Обзор рынка недвижимости Софии

София – относительно непопулярный город для покупателей зарубежной недвижимости. Учитывая рост показателей рынка недвижимости Болгарии в последнее время,...

...иностранцам стоит присмотреться к главному рынку страны – столице Болгарии. История города насчитывает около 7000 лет. Старый город включает в себя некоторые древние развалины времен Древнего Рима, Византии и Османской империи. Однако сегодня София представляет собой современный европейский город с развитой инфраструктурой, транспортной сетью, кафе и ресторанами, в котором застройка коммунистической эпохи соседствует с древними зданиями и соборами, а также небоскребами современной эпохи.

София занимает пятнадцатое место среди крупнейших городов Евросоюза с населением около 1,4 миллиона человек. Подавляющее большинство жителей столицы составляют болгары (больше 90%), однако проживают и небольшие группы турок, македонцев, помаков и румын. Город делится на 24 административные единицы, каждая из которых располагает собственным районным мэром, которые выбирается каждые четыре года.

Обзор рынка недвижимости СофииСофия – прежде всего, финансовый и промышленный центр страны. Несмотря на то, что туристы предпочитают, как правило, черноморские курорты Болгарии, в последнее время София вызывает все больший туристический интерес. Неподалеку от города находится горный массив Витоша высотой достигающий 2200 м, где расположены несколько горнолыжных курортов. Кроме того, недалеко от Софии есть множество минеральных источников и бальнеологических курортов.

Город удобно расположен. От Витоши в город ведут три дороги, сохранившиеся еще с глубокой древности, которые соединяют Софию (а вместе с ней и всю Восточную Европу) с тремя морями – Адриатическим, Черным и Эгейским, – а также с Центральной Европой. София еще и важный культурный европейский центр. Здесь находятся Русский культурный центр, Польский культурный центр, Венгерский институт, Чехословацкий культурный институт, Институт Гете, Британское консульство и многие другие. Среди культурных достопримечательностей города выделяется Собор Александра Невского, построенный в конце 19 века, общей площадью 3170 кв.м. Еще одним символом Софии считается Боянский собор, который входит во всемирное наследие ЮНЕСКО.

Недостаток города, как и многих крупных столиц в других странах, состоит в быстрорастущей миграции из менее развитых регионов страны. На данный момент темп урбанизации явно не успевает за темпами роста уровня миграции.

История цен

С 2000 по 2008 год в Болгарии наблюдался бум на рынке недвижимости. За это время цены успели подскочить на 300%. «Пузырь» лопнул в 2008 году, главным образом, из-за мирового финансового кризиса. Только за 2009 год цены на недвижимость снизились на 26,31%. Это коснулось и столицы страны.

В 2010 году падение продолжилось, составив 5,58%, при этом усилившись к концу года. Если в третьем квартале средняя цена в Софии составила 840 евро за кв. метр, снизившись на 2,9% по сравнению с прошлым годом, то августе средняя цена опустилась до отметки в 740 евро за кв.м. Однако объем продаж в Софии в том году вырос на 10% по сравнению с предыдущим годом.

В начале 2011 года рынок жилья в Софиипоказал двукратный прирост числа сделок по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Наибольший спрос в начале 2011 года наблюдался на квартиры с одной спальней стоимостью до 50 000 евро. Во втором квартале цены на жилье в болгарской столице упали на 10,1% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, до 750 евро за кв.м. К третьему кварталу 2011 года количество сделок в Софии снизилось на 19% по сравнению с прошлым годом. За весь 2011 год цены в Софии упали на 9% в Софии и на 7% в среднем по стране. Наиболее востребованными видами жилья в этот период оказались апартаменты с двумя и тремя спальнями, причем главным критерием при покупке оставалась цена.

Средняя стоимость односпальной квартиры в Софии площадью 45,15 кв.м составляет 31 878 евро или 706 евро за квадратный метр.

В первом квартале 2012 года средняя стоимость апартаментов в Болгарии снизилась на 4,3% по сравнению с предыдущим годом и на 0,4% по сравнению с предыдущим кварталом. В Софии средняя стоимость составила 749 евро. В начале 2012 года цены на недвижимость по стране были на 38% ниже своего пикового уровня в третьем квартале 2008 года. Тем не менее, индекс цен третьего квартала показал, что в 2012 году в Софии цены стабилизировались. Во втором квартале 2012 года недвижимость подорожала на 0,2% по сравнению с первым кварталом 2012 года. Однако снижение цен в столице начало значительно отставать от темпов по стране.

К концу лета стоимость аренды апартаментов в Софии увеличилась на 15% благодаря высокому спросу со стороны студентов. Особенно это касалось районов Студентски Град, Дианабад и Мусагеница – самых популярных среди студентов. По итогам 2012 года в Софии цены упали в среднем на 4-6%, в то время как в целом по стране максимальное снижение составило 4%. За весь период с 2008 по 2012 годы цена на апартаменты с двумя комнатами в Софии упала на 30%.

К концу первого квартала 2013 года апартаменты в стране подешевели почти на 1% по сравнению с предыдущим кварталом. При этом София снова стала самым дорогим городов страны по ценам на недвижимость (оторвавшись от Варны), где стоимость одного квадратного метра составила 725 евро. Уже во втором квартале цены выросли до 734 евро.

2014 год был поворотным для рынка недвижимости Болгарии. В первом квартале, после полутора лет непрерывного снижения, цены по стране выросли на 0,2% по сравнению с предыдущим кварталом, дойдя до уровня первого квартала прошлого года. В Софии цены увеличились на 0,4% до 747 евро за 1 кв.м. Во втором квартале 2014 года рост цен в Болгарии продолжился – на 2% по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году и на 1,79% по сравнению с предыдущим кварталом. Рост цен на недвижимость в Софии составил 4,38%.

Доход от аренды в Софии в среднем составляет от 4% до 6%, ввиду ограниченности строительства новых зданий.

На данный момент средняя стоимость односпальной квартиры в Софии площадью 45,15 кв.м составляет 31 878 евро или 706 евро за квадратный метр, что на 2,5% выше показателя на начало 2014 года. Средняя стоимость двуспальной квартиры — 55 477 евро (796 евро за кв.м.), что на 0,8% выше, чем в начале года. Стоимость трехспальных квартир выросла на 4,1% до 89 207 евро (841 евро за кв.м). Стоимость аренды в Софии не сравнится с ценами в Москве и аналогичных крупных мегаполисах. Доход от аренды здесь в среднем составляет от 4% до 6%, ввиду ограниченности строительства новых зданий.

Сейчас нового строительства в Софии мало, и то, что строится – пользуется популярностью. Особенно трудно продаются и покупаются объекты, подключенные к ТЭЦ. Стоимость отопления очень высока и не все готовы оплачивать такие таксы. Иностранцы приобретают недвижимость либо с целью инвестиции, либо для детей-студентов, либо для собственных нужд. Для студентов это кварталы, близкие к учебным заведениям. Для инвестиции – кварталы, где хорошо сдается объект, либо на этапе строительства для последующей перепродажи. Для себя – там, где уютно и есть инфраструктура.

Из-за текущей политической ситуации в стране, обыкновенно низкой покупательской способностью местного населения, а также проблем в банковском секторе ожидать резкого роста цен в Болгарии вообще и Софии в частности не приходится. Иностранный же спрос не настолько высок, чтобы в корне изменить ситуацию – особенно в Софии.

Транспорт

Прямые регулярные рейсы в столицу Болгарии выполняют авиакомпании «Аэрофлот» и Bulgaria Air, время в полете – около 3 часов. Кроме того, до Софии отправляются прямые поезда из Москвы, время в пути – 2 дня 3 часа.

Помимо международного аэропорта Софии в ближайшие несколько лет в Болгарии планируется открытие двух новых аэропортов. Такое событие приведет не только к росту туристического сектора страны, но и поднимет экономику. В этом году планируется открытие нового пассажирского аэропорта «София-Запад», который находится в 60 км от Софии, недалеко от шоссе Струма и рядом с населенным пунктом Кондорфей.

Оборище

Самые престижные кварталы центрального района Оборище – улица Георги Раковски, площадь Народно Собрание и бульвар Царя Освободителя. Средняя стоимость недвижимости в этом районе составляет 900 евро за кв.м.

Центр Софии – место скопления исторических архитектурных памятников, культурных достопримечательностей и основных административных учреждений. В архитектурном облике центра города доминируют венский стиль и нео-ренессанс, а также множество зданий начала 20 века в стиле модерн.

Самые престижные кварталы центрального района Оборище – улица Георги Раковски, площадь Народно Собрание и бульвар Царя Освободителя. Здесь расположены Национальная художественная академия (в здании бывшего Королевского дворца), Государственная академия музыки, ректорат Софийского университета. Здесь же находится один из самых известных соборов Софии – православный собор св. Николая, построенный в 19 веке, которую местные жители называют Русской церковью. Средняя стоимость недвижимости в этом районе составляет 900 евро за кв.м. Односпальные апартаменты здесь стоят около 40 000 евро, двуспальные – 61 000 евро.

Иван Вазов

Иван Вазов – один из самых престижных районов города, расположенный близко к центру. Здесь распространены отдельные дома, большая часть панельных блоков датируется 1970-80-ми годами, хотя в последнее время район активно застраивается новостройками. Здесь же находится самый известный театр Софии – Национальный театр Ивана Вазова, в котором ставятся пьесы классического репертуара.

В Иване Вазове расположен Южный парк – самый крупный в Софии, популярный среди жителей в качестве места для прогулок с детьми и занятий спортом. Благодаря близости к парку и историческому центру города, развитой инфраструктуре стоимость недвижимости этого района самая высокие во всем городе. Средняя цена за 1 кв.м. – 1097 евро.

Вазраждане

Вазраждане – другой район, расположенный неподалеку от центра, с населением около 50 000 человек. Здесь находятся 17 начальных и средних школ, множество парков, недавно отстроенный крупный молл. Кроме того, Вазраждане – это еще и финансовый центр города.

Почти треть города занята парками и зонами отдыха, это один из самых зеленых районов Софии. Одна из главных достопримечательностей Вазраждане – Национальный политехнический музей, в котором выставляются главные инновационные технологические проекты страны последнего времени. Средняя стоимость недвижимости здесь составляет примерно 800-900 евро за кв.м.

Сердика

«Сердика» — бывшее наименование Софии до 9 века н.э., когда она была столицей римской провинции Фракия. Район состоит из четырех кварталов: Фондови Жилища, Банишора, Орландцы, Малашевцы и Драз Махала. В районе много школ, больниц и других важных для проживания учреждений. Главные достопримечательности Сердики – Мост Львов, названный в честь статуй на входе. Сердика ближе всего расположена к Центральному железнодорожному вокзалу и Центральному автобусному вокзалу. Стоимость недвижимости в Сердике относительно невелика – 633 евро за кв.м. Двуспальные апартаменты можно приобрести за 40 000 евро.

Средец

Еще один престижный район в самом центре города. Как и в случае с Сердикой, «Средец» – бывшее название города София. Здесь также можно найти много городских парков, самый крупный из которых – Борисова Градина. Кроме того, Средец – это еще и спортивный центр города, где находится главный стадион страны Васил Левски, на котором постоянно тренируется национальная сборная Болгарии. Средняя цена не недвижимость – 900-1000 евро за кв.м.

Витоша

Один из самых престижных районов Софии, в котором проживает финансовая и политическая элита столицы, а также иностранные предприниматели и дипломаты. Визуально сразу бросается в глаза аккуратность лужаек и деревьев на улицах этого района. Витоша также располагает всем разнообразием типов недвижимости – от городских вилл до крупных жилых комплексов, включающих рестораны, супермаркеты и фитнес-центры. В Витоши также находится древняя православная церковь Бояна, датируемая 10 веком.

Район расположен на юге города недалеко от одноименной горы, соответственно, вблизи от горнолыжных курортов. Средние цены на недвижимость находятся в диапазоне 700-750 евро за кв.м.

Сименово

В непосредственной близости к горе Витоша расположен район Сименово. Наиболее популярный тип недвижимости здесь – крупные дома и виллы, а также роскошные комплексы. Рядом с районом находится бизнес-центр, Sofia Business Park, располагающий 35 офисными зданиями. Район даже располагает собственным одноименным горнолыжным курортом, что особенно привлекает покупателей недвижимости. Иностранная община района – самая многочисленная в городе. Средние цены – 800-900 евро за кв.м. Однокомнатную квартиру можно приобрести за 45 500 евро, двухкомнатную – за 61 000 евро.

Младост

Второй по численности район города, находящийся на юго-востоке Софии. Благодаря строительной активности в последние годы район становится самым современным и быстро развивающимся в столице. Здесь находится Sofia Business Park, 16 школ и детских садов и множество важных научных институтов. Младост располагает отлично развитой транспортной инфраструктурой. Стоимость недвижимости – 600-750 евро за кв.м.

Лозенец

Лозенец – один из самых престижных и востребованных районов, который находится в пешей доступности к центру. Район характеризуется широкими зелеными улицами, множеством парков, в том числе, Южным парком, и живописными видами на гору Витошу. Здесь есть престижные жилые комплексы, сохранившиеся с советских времен, и новые, недавно построенные здания. В последнее время благодаря активной застройке район считается одним из самых развитых. Здесь же расположен самый крупный госпиталь в Восточной Европе под названием Токуда.

Средняя стоимость недвижимости здесь – 998 евро за кв.м. Однокомнатную квартиру можно купить за 40 000 евро, двухкомнатную – за 74 500 евро.

Студентски град

Уже из названия этого района понятно, что он является основным местом проживания студентов Софии. Район был построен в 1960-х годах для студентов разных университетов. Это место богемного образа жизни, низкой стоимости аренды, самых модных клубов и баров и общей атмосферы молодости. В городе район считается «меккой» ночной жизни Софии благодаря своему молодому населению.

В общежитиях в районе Студентски Град средняя стоимость аренды жилья составляет 25 евро, и всё же студенты предпочитают снимать апартаменты с двумя спальнями стоимостью 200 евро в месяц.

Студентски град нельзя назвать новым районом – большая часть зданий досталось в наследство от коммунистической эпохи. Однако популярность района среди молодежи не могла не повлиять на городское планирование – в последнее время многие здания активно ремонтируются и реконструируются для более комфортабельных условий проживания и развлечений.

Как правило, студенты предпочитают снимать апартаменты с двумя спальнями стоимостью 200 евро в месяц. В общежитиях в районе Студентски Град средняя стоимость аренды жилья составляет 25 евро, при этом в одной комнате живут два или три студента. Соответственно, недвижимость в этом районе относительно недорогая. Средняя цена составляет 712 евро за кв.м. Однокомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 33 000 евро, двухкомнатную – за 54 000 евро.

Даниил Бурыгин, HomesOverseas.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.