Куда движется рынок недвижимости?

Куда движется рынок недвижимости?

Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости Астаны для казахстанцев до сих пор остается основным инструментом вложения инвестиций.

На фоне существующих на рынке девальвационных ожиданий и неопределенности, наиболее актуальным в настоящее время является вопрос о прогнозах и будущей динамики цен на рынке. Какой же может оказаться динамика цен в ближайшие месяцы и в последующие годы разбираются специалисты аналитической службы kn.kz.

Напомним читателям, что аналитическая служба kn.kz работает над циклом статей, посвященных состоянию и развитию отечественного рынка недвижимости. В прошлых материалах мы попытались раскрыть вопросы доступности и обеспеченности жильем и объяснить читателям, почему в нашей стране доступность жилья гораздо ниже, чем в развитых странах («Жилье в Казахстане остается недоступным», «Почему цены на жилье высоки?»).

В данной статье мы рассмотрим другой аспект развития рынка недвижимости — анализ фаз развития рынка жилья и его прогнозирование. Необходимо отметить, что профессиональный подход к изучению процессов казахстанского рынка недвижимости и принятие на этой основе управленческих решений — явление относительно новое. В начале развития отечественного рынка недвижимости (2000-2002 г.г.) потребность в изучении его процессов и прогнозов была минимальной. В связи с острым дефицитом предложения на рынке жилья мало кто из инвесторов задумывался о перспективах и прогнозах на фоне высокого спроса и огромных темпов роста цен. Это был рынок продавца.

Особо можно отметить проявившуюся потребность в прогнозировании развития рынка недвижимости со стороны госорганов, связанную с разработкой и необходимостью обоснования стратегий жилищного строительства «Доступное жилье — 2020».

Заметная перемена в ситуации стала очевидной после финансового кризиса 2007 года. Данный период заставил многих казахстанских инвесторов пересмотреть подходы в принятии решений, основанных на результатах анализа, исследований и прогнозов. У оценщиков, застройщиков и банков изменились подходы к работе. Особо можно отметить проявившуюся потребность в прогнозировании развития рынка недвижимости со стороны госорганов, связанную с разработкой и необходимостью обоснования стратегий жилищного строительства «Доступное жилье — 2020». В связи с этим разработка методик прогнозирования на рынке жилья представляется актуальной и важной задачей аналитиков рынка недвижимости.

Как купить квартиру от ФН «Самрук Казына»? >>>

В первой части статьи рассмотрим различные этапы развития рынка жилья Астаны и выявим зависимость цен от различных факторов. Итак, с начала развития казахстанского рынка недвижимости динамика цен делится на два этапа — до и после кризиса.

Динамика средней цены на вторичном рынке жилья и объёмов ипотечного кредитования г. Астаны

Этапы развития рынка жилья в Астане

С 2001 по 2005 годы — старт рынка, этап роста, количество продавцов на рынке увеличивается (среднемесячные темпы роста цен — 2,5-3% в месяц, прирост за год — 30-37%).

С 2006 по август 2007 года — «надувание» ипотечного пузыря, перегретый рынок, стремительный рост количества продавцов на рынке (среднемесячные темпы роста цен — 4-5% в месяц, прирост за год ‑ 43-61%).

С сентября 2007 по ноябрь 2009 года — падающий, кризисный рынок, уход продавцов с рынка (среднемесячные темпы падения цен от 0,7% до 4,1% в месяц, или 17-32,5% в год, снижение объемов предложения ‑ в среднем на 4,3% в месяц).

С ноября 2009 по август 2010 года — депрессивный рынок (среднемесячный темп роста цен от -0,2% до +2,9% в месяц, в среднем 0,2% в месяц, отсутствие роста количества продавцов на рынке).

В феврале 2009 года девальвация привела к увеличению темпов снижения в первые 4 месяца до 7% в месяц. Коррекция долларовых цен в связи с девальвацией происходила на фоне общего снижения цен.

С сентября 2010 года по настоящее время — развивающийся рынок, продавцы возвращаются (среднемесячные темпы роста цен от 0,7-1,9% в месяц, в среднем 1,5% в месяц, 10-20% в год, рост количества продавцов в среднем 5% в месяц). На динамику посткризисного периода внутри указанных фаз оказали влияние одномоментные девальвации в феврале 2009 года и 2014 года.

В феврале 2009 года девальвация привела к увеличению темпов снижения в первые 4 месяца до 7% в месяц. Коррекция долларовых цен в связи с девальвацией происходила на фоне общего снижения цен. Как показал анализ, совокупное снижение цен продолжалось до конца 2009 года и составило 27,7%. То есть полностью компенсировало 20-процентную девальвацию. Девальвация в феврале 2014 года происходила уже в растущей фазе рынка — со 154,96 до 182,31, или на 17,7%, а коррекция тенговой цены с момента девальвации составила пока 5,3%.

Краткосрочный прогноз в связи с девальвацией

Учитывая то, что сегодня коррекция цен происходит на растущем рынке, снижение цен окажется ниже уровня девальвации. Данное утверждение можно объяснить расчетами. Так, за период с января 2013 по январь 2014 года среднемесячный темп роста цен на жилье составлял в среднем 1,4% в месяц. С учетом того, что экономические и финансовые факторы существенно не изменились, с вероятностью 92% продолжалась бы положительная ценовая динамика, и прирост цен с начала февраля составил бы 11,2%. Таким образом, коррекция цен на момент девальвации составит (17,7% – 11,2% = 6,5%). На данный момент разница между нынешним и прогнозируемым уровнем коррекции составляет 1,2% (6,5% – 5,3% = 1,2%). Это означает, что снижение цен на рынке жилья Астаны может продолжиться еще 1-2 месяца, и далее (при условии сохранения макроэкономических параметров) последует возврат к стадии развивающегося рынка.

Учитывая то, что сегодня коррекция цен происходит на растущем рынке, снижение цен окажется ниже уровня девальвации. 

Долгосрочные прогнозы

Состояние и развитие рынка недвижимости как сложной системы определяется множеством факторов: внешних и внутренних. К внешним относятся политические (влияющие на инвестиционную привлекательность), макроэкономические (мировые цены на энергоносители, развитие фондового рынка, объемы внешних заимствований, объем денежной массы, уровень ВВП, объемы ипотечного кредитования и доходы). К внутренним факторам относятся: развитие жилищных программ, численность населения и внутренняя миграция.

В исследованиях российских ученых-экономистов (например, таких, как сертифицированный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов (РГР), кандидат технических наук Г.М. Стерник) определено, что ключевым фактором развития рынка недвижимости в переходных экономиках является показатель суммарного легального и теневого дохода населения с учетом изменяющейся склонности к потреблению, инвестированию, сбережению и накоплению.

Более глубокий анализ показал тесную взаимосвязь между темпами роста объемов ипотеки и темпами роста цен — 87%.

В разные периоды развития рынков данный показатель зависит от разных причин импульсного роста денежной массы (макроэкономических денежных потоков) и преобладающих механизмов образования «серых» доходов населения:

  • периодов либерализации предпринимательской деятельности и приватизации в различных кластерах;
  • периодов интенсивных бюджетных инвестиций в различные национальные и региональные программы, проекты, предвыборные кампании и др.;
  • «ипотечно-нефтяного» роста.

Долги по ипотеке: что делать? >>>

На основании данных тезисов был проведен корреляционно-регрессионный анализ, который показал, что между средней ценой на рынке жилья Астаны существует весьма сильная связь с ценами на нефть — 89,9%, ВВП — 90%, ипотечным кредитованием — 96% и доходами населения — 78%.

Более глубокий анализ также показал тесную взаимосвязь между темпами роста объемов ипотеки и темпами роста цен — 87%, в то время, как между темпами роста доходов (как номинальных, так и реальных) и ценами взаимосвязи выявлено не было, либо она была слабой.

Сравнение темпов прироста цен на жилье, объемов ипотеки и уровня доходов в г. Астане

Среднегодовой темп прироста, %

 

Объемы ипотеки

Средняя цена на жилье

Уровень доходов

2008 год

-0,6

-2,1

2,6

2009 год

-0,1

-0,6

1,2

2010 год

0,2

1,0

1,8

2011 год

0,9

1,6

2,3

2012 год

1,6

0,8

1,6

2013 год

1,3

1,4

1,2

Янв. – сент. 2014 год

1,3

1,5

-1,0

Корреляция с ценой

83%

-

-0,44%

Таким образом, на основе данных расчетов был сделан вывод о том, что в настоящее время темпы роста ипотечного кредитования, как одного из факторов спроса, во многом определяют будущую динамику цен на рынке жилья. В следующем материале мы продолжим исследование рынка недвижимости на основе взаимосвязи темпов объемов ипотечного кредитования, доходов населения и цен на рынке жилья и выясним, какой может оказаться динамика цен в ближайшие годы.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz, сертифицированный аналитик рынка недвижимости РГР, оценщик.

Теоретической основой для прогнозирования явились труды Г.М. Стерника — профессора кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, председателя комиссии Российской Гильдии риэлторов® по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированного оценщика недвижимости Российского общества оценщиков, канд. тех. наук.

Читайте также:

Топ-10: в каком банке самая выгодная ипотека?

Какое наказание ждёт банковских должников

 


1 комментарий:

Обновить
Петр (05.11.2014 03:40)

Цены на недвижимость в Астане будут расти т. к. объемы строительства уменьшились а впереди ЭКСПО 2017


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.