мұндай салыстыруды жасамайды, — деп түсінік береді нотариус Салтанат Бельбаева. — Егер нотариус мәліметтерден сәйессіздіктерді тапқанда, мәміленің жүзеге аспайтындығы туралы амалсыз сатушыға ескертеді.

Юрист Сәкен Ешмұратов коммуналдық төлем бойынша қарыздар жиі кездесетінін айтады:

— Кез келген жағдайда шектеудің қойылуы ықтимал. Адам бұл туралы тіпті де білмей қалады. Жәй сол баяғы коммуналдық қызмет қарыздарды өтеу туралы талап арызбен сотқа жүгінгенде, талап арызды қамтамасыз ету туралы хабарламаны олар міндетті түрде жолдай алады. Бұл хабарлама, ҚР іс жүргізу заңнамасына сәйкес, жауапкер, яғни, борышкер ұзақ уақыт жоқ болса да қарала береді. Содан кейін шешім заңдық күшіне мықтап енген кезде сот орындаушылары барлық, бүкіл жылжитын және жылжымайтын мүліктерге  көзді ашып-жұмғанша тыйым да салады. Тоймайтын тоғышарлар бұл туралы түк білмеуі мүмкін, ал. Біз мұндай оқиғалармен әрдайым кезігеміз.

Шектеу білінбей пайда болады, ал, оны алып тастауға бар қарызды құтылғанның өзінде толық бір ай уақыт кетеді. Инстанцияларға жүгіру, сот орындаушыларының бұрынғы борышкерді іздеуі. Және сот жазасы қарыздың сомасына байланысты емес. Антон 3 теңге қарыз, ал, 60 мың қарыз пәтерге «ілініп» тұрса да, тыйым салынбайтын сәт кездеседі. 

Мамандар жиі жолығып қалатын сәйкессіздіктерді дәл тізбелеп шықты. Кадастрлық анықтамада фамилияның дұрыс жазылмауы мүмкін немесе басқа қожайын көрсетіледі. Мүліктерге шектеуді банктің салуы да әбден ықтимал. Мысалы, сіз несиені алдыңыз, оны төлеп нақты тауыстыңыз, ал, кадастрлық анықтамада пәтер кепіл ретінде тіркеліп тұрады. Жылжымайтын мүлікпен әрекетті шектеуді құқық қорғау органдары да жасай алады. Сонымен тұрғын үйдің иесі болған оқиғадан түк те хабарсыз болады. Бұл, әрине, тым сирек кездесетін жәйт, дегенменен, тәжірибеде бар. 

Туындауы мүмкін қиындықтар 

«Егер де сатып алу-сату келісімшартында менің фамилиям көрсетілсе, демек, оны сатуға менің құқым бар», — деу көп тараған адасудың бірі.

Нотариус Салтанат Бельбаева клиенттердің әдетке айналған әрекеттері туралы әңгімелейді:

— Пәтер менің атыма ресімделген, әйелдің немесе күйеудің келісімі неге керек?! Өте таңданады. «Біз бір отбасымыз», — дейді олар.

Заң бойынша некенің кезіндегі заңды иеленілген жылжымайтын мүлік жұбайлардың бірлескен меншігі болып табылады. Сондықтан да ол мәмілені ресімдейтін кезде жартысының келісімі міндетті түрде керек. Егер күйеуі немесе әйелі сатып алу-сату шартына қол қоюға келе алмаса, сіз олардың жазбаша келісімін ерте нотариусқа ресімдейсіз.

Сонымен қатар егер жылжымайтын мүлік жекешелендірілсе, жағдай былай болады: жекешелендіру кезінде пәтерде тұратын бар отбасы мүшелері де, балалар да келісім беруі керек.

Бұл уақытта кәмелетке толмағандардың мүдделерін білім бөліміне қарасты қорғаншы және қамқоршы органдар ұсынады. Оларды қолдау балалардың есімдері пәтердің тең иелері ретінде сатып алу-сату шартына енгенде жүзеге асырылады. Тұрғын үй меншік иелерінің біреуі іс-әрекетке қабілетсіз болғанда, қамқоршылардың келісімдері талап етіледі. 

Жылжымайтын мүлікке бар құқықтық иеленушілердің аттарын мүлікке құқықтық тіркелім туралы анықтамадан табасыз (кадастрлық анықтама). 

Заң бойынша некенің кезіндегі заңды иеленілген жылжымайтын мүлік жұбайлардың бірлескен меншігі болып табылады. Сондықтан да ол мәмілені ресімдейтін кезде жартысының келісімі міндетті түрде керек. 

Юрист Сәкен Ешмұратов іс жүзінде жекешелендіру келісімшартынан қиындықтар, ауырлықтар жиі-жиі туындайды. 90-шы жылдары құжаттар толтырылғанда, фамилия бастапқы әріптерімен көрсетілді. Бүгінде мәміле жасалғанда, аттың толық жазылуы қатаң түрде талап етіледі. Сондықтан бұл мәселені шешу үшін аудандық әкімдікке жүгінуге тура келеді.

Құжаттарда нақ жазылған аттарда және фамилияларда бір әріптен қате кетіп қалса (мысалы, ё-ның орнына — е немесе й-дің орнына — и), оны жөндеу қажет.

Қожайын үшін сату процесінің ең соңғы да ақырғы кезеңі – нотариусқа барып, жылжымайтын мүліктер үшін ақшаны алу. Бұндай кезеңге де мықтап дайындалу керек. Өйткені, нотариуста тараптардың кездесуі кезінде кейбір құжаттар ұмытылады. Көп жолығатын тәртіп бұзушылық – жылжымайтын мүлікке иеліктен айырудағы күйеудің және әйелдің куәландырылған келісімі (мәміле кезінде олар болмаса). Тараптардың жеке куәліктерін ұмытып кететін сәттері болады.

Пәтер үшін есептесуге қатысты айтсақ, сіз ең алдыменен бұл істің қайда өтетінін ойлануыңыз керек. Көп тараған нұсқалар – нотариустың кабинетінде ақшамен немесе банкте қолма-қолсыз аударыммен.

Қолма-қол төлейтін кезде купюрдың түпнұсқалылығын тиянақтылап тексеріп, соған басыңызды нақты ауыртыңыз. Кейбір нотариустарда осындай аппараттар бар, болмаса тікелей банктің өзіне хабарласыңыз. 

Пәтерді қайта жоспарлауда нені есте ұстау қажет? 

Қайта жоспарлау ісінде бірнеше маңызды сәттер кездеседі: 

  1. 2012 жылдан панелді үйлерді қайта жоспарлауға нақты тыйым салынған. ҚР ҚНжЕ-не өзгертулер мен қосымшалар енгізу туралы бұйрыққа сәйкес ірі панелді үйлерде қайта жоспарлау жүргізуге тіреуіші жоқ немесе өз-өзін тіреуші конструкцияны сүру негізінде ғана мүмкін болады. Оған ағаш шкафтар, қабырғаша жатады. Қысқасы, әжетқана мен ваннаның арасындағы қабырға өз-өзін тіреуші болып есептеледі.
  2. Тіреуішті қабырғаларды бөлшектеуге болмайды, бірақ та оларға ойық жасау керек (мысалы, асхана мен бөлме арасы). 
  3. Егер де панелді пәтерде қайта жоспарлау сонау ертеректе заң бойынша тіркелсе, оған ешқашан да тыйым салынбайды. Егер қабырғаларды сүру бұрынырақ жүргізілсе және заңдастырылмаса — барлығын қайтаруға тура келеді. 
  4. Айыппұл төлеуден басқа пәтердің қожайыны қабырғаны қалпына келтіруі керек. Яғни, мысалы, жәй қарапайым цементпен немесе кірпішпен ойықты толтыру емес, толыққанды жобаны әзірлеуге тапсырыс беруі қажет. 
  5. Қайта жобалаумен заңсыз әрекет үшін айыппұл 5-тен 10-ға дейін АЕК-ті құрайды (2014 жылы 9260-ден 18 520 теңгеге дейін). Сүрудің немесе қабырғадағы ойықтың үй бүтіндігіне зиян келтіргені анықталса, 20-дан 25-ке дейін АЕК (37 040-дан 46 300-ге дейін теңге) айыппұл төленеді. 
  6. Егер де заңсыз қайта жоспарлау панелді емес, мысалы, кірпішті үйде жасалса, оны артқы санменен заңдастыруға болады (қайта жоспарлау үйдің конструкциясына қауіп төндірмеген жағдайда). Сол үшін айыппұлды төлеп, құжатты жергілікті мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылауына тапсыру керек. Содан кейін сәулет-құрылыс тапсырмасына, жобаны жасауға, жоба бойынша қорытындыны алуға, объектілерді пайдалануға беру актісіне жан-жақты, толыққанды дайындық, әзірлік үзілместен жүргізіледі.

Сонымен қатар қайта жобалауда коммуналды қызметтермен келісім жасалу қажет. Мысалы, сізде ғимаратты жылытатын алаң бұрынғыға қарағанда ұлғайып кетсе. 

Сатып алушымен келісу керек, заңды айналып, қабырғаның сүрілгеніне оның «көзін жұма қарағанын» өтіну қажет, бірақ, пәтердің құнын түсіруге тура келеді. Себебі, болашақ қожайынды қаржылық, уақыт, моралдық шығын күтіп тұр.

Пәтердің құнын қалай анықтауға болады?

Пәтерді кәсіби бағалау бойынша қызметтердің нақтылы бағасы қалаға байланысты. Қарағандыда, мысалы, бағаны шамамен 3000-нан 12000 мың теңгеге дейін анық айтады. Жылжымайтын мүлікті міндетті бағалау несиелеу уақытында пәтер кепілге қойылғанда керек. Мысалы, сатып алушыға қарыз беретін банкке. Сөйтіп, қаржылық ұйым өзінің тәуекелге баруын есептейді: несиенің мөлшері пәтердің бағалау құнына байланысты. Бірақ, банктің арқа сүйейтін бағалауы және сатушы қоятын құнның арасында ауыз толтырып айтарлықтай әжептәуір айырмашылық болады. 

— Біздің құн ұсынымдарға сай болып есептеледі, — дейді Анастасия Голодникова. — Бірақ, соңғы уақыттарда бағалар сирек түйіспейді. Көбінесе олар сәйкес келеді. Бағада айырмашылық, мысалы, тек жөндеуге байланысты пайда болады. Банк оған тым қызықпайды: бүгін жөндеу бар, ертең ол жоқ, сондықтан қаржыгерлер оны есепке алмайды.

«Қожайындардың көпшілігі бәрібір бағаны өздері қойғанды жөн, дұрыс санайды. Пәтердің құнын олар газеттегі хабарландырулар арқылы таратады. БАҚ-тағы көрсетілген баға шамамен 8-10%-ға жоғары беріледі. Өткен жылы осылай болған», — дейді «Артокс» компаниясының директоры Артем Шевчук.

Мамандар талдау өткізуді және сауданың негізінде бағалар көтерілген деген қорытындыға келді. Үстіміздегі жылы құнсызданудан кейін жағдайдың қалай болатынына маман болжам жасауға тәуекел етпеді. 

— Мүмкін, ең көтерілу 20%-ға жетіп қалар. Бірақ та бұл ешқандай да расталмаған менің жеке сезінуім, — деп пікір бөліседі Артем Шевчук.

— «Недвижимость» газетін дәл аша отырып, мысалы, — дейді риелтор Анастасия Ксендз, — үш ұқсас пәтерді нақтылап таңдайсыз: сол ауданда, сол қабатта, бөлме саны, үй салынған материал. Шамалап бағаны нақ бекітесіз, сосын сатып алушыға бағыт ұстап, ыждағаттылап қимыл-әрекет жасайсыз.

8-10% БАҚ-тағы көрсетілген баға шамамен жоғары беріледі

Бақылаңыздар: егер де екі аптадан кейін ешқандай қоңырау шалынбаса, демек, бағаны түсіріңіз. Ең болмағанда 2-3 мың долларға, деп кеңес береді риелтор. Сатып алушылар келіп, мәмілені жасасудан бас тартса (баға оларды қанағаттандырмаса), яғни, тағы да шегерім туралы ойлануға тура келеді.

Жылжымайтын мүлікті сату үшін қажетті құжаттар

Пәтерлерге немесе үйлерге құқық белгілеуші құжаттар: сатып алу-сату келісімшарты, айырбастаулар, сыйлықтар, жекешелендіру, мұралыққа құқық туралы куәлік, жан-жақты, тиянақты заңдық күші бар және меншіктік құқықты растайтын сот шешімі, сонымен қатар меншік иесі туралы мәлімет, егер осы үйде қосымша жерге актісі болса. 

Жылжымайтын мүлікке техникалық паспорты (егер қылтимасы болса, оның көлемі кірген). Барлық, бүкіл, бар қайта жобалаулар осынау құжатта көрсетілуі керек және әділет органдарында міндетті тіркелуі қажет, яғни, арнайылап заңдастырылуы тиіс. 

Жеке куәлік (мерзімі өткен болмауы тиіс).

Неке туралы куәлік (егер онда сіздер тұрсаңыздар). Мәмілені тәмәмдау үшін күйеудің немесе әйелдің келісімі (нотариалды куәландырылуы керек). Жұбайлар мәміле кезінде бұл іске қатысса да, нотариалды куәландырылған келісімнің болуы да міндетті. Тұрғын үйдің басқа меншік иелерінен сенімхат (егер олар мәміле ісіне қатыспаса). Тұрғын үйдің меншік иелері жұбайы (егер пәтер үлестік иеленумен ресімделсе), сонымен қатар туысқандары болуы да мүмкін. Егер меншік иелері болып балалары немесе іс-әрекетке қабілетсіз басқа тұлғалар көрсетілсе, онда қорғаншы және қамқоршы органның рұқсаты өте қажет.

Егер жылжымайтын мүліктің басқа да иелері мәмілені аяқтауға тікелей қатысатын болса, онда заңды түрде олардың жеке куәліктері және жазбаша нотариалды куәландырылған әрқайсысынан келісім керек. 

Құқықтық тіркелім (ауыртпалық) туралы анықтама. Ол ТҚО-ы арқылы болмаса egov.kz. үкіметтік электрондық портал арқылы беріледі.

Коммуналдық қызметке төлем туралы, салық төлемі туралы түбіртек. Сатып алушылар мынаны тексереді: жарыққа, суға және тағы басқаға қарыздың бар-жоқтығын. Сондықтан бүкіл түбіртектердің дұрыс екенін ерте көріп алыңыз. Басқа жағдайда сатып алу-сату шартында коммуналдық қызметпен қарызды төлеу туралы тараптардың жауапкершілігі жазылады, сатып алушы үйдің құнына кіруіне сай қарызды төлеуді мойнына алуы мүмкін.  

Тағы оқитындарыңыз:

Пәтерді жалға қалай дұрыс алуға болады?

Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде ақша беруді қауіпсіз тәсілдері

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.