Куда движется рынок недвижимости?

Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости Астаны для казахстанцев до сих пор остается основным инструментом вложения инвестиций.

На фоне существующих на рынке девальвационных ожиданий и неопределенности, наиболее актуальным в настоящее время является вопрос о прогнозах и будущей динамики цен на рынке. Какой же может оказаться динамика цен в ближайшие месяцы и в последующие годы разбираются специалисты аналитической службы kn.kz.

Напомним читателям, что аналитическая служба kn.kz работает над циклом статей, посвященных состоянию и развитию отечественного рынка недвижимости. В прошлых материалах мы попытались раскрыть вопросы доступности и обеспеченности жильем и объяснить читателям, почему в нашей стране доступность жилья гораздо ниже, чем в развитых странах («Жилье в Казахстане остается недоступным», «Почему цены на жилье высоки?»).

В данной статье мы рассмотрим другой аспект развития рынка недвижимости — анализ фаз развития рынка жилья и его прогнозирование. Необходимо отметить, что профессиональный подход к изучению процессов казахстанского рынка недвижимости и принятие на этой основе управленческих решений — явление относительно новое. В начале развития отечественного рынка недвижимости (2000-2002 г.г.) потребность в изучении его процессов и прогнозов была минимальной. В связи с острым дефицитом предложения на рынке жилья мало кто из инвесторов задумывался о перспективах и прогнозах на фоне высокого спроса и огромных темпов роста цен. Это был рынок продавца.

Особо можно отметить проявившуюся потребность в прогнозировании развития рынка недвижимости со стороны госорганов, связанную с разработкой и необходимостью обоснования стратегий жилищного строительства «Доступное жилье — 2020».

Заметная перемена в ситуации стала очевидной после финансового кризиса 2007 года. Данный период заставил многих казахстанских инвесторов пересмотреть подходы в принятии решений, основанных на результатах анализа, исследований и прогнозов. У оценщиков, застройщиков и банков изменились подходы к работе. Особо можно отметить проявившуюся потребность в прогнозировании развития рынка недвижимости со стороны госорганов, связанную с разработкой и необходимостью обоснования стратегий жилищного строительства «Доступное жилье — 2020». В связи с этим разработка методик прогнозирования на рынке жилья представляется актуальной и важной задачей аналитиков рынка недвижимости.

Как купить квартиру от ФН «Самрук Казына»? >>>

В первой части статьи рассмотрим различные этапы развития рынка жилья Астаны и выявим зависимость цен от различных факторов. Итак, с начала развития казахстанского рынка недвижимости динамика цен делится на два этапа — до и после кризиса.

Динамика средней цены на вторичном рынке жилья и объёмов ипотечного кредитования г. Астаны

Этапы развития рынка жилья в Астане

С 2001 по 2005 годы — старт рынка, этап роста, количество продавцов на рынке увеличивается (среднемесячные темпы роста цен — 2,5-3% в месяц, прирост за год — 30-37%).

С 2006 по август 2007 года — «надувание» ипотечного пузыря, перегретый рынок, стремительный рост количества продавцов на рынке (среднемесячные темпы роста цен — 4-5% в месяц, прирост за год ‑ 43-61%).

С сентября 2007 по ноябрь 2009 года — падающий, кризисный рынок, уход продавцов с рынка (среднемесячные темпы падения цен от 0,7% до 4,1% в месяц, или 17-32,5% в год, снижение объемов предложения ‑ в среднем на 4,3% в месяц).

С ноября 2009 по август 2010 года — депрессивный рынок (среднемесячный темп роста цен от -0,2% до +2,9% в месяц, в среднем 0,2% в месяц, отсутствие роста количества продавцов на рынке).

В феврале 2009 года девальвация привела к увеличению темпов снижения в первые 4 месяца до 7% в месяц. Коррекция долларовых цен в связи с девальвацией происходила на фоне общего снижения цен.

С сентября 2010 года по настоящее время — развивающийся рынок, продавцы возвращаются (среднемесячные темпы роста цен от 0,7-1,9% в месяц, в среднем 1,5% в месяц, 10-20% в год, рост количества продавцов в среднем 5% в месяц). На динамику посткризисного периода внутри указанных фаз оказали влияние одномоментные девальвации в феврале 2009 года и 2014 года.

В феврале 2009 года девальвация привела к увеличению темпов снижения в первые 4 месяца до 7% в месяц. Коррекция долларовых цен в связи с девальвацией происходила на фоне общего снижения цен. Как показал анализ, совокупное снижение цен продолжалось до конца 2009 года и составило 27,7%. То есть полностью компенсировало 20-процентную девальвацию. Девальвация в феврале 2014 года происходила уже в растущей фазе рынка — со 154,96 до 182,31, или на 17,7%, а коррекция тенговой цены с момента девальвации составила пока 5,3%.

Краткосрочный прогноз в связи с девальвацией

Учитывая то, что сегодня коррекция цен происходит на растущем рынке, снижение цен окажется ниже уровня девальвации. Данное утверждение можно объяснить расчетами. Так, за период с января 2013 по январь 2014 года среднемесячный темп роста цен на жилье составлял в среднем 1,4% в месяц. С учетом того, что экономические и финансовые факторы существенно не изменились, с вероятностью 92% продолжалась бы положительная ценовая динамика, и прирост цен с начала февраля составил бы 11,2%. Таким образом, коррекция цен на момент девальвации составит (17,7% – 11,2% = 6,5%). На данный момент разница между нынешним и прогнозируемым уровнем коррекции составляет 1,2% (6,5% – 5,3% = 1,2%). Это означает, что снижение цен на рынке жилья Астаны может продолжиться еще 1-2 месяца, и далее (при условии сохранения макроэкономических параметров) последует возврат к стадии развивающегося рынка.

Учитывая то, что сегодня коррекция цен происходит на растущем рынке, снижение цен окажется ниже уровня девальвации. 

Долгосрочные прогнозы

Состояние и развитие рынка недвижимости как сложной системы определяется множеством факторов: внешних и внутренних. К внешним относятся политические (влияющие на инвестиционную привлекательность), макроэкономические (мировые цены на энергоносители, развитие фондового рынка, объемы внешних заимствований, объем денежной массы, уровень ВВП, объемы ипотечного кредитования и доходы). К внутренним факторам относятся: развитие жилищных программ, численность населения и внутренняя миграция.

В исследованиях российских ученых-экономистов (например, таких, как сертифицированный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов (РГР), кандидат технических наук Г.М. Стерник) определено, что ключевым фактором развития рынка недвижимости в переходных экономиках является показатель суммарного легального и теневого дохода населения с учетом изменяющейся склонности к потреблению, инвестированию, сбережению и накоплению.

Более глубокий анализ показал тесную взаимосвязь между темпами роста объемов ипотеки и темпами роста цен — 87%.

В разные периоды развития рынков данный показатель зависит от разных причин импульсного роста денежной массы (макроэкономических денежных потоков) и преобладающих механизмов образования «серых» доходов населения:

  • периодов либерализации предпринимательской деятельности и приватизации в различных кластерах;
  • периодов интенсивных бюджетных инвестиций в различные национальные и региональные программы, проекты, предвыборные кампании и др.;
  • «ипотечно-нефтяного» роста.

Долги по ипотеке: что делать? >>>

На основании данных тезисов был проведен корреляционно-регрессионный анализ, который показал, что между средней ценой на рынке жилья Астаны существует весьма сильная связь с ценами на нефть — 89,9%, ВВП — 90%, ипотечным кредитованием — 96% и доходами населения — 78%.

Более глубокий анализ также показал тесную взаимосвязь между темпами роста объемов ипотеки и темпами роста цен — 87%, в то время, как между темпами роста доходов (как номинальных, так и реальных) и ценами взаимосвязи выявлено не было, либо она была слабой.

Сравнение темпов прироста цен на жилье, объемов ипотеки и уровня доходов в г. Астане

Среднегодовой темп прироста, %

 

Объемы ипотеки

Средняя цена на жилье

Уровень доходов

2008 год

-0,6

-2,1

2,6

2009 год

-0,1

-0,6

1,2

2010 год

0,2

1,0

1,8

2011 год

0,9

1,6

2,3

2012 год

1,6

0,8

1,6

2013 год

1,3

1,4

1,2

Янв. – сент. 2014 год

1,3

1,5

-1,0

Корреляция с ценой

83%

-

-0,44%

Таким образом, на основе данных расчетов был сделан вывод о том, что в настоящее время темпы роста ипотечного кредитования, как одного из факторов спроса, во многом определяют будущую динамику цен на рынке жилья. В следующем материале мы продолжим исследование рынка недвижимости на основе взаимосвязи темпов объемов ипотечного кредитования, доходов населения и цен на рынке жилья и выясним, какой может оказаться динамика цен в ближайшие годы.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz, сертифицированный аналитик рынка недвижимости РГР, оценщик.

Теоретической основой для прогнозирования явились труды Г.М. Стерника — профессора кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, председателя комиссии Российской Гильдии риэлторов® по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированного оценщика недвижимости Российского общества оценщиков, канд. тех. наук.

Читайте также:

Топ-10: в каком банке самая выгодная ипотека?

Какое наказание ждёт банковских должников

 


1 комментарий:

Обновить
Петр (05.11.2014 03:40)

Цены на недвижимость в Астане будут расти т. к. объемы строительства уменьшились а впереди ЭКСПО 2017


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.