Обмен на рынке жилья: нюансы сделки

Сайты и порталы о недвижимости пестрят объявлениями об обмене жилья. Всплеск предложений по обмену в стране возник после произошедшей в феврале этого года девальвации. Платежеспособность населения снизилась, а потребность улучшить жилищные условия осталась, позволяя рынку обмена оставаться востребованным. Если проанализировать газету «Недвижимость», то получится, что на 8 объявлений о продаже недвижимости в Караганде приходится 1 предложение об обмене. По сравнению с прошлым годом желающих обмениваться жильём стало в 3,5 раза больше. В 2013 году соотношение объявлений о продаже квартир к обмену составляло 30:1.

Люди меняют многокомнатные квартиры с ремонтом на дома, дома на квартиры, жилье на окраине города на жилплощадь в более престижных районах, дома с земельными участками, имуществом и автомобилями на несколько квартир, однокомнатные на двух-, трехкомнатные с доплатой и без. Вариантов масса. Однако на практике клиентам, у которых нет времени ждать подходящие варианты, приходится продавать свою недвижимость, а потом покупать другую.

— Целый месяц я размещала в газете объявление об обмене двухкомнатной квартиры на первом этаже в «хрущевке», — рассказывает карагандинка Фарида Умарова.

— Хотела поменять ее с доплатой на двухкомнатную, но этажом повыше и улучшенной планировки. За все это время ни одного подходящего предложения так и не поступило. В итоге я обратилась к риелтору, который посоветовал сначала продать квартиру, а потом уже с наличкой на руках искать другую. Покупателя нашли легко, молодая семья решила оформить ее в ипотеку за 40 000 долларов. Теперь я планирую добавить около 5-10 тысяч долларов и купить квартиру большей площади на средних этажах.

Секреты успешной продажи недвижимости>>>

Очевидные плюсы

  • Можно обменять квартиру, не имея на руках денежных средств.
  • При совершении такой сделки точно не останешься без крыши над головой, даже на непродолжительное время.
  • Единовременная регистрация договора по продаже квартиры и покупке квадратных метров, подобранных в качестве нового жилья.
  • Не надо беспокоиться о росте цен на покупаемую квартиру, так как продажа и покупка жилья осуществляются единовременно.

Нужно помнить, что две квартиры ценятся выше, чем одна, пусть даже она будет большей по площади. 

Вот, к примеру, обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные нельзя, если только «однушки» не будут располагаться в менее престижных районах. Потому что, как правило, стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем двух- или трехкомнатной. Также сложно произвести обмен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные в одном районе. Скорее всего, придется доплачивать. Все вариации сделок обмена перечислить сложно. Каждый случай индивидуален и требует своего подхода.

Почему при обмене завышают цены? 

Часто в объявлениях можно увидеть подобную формулировку: «Продаю двухкомнатную квартиру. Цена 75 тысяч долларов. Цена на обмен — 82 тысячи долларов». Факт, что при обмене стоимость недвижимости, как правило, завышена, подтверждают и риелторы.

— Обмен предполагает завышенную цену объекта по сравнению с его стоимостью при продаже. Почему? Потому что собственник квартиры заранее предугадывает, что, если он обменяет сейчас свою квартиру на другую, то новую квартиру ему тоже надо будет продавать. Поэтому при обмене он ставит цену на 5-10% выше, чтобы оставить люфт в случае долгой продажи новой квартиры, стоимость на которую потом может снизиться, — разъясняет директор компании ABC Royal Estate Расул Биккинин. — Но если у двух участников сделки идут реальные переговоры об обмене и обе стороны понимают, что это взаимовыгодный обмен, а не просто лишь бы избавиться от квартиры, то цены встают на свои места и на свои реальные уровни.

Чем обмен не угодил риелторам?

Счастливым стечением обстоятельств называют заключение сделки по обмену и риелторы, так как у клиентов, обратившихся с обменом жилья, до оформления договора доходит очень редко.

— Вся сложность альтернативных сделок в том, что поиск жилплощади чаще всего ограничен определенным районом, — говорит директор карагандинского агентства недвижимости Comfort Анастасия Ксендз. — И найти подходящие варианты для собственников, которые хотели бы иметь квадратные метры именно в данном районе, практически нереально.

— По сути, это очень сложная сделка, и сам процесс подбора квартир на обмен очень трудоемкий, — подтверждает Расул Биккинин. — При непосредственном обмене квартиры на квартиру необходимо, чтобы обе стороны устроила их жилплощадь, а это очень большой перечень характеристик (количество комнат, общая площадь, площадь кухни, ремонт, этажность, сам дом, район, инфраструктура и многое другое), а если происходит обмен большей квартиры на меньшую, так еще и сумма доплаты. Если в советское время обмен был «популярен», потому что типы домов и планировок были идентичными и похожими, то сейчас есть огромный выбор типов домов, планировок, отделок в квартирах, районов и многого другого. Поэтому обмен — процесс очень сложный, и удовлетворить обе стороны в их запросах очень непросто. Как правило, собственники квартир предпочитают сначала продать квартиру и следом приобрести что-то другое.

Счастливым стечением обстоятельств называют заключение сделки по обмену и риелторы, так как у клиентов, обратившихся с обменом жилья, до оформления договора доходит очень редко.

Специалисты агентств недвижимости недолюбливают альтернативные сделки, хотя в финансовом плане обмен несет для риелторов определенную выгоду.

— Для риелтора выгодна сделка по обмену недвижимости, потому что она двойная, — говорит Расул Биккинин. — Будет считаться, что риелтор продал две квартиры, где присутствовали две стороны. Но в плане процесса организации сделки, повторюсь, это очень сложный алгоритм и очень трудоемкий процесс.

— На самом деле для риелторов нет никакой разницы, обмен это или продажа, — отмечает карагандинский риелтор Анастасия Ксендз. — За работу в основном платит та сторона, которая доплачивает, либо обе стороны пополам. Но риелторы не любят сделки по обмену, многие даже по телефону сразу отвечают, что не занимаются подобными услугами.

Вот и стараются риелторы склонить клиентов к решению сначала продать квартиру, а потом, имея на руках «живые» деньги, купить другую.

— Из всех наших объектов (200 квартир) около 10 клиентов рассматривают обмен, но в основном происходит продажа, так как сделки обмена происходят всего по двум квартирам в год, — рассказывает Анастасия Ксендз. — Сначала клиенты хотят все провернуть одной сделкой, решить все проблемы сразу, но после нескольких месяцев ожидания все-таки склоняются к тому, чтобы квартиру продать и уже с наличными выбрать приемлемый для себя вариант. Люди не понимают, что рынок предложений по таким сделкам ограничен и трудно угодить обеим сторонам сразу.

По словам риелтора, обмен квартир в Караганде — явление нечастое. В основном альтернативные сделки происходят между частными лицами без участия специалистов по недвижимости. Договор мены с юридической точки зрения не имеет особых отличий от договора купли-продажи. Правда, у него есть некоторые особенности.

— Конечно, легче всего и дешевле оформить обмен у нотариуса через договор мены, но есть один нюанс, — предупреждает риелтор Расул Биккинин. — Через договор мены нельзя оформить обмен квартиры в доме, который еще не прошел регистрацию в органах юстиции (долевое участие), на квартиру на вторичном рынке, которая зарегистрирована в органах юстиции. В данном случае нужно будет оформлять два договора или две сделки: договор переуступки прав требования (договор цессии) и договор купли-продажи, или иные договоры отчуждения. То есть одним договором мены можно оформить обмен квартирами, если они зарегистрированы в регистрирующем органе.

Особенности сделок по обмену недвижимости>>>

Как оценить квартиру самостоятельно?

Участники сделки по обмену могут попробовать оценить квартиры самостоятельно, используя рыночный подход (метод сравнения аналогов). Алгоритм его рассказывают специалисты аналитической службы kn.kz.

1. Из газет с базами объявлений о продаже квартир (например, газета «Недвижимость») подбираем минимум 5 квартир с похожими характеристиками: район, улица/микрорайон, тип дома, количество комнат, этажность, расположение комнат, наличие и количество балконов, состояние квартиры (с ремонтом, с косметическим ремонтом, без ремонта, требуется косметический ремонт). Желательно, чтобы данные характеристики совпадали. Если полных аналогов подобрать не удалось, необходимо выбрать квартиры, близкие по характеристикам.

2. После подбора квартир-аналогов приступаем к расчету цены сво-его объекта. Самым простым расчетом можно ограничиться в том случае, если параметры подобранных квартир-аналогов полностью совпадают, но такое случается очень редко. Поэтому при расчете необходимо использовать поправочные коэффициенты. Говоря просто, поправочный коэффициент — это надбавка на цену в случае наличия положительной характеристики (например — с ремонтом, не угловая, средние этажи и т.п.) либо дисконт с цены в случае отрицательной либо менее привлекательной характеристики (например — без ремонта, нет балкона, угловая). Поправочные коэффициенты могут быть использованы при оценке не только параметров самой квартиры, но и района, типа дома, материала стен.

Итак, предположим, у нас есть 5 аналогов стоимостью: 1) 70 000 $, 2) 65 000 $, 3) 77 000 $, 4) 66 000 $, 5) 65 000 $. Эти объекты наверняка будут отличаться от нашей квартиры по каким-либо параметрам. Выявляем отличия всех аналогов от имеющейся квартиры и присваиваем каждому из них по каждому различию поправочные коэффициенты.

Например, первый аналог расположен на третьем этаже, а наша квартира на первом. Поправочный коэффициент на нижний этаж по таблице 1 составляет 0,981. Далее, наша квартира с евроремонтом, а аналог — с простым ремонтом. Поправочный коэффициент на евроремонт (таблица 2) — 1,189. Делаем расчет: 70 000 $ х 0,981 х 1,189 = 81 649 $.

Такую процедуру проделываем по каждому аналогу. В результате проделанных шагов мы получим 5 скорректированных цифр. Например, в нашем случае эти цифры составили: 81 649 $, 75 817 $, 89 813 $, 76 983 $, 75 817 $.

Выводим среднее значение — 79 607 $. Принимая во внимание, что расчеты производились в ценах предложения, полученное значение корректируем на 10% (скидка на торг), получаем 71 643 $ — это и есть рассчитанная с использованием рыночного подхода стоимость нашей квартиры.

Конечно, стоит сказать, что при самостоятельной оценке квартиры сложность будет заключаться в отсутствии готовых поправочных коэффициентов в открытом доступе на постоянной основе, а применение субъективных оценок может вызвать значительные погрешности. Поправочные коэффициенты для всех участников рынка на коммерческой основе предоставляет аналитическая служба kn.kz.

Поправочные коэффициенты по обмену  недвижимости для всех участников рынка на коммерческой основе предоставляет аналитическая служба kn.kz.

Таблица 1.  Поправочные коэффициенты по этажности 

Этажи

Средняя цена,  у.е./кв.м

Поправочный коэффициент

Первые

970

0,935

Последние

1018

0,981

Средние

1058

1,020

Общее

1037

1,000

Таблица 2. Поправочные коэффициенты по состоянию квартир

Состояние квартир

Средняя цена, у.е./кв.м

Поправочный коэффициент

Без ремонта

966

0,931

Евроремонт

1233

1,189

Кап. ремонт

1087

1,048

Косм. ремонт

983

0,948

Ремонт

1070

1,031

Частичный ремонт

1068

1,030

Черновая отделка

1201

1,157

Чистовая отделка

1041

1,003

Общее

1037

1,000

*По данным аналитической службы kn.kz

Как провести оценку объектов недвижимости при обмене>>>

Комментарии специалистов

Обмен оформляется просто

Самым большим плюсом обмена можно считать относительную простоту в оформлении сделки. Ведь если человек продает свою квартиру, а взамен покупает, например, две другие, увеличивается число совершаемых операций. О нюансах оформления договора мены рассказывает нотариус Салтанат Бельбаева.

— Как лучше оформить сделку с недвижимостью?

Лучше всего оформлять сделку так, как это фактически есть. Если это обмен – то обмен. Тем более что сделка по обмену выгодна экономически. А если прикрывать обмен двумя сделками купли­продажи, то и платить придется двойную сумму.

При обмене операция одна и госпошлина берется как за одно нотариальное действие — 22 224 тенге. Сюда входит сумма госпошлины (12 964 тенге) и сумма технических услуг (9 260 тенге). Выгоднее сделать обмен и заплатить 22 224 тенге, чем эту же сумму, умноженную в 2 или в 3 раза.

— Когда обмен невозможен?

Иногда людям все­таки приходится совершать две сделки. Это происходит в том случае, когда один из участников сделки хочет переоформить обмениваемую недвижимость на своего родственника: ребенка, жену или родителей. В этом случае обмен невозможен, так как он совершается только в том случае, когда владелец меняет свою собственность на собственность другого владельца. То есть если участник сделки хочет оформить обмениваемую квартиру на своего ребенка, то нужно будет совершать две сделки купли­продажи, оценивать объекты по рыночной стоимости и в каждой сделке указывать сумму. Если обмен производится с доплатой, то это также указывается в документах.

— Каков процесс оформления сделки?

Первоначально проверяются документы на принадлежность имущества собственнику, приобреталось ли оно в браке или нет, находится ли недвижимость под обременением, имеет ли право участник сделки отчуждать жилплощадь и нет ли каких­либо ограничений по решению суда или частных судебных исполнителей. Это первый этап. Дальше оговариваются условия обмена: с доплатой или без. Если с доплатой, люди могут обменяться деньгами здесь же, если нет, то в документах фиксируется, что финансовые вопросы между ними уже решены.

Договор мены выдается на двух бланках для каждой стороны. Так же, как и при купле­продаже, договор подлежит регистрации в департаменте юстиции через ЦОН. На сегодняшний день договор обмена не подлежит онлайн­регистрации через нотариат. Пока еще количество сделок, доступных для электронной регистрации, ограничено.

— Какие сведения могут быть дополнительно указаны в договоре обмена?

Договор мены оформляется стандартно: в нем указывается собственник, который передает свою недвижимость другой стороне. Эта сторона, в свою очередь, передает объект, принадлежащий ей на праве собственности, другой стороне. Обязательно указывается, есть ли доплата и ее размер. Так же, как в случае с договором купли­продажи, при обмене необходимо согласие супруга, если недвижимость была приобретена в период брака.

Помимо этого в договоре указываются стандартные пункты: имеется ли задолженность по налоговым и коммунальным платежам, кто будет брать на себя обязательства по их погашению. Бывает так, что стороны говорят о том, что уведомлены об имеющейся задолженности, но предыдущий собственник обязуется погасить все долги, которые имеются на момент подписания договора, либо погашение долгов берет на себя новый собственник.

Дополнительно в документах может быть обозначена стоимость объектов недвижимости. В отношении жилых домов могут оговариваться технические характеристики. Стороны указывают, что другой участник сделки осведомлен о техническом состоянии объекта недвижимости и в дальнейшем претензий к этому состоянию (полы, стены и прочее) иметь не будет. В обратном случае этот факт может послужить основанием для оспаривания сделки.

— В каких случаях сделка обмена может быть признана недействительной?

В каких случаях сделки признаются недействительными, оговаривается в ст. 157­159 Гражданского кодекса, и это относится ко всем видам сделок, будь то обмен или купля­продажа. Стороны могут либо добровольно расторгнуть договор, либо, если возникнет спор, решить его в судебном порядке. По любому из этих пунктов на усмотрение суда сделка будет признана недействительной.

Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz

Читайте также:

Ключ на ключ, или Как обменять квартиру

Стоит ли делать ремонт перед продажей или арендой квартиры?

Заключайте договоры с риэлторами

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.