В Казахстане утверждена единая классификация офисных зданий

Стоимость аренды офисных помещений в Казахстане в скором времени придется пересмотреть участникам рынка. Объединенная Ассоциация Риелторов Казахстана сообщила об утверждении единой классификации офисных зданий. Как передает ОАРК, участники рынка недвижимости в Казахстане до сих пор не умеют определять уровень офисных зданий, и по собственным соображениям присваивают классы своим помещениям, от чего напрямую зависит стоимость их аренды. Участники рынка смогут ознакомиться с новым документом, как только завершится его оформление. 

Kursiv.kz побеседовал с Сергеем Орлеанским, экспертом компании «БТ Казахстан Оценка и консалтинг», участвовавшей в разработке документа, и выяснил, что из себя представляет данный документ и как будут присваиваться классы офисным зданиям на его основе.

— Сергей Арнольдович, какой статус у документа «Единая классификация офисных зданий»? Кем он утвержден? Имеет ли он юридическую силу? Является ли его применение обязательным при постройке БЦ или дело добровольное?

— Использование данной классификации для собственников офисных зданий является добровольной. Добровольная сертификация на первом этапе — показатель готовности офисного здания (бизнес центра) идти навстречу к рынку, к своим потребителям, так как для прохождения данной сертификации требуется предоставить всю информацию как о самом здании, так и о его управлении.

При планировании строительства БЦ застройщик или собственник, используя разработанную классификацию может заранее определить к какому классу будет относиться его здание и планировать уровень дохода в соответствии со сложившимся уровнем доходности для зданий данного класса. Инвестор этого объекта также, видя к какому классу будет относиться строящийся объект и будет отсеивать сомнительные проекты, где формат и класс будущего объекта не будут соответствовать ожиданиям целевых потребителей, соответственно — объект не окупится.

ОАРК инициировала и организовала данную работу в рамках рабочей группы, состоящей из участников рынка, заинтересованных в принятии единых стандартов. В разработке принимали участие члены Рабочей группы RICS Russia&CIS в Казахстане. В инициативную группу вошли риелторы, представители оценочных и управляющих компаний, аналитики.

Группа, разрабатывавшая классификацию, учитывала мнение всех участников рынка: риелторов, девелоперов, управляющих компаний, оценщиков, проектировщиков, архитекторов, страховщиков, собственников офисных зданий и профессиональных СМИ. Утвержденная классификация является компромиссным вариантом и максимально приближена к уже известным в мире классификациям.

— Каким образом с помощью данного документа можно будет определить соответствие цены и качества? Предполагает ли документ внедрение новой ценовой политики?

— Классификация, прежде всего, — это объективная оценка потребительских характеристик объекта недвижимости, которая защищает интересы плательщиков аренды. Качество недвижимости, как объекта управления, определяется совокупностью частных характеристик, которые не всегда видны конечным потребителям — арендаторам. Соответствующий класс объекту присваивается с целью выделение групп однородных объектов — как по характеристикам, близким по физическим признакам, размерам, по местоположению, так и по цене, то есть они должны иметь как можно меньше различий по арендным ставкам. Наиболее важным вопросом в офисной недвижимости является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости и арендатором. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя-арендатора, либо наносит ущерб собственнику.

Классификация на первоначальном этапе позволит упорядочить работу профессиональных операторов рынка (девелоперы, управляющие компании, оценщики, проектировщики, архитекторы, страховщики, собственники офисных зданий, профессиональные СМИ), то есть, позволит определить адекватность арендных ставок для офисных объектов, избавит участников рынка от взаимного непонимания и позволит избежать ошибок при информационном обмене.

Классификация не регулирует размер арендных ставок, так как они складываются в зависимости от экономической ситуации на рынке. Мы уверены, что массовое внедрение данной классификации приведет к гармонизации арендных ставок: офисы с переоцененным собственниками классом буду вынуждены снизить свои арендные ставки, так как на рынке будет присутствовать открытая информация о среднем уровне ставок для определенных классов. Унификация требований к офисным зданиям является хорошим ориентиром не только для риэлторов, но и профессиональных оценщиков. Это позволит более точно определять класс оцениваемого офисного здания, и более точно подбирать аналоги для расчета стоимости здания, а также дальнейшей защиты отчетов перед конечными потребителями — банками, собственниками, аудиторами.

— По каким стандартам работают при постройке БЦ сейчас? И какими будут новые стандарты? По каким показателям, прежде всего, нужно присваивать классы офисным зданиям?

— До сих пор в Казахстане не было единой классификации. Все участники рынка оценивали класс БЦ по своему мнению — кто во что горазд. Для присвоения класса офисному объекту комиссия из числа компетентных членов будут проверять здания на предмет соответствия требованиям утвержденной классификации. После чего помещению присваивается определенный класс, затем выдается соответствующий сертификат. Более подробная информация о процедуре сертификации будет размещена на сайте Объединенной Ассоциации риелторов Казахстана.

В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собой.

Наиболее распространенные классификации разработаны компанией Becar. Commercial Property, Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), американской ассоциации BOMA (Building Owners and Managers Associations), компаний CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и Jones Lang LaSalle. В мировой практике сложились основные критерии, по которым классифицируются здания — это месторасположение и доступность, компоненты и свойства здания, качество управления зданием и уровень сервиса.

— Расскажите, пожалуйста, о содержании документа?

2014ч В «Единой классификации офисных зданий» выделено 25 основных критериев, по которым классифицируются офисные здания, при этом для присвоения зданию определенного класса оно должно набрать соответствующие количество пунктов: «А» — 23-25 пунктов, «В+» — 20-22 пунктов, «В» — 17-19 пунктов, «С» — ниже 17 пунктов.

— Какой процент современных БЦ не соответствуют присвоенным классам? По каким показателям? Насколько завышена или занижена стоимость арендной платы в большинстве неправильно построенных и оцененных зданиях?

— При строительстве современных БЦ застройщики изначально планируют, к какому классу будет относиться строящийся объект. Современные БЦ в большинстве случаев соответствуют заявленным классам, чего нельзя сказать о БЦ реконструированных из зданий, построенных в советское время. Также существенное влияние на класс эксплуатируемого здания оказывает политика управляющей компании: например, собственник относит свой БЦ к классу «А», при этом управляющая компания размещает в фойе здания автоматы быстрого питания, что отрицательно сказывается на репутации (общем дизайне) здания и фактически снижает класс здания. В большинстве случаев при завышении класса БЦ стоимость аренды также является завышенной.

Гульжанат Ихиева, kursiv.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.