Прием квартиры от застройщика: права дольщиков

Астанчане уже не раз сталкивались с трудностями приобретения жилья посредством долевого участия в строительстве.

Потенциальные дольщики, которые решили купить квартиру в строящемся доме, интересуются в основном его расположением и параметрами квартиры, не обращая при этом внимание на такие важные аспекты, как способ привлечения денежных средств, вид договора, гарантийные обязательства перед клиентами и дополнительные услуги, которые впоследствии навязывает застройщик. Подобные недочеты могут обернуться серьезными проблемами при фактической сдаче объекта, и больно ударить по карману дольщиков. 

О том, как купить квартиру в ипотеку в новостройке, читайте здесь.

Обманутые дольщики: претензии покупателей квартир в новостройках

Застройщики Астаны сдают ЖК с разными недоделками

Чтобы «довести до ума» новую квартиру, дольщикам приходится выкладывать баснословные деньгиЧтобы «довести до ума» новую квартиру, дольщикам приходится выкладывать баснословные деньги. Дополнительный ремонт требует ни одной тысячи долларов с учетом того, что сегодня строительные материалы и услуги очень дорогие.

— Я приобрела две квартиры посредством долевого участия. Застройщик опоздал по срокам. Когда все-таки сообщили, что квартиры готовы, я пришла и увидела, что там стены кривые, пластиковые окна вот-вот выпадут наружу, двери не открываются, замок сломанный. Поэтому отказалась ставить подпись в акте приемки, так как квартира по всем критериям не соответствует тому, что было указано в договоре, — говорит дольщица Алла Иманкулова.

Покупательница Роза Сарбалинова, наоборот, подписала все документы, чтобы получить ключи от долгожданной квартиры, поскольку ей с мужем, пенсионером-инвалидом I группы, негде было жить.

— Мы скитались по съемным квартирам, жили то у сына, то у дочери, пришлось все бумаги подписать, потому что другого выхода не было, — рассказывает дольщица. — Представитель ЖСК сказала, что «если хотите получить ключи от квартиры, то нужно подписать все документы». Поэтому на все недоделки я закрыла глаза.

Однако столичные застройщики считают, что сегодня подобные проблемы существуют везде, где идет активное строительство жилых домов.

— Всегда находятся люди, которые чем-то недовольны, — говорит представитель ЖСК «Мунар» Жанарбек Бектемиров. — Все вопросы касательно неполадок с сантехникой, трубами решаются с жилищно-строительным кооперативом, в штате которого имеются и сантехник, и электрик, и другие работники. Для устранения таких недоделок пишется письменная заявка, по которой специалисты работают.

О том, какие ЖК на первичном рынке жилья Астаны готовятся ко вводу в ближайшее время, читайте здесь.

Застройщики создают свой жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

— Строительная компания хитро основывает аффилированную компанию по эксплуатации. Зачем? — делится своим взглядом на ситуацию председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — Чтобы данная компания расписалась в акте о приеме дома в эксплуатацию со всеми строительными изъянами. Но поскольку это одно и то же лицо — обе компании, естественно, подписывают акт. А потом все эти пробелы работы строителя ложатся на плечи жильцов. Они устраняют все эти недоделки за счет ежемесячных взносов.

Застройщики забирают общедомовые помещения для коммерческих целей

Они сдают их под магазины, парикмахерские, швейные, ателье и т. д.

— Застройщики не оформляют кондоминиум, прихватывают общедомовые помещения, придомовую территорию и делают, что хотят, пока стоит у руля собственный ЖСК, пока сами жители не догадаются юридически все это взять в свои руки, — говорит общественник.

В России уже решена эта проблема. По словам Виктора Сыздыкова, у них принят специальный закон, в котором говорится, что застройщикам законодательно запрещено передавать дома своим аффилированно созданным компаниям. Причем весь список документов, который он должен передавать, прописан в этом законе. 

Если некоторые застройщики делают деньги, сдавая в аренду подвалы под магазины, офисы и прочее, то другие ищут разные пути, чтобы «содрать» как можно больше средств у самих жильцов.

О том, какие опасности таит в себе покупка квартиры на первичном рынке, когда за окном кризис, читайте в специальной статье.

Договоры инвестирования вместо договоров о долевом участии

Строительные компании заключают договор инвестирования, чтобы обойти нормы закона «О долевом участии в жилищном строительстве в РК». На самом деле между сторонами должен заключаться договор о долевом строительстве. Подписание соглашения об инвестировании между застройщиком и дольщиками избавляет первого от многих проблем. Ведь договор о долевом строительстве обязывает строительную компанию использовать исключительно свои средства при возведении объектов. Деньги дольщика при этом находятся в банке, и они являются неприкосновенными до сдачи дома в эксплуатацию.

Тем временем договор инвестирования весьма выгоден для застройщиков, поскольку фактически снимает большую часть ответственности. Когда дольщики заключают соглашение об инвестировании, они не получают каких-либо гарантий.

— Все строительные компании создают ЖСК, чтобы уйти от Закона «О долевом участии в жилищном строительстве в РК». Они заключают договоры инвестирования. С этим нужно бороться всем миром. Застройщики извратили все законы, законодательные нормы, — утверждает Виктор Сыздыков.

ТОП-6 самых дорогих ЖК Астаны 2016 года от застройщиков >>>

Оплата комуслуг за месяцы вперёд

Жилищно-строительные кооперативы обязывают жильцов оплатить коммунальные услуги за несколько месяцев впередЖилищно-строительные кооперативы, созданные теми же застройщиками, обязывают жильцов перед заселением оплатить коммунальные услуги за несколько месяцев вперед. Причем ключи от квартир представители ЖСК не дают, пока дольщик не оплатит выставленную сумму.

— Электрические счетчики стоят около 3 тысяч тенге. А ЖСК обязывает купить их за 10 тысяч, при этом необходимо заплатить и за установку приборов учета 3 тысячи тенге. Предоплата за 1000 киловатт электричества (3 тысячи тенге), за канализацию за 4 месяца — 1080 тенге, отопление 115 тенге за каждый квадратный метр, включая балкон, — говорит дольщик Алла Иманкулова. — Даже за мусорный контейнер, который ставит обычно акимат, мы должны платить. В общей сложности за две приобретенные квартиры у застройщика я должна заплатить 140 тысяч тенге. Я отказалась платить за некоторые услуги, поэтому до сих пор не получила ключи от квартиры. 

Строительные компании заключают договор инвестирования, чтобы обойти нормы закона «О долевом участии в жилищном строительстве в РК». На самом деле между сторонами должен заключаться договор о долевом строительстве. 

Как не быть обманутым дольщиком

Обратите внимание на пункты договора на строительство ЖК

Конечно, разные строительные компании предлагают разные условия. Но есть перечень пунктов, которые должны быть обязательно включены в соглашение, иначе договор нельзя будет поставить на учет в государственном органе.

  1. Необходимо определить долю клиента в жилом доме в соответствии с проектно-сметной документацией. После разрешения на ввод в эксплуатацию здания, данная доля подлежит передаче дольщику в собственность.
  2. В договоре должна быть четко определена сумма, которую обязан внести дольщик на депозит банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади приобретаемой квартиры.
  3. Срок передачи квартиры в жилом доме дольщику.
  4. Гарантийный срок на жилой комплекс, который построен по договору о долевом участии в жилищном строительстве.
  5. Приложение к документу, в котором отражена архитектурная проектно-сметная документация.
  6. В соглашении должен быть указан размер неустойки в случае нарушения строительной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли.
  7. Определение размера неустойки в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа.
  8. Первоначальный взнос, который должен быть внесен дольщиком на депозит. Обычно его размер составляет не менее 15% от цены договора о долевом участии в строительстве жилья.
  9. В договоре обязательно должны быть определены порядок и сроки передачи денег дольщика банком, с которым сотрудничает застройщик.

Безусловно, все начинается с подписания договора со строительной компанией. Все пункты данного документа необходимо тщательно изучить. Лучше всего нанять юриста, который, прочитав договор, расскажет о плюсах и минусах сотрудничества с застройщиком ЖК.

0,1% от суммы, которую дольщик заплатил по договору, должна оплачивать строительная компания за каждый день просрочки передачи доли в жилом доме, согласно типовому договору

Застройщик обязан устранить все проблемы. Как проверить квартиру

Перед тем как заселиться в квартиру, дольщик вправе запросить у застройщика акт государственной приемочной комиссии. Ведь за все недоделки несет ответственность не только строительная компания, но и приемочная комиссия, которая проводит непосредственную экспертизу. Обратите внимание, наличие их заключения — обязательное условие сдачи дома в эксплуатацию.

Перед тем как заселиться в квартиру, дольщик вправе запросить у застройщика акт государственной приемочной комиссииЕсли недоделки были обнаружены, они должны быть устранены в течение гарантийного срока обслуживания объектов строительства, который регулируется Гражданским кодексом Республики Казахстан.

— Все наши субподрядные организации, которые проводят электричество, канализацию, отопление, выполняют отделочные работы, устанавливают окна, вместе с членами ЖСК осматривают квартиры и по каждому пункту проводят согласование. Чистые ли окна, открываются ли ручки, в удовлетворительном ли состоянии полы, стены и многое другое, — говорит Жанарбек Бектемиров. — Если членов ЖСК что-то не устраивает, мы составляем акт, в котором описываются все недостатки. Затем создается комиссия, которая в случае подтверждения факта сдачи квартиры в ненадлежащем состоянии, выносит протокол. И мы исправляем все недостатки.

Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>

Что делать, если…

…застройщик заставляет покупать счетчики и платить за контейнеры для мусора.

В случае навязывания дополнительных услуг жилищно-строительным кооперативом покупатель может показать договор, заключенный между ним и строительной компанией. Если в договоре эти моменты не прописывались, то можно отказаться от дополнительных платных услуг. 

…представители ЖСК не дают ключи от квартиры из-за отказа платить по предъявленным услугам (счетчики, предоплата за комуслуги за несколько месяцев и др. Жильцы вправе отказаться от жилищно-строительного кооператива и организовать управляющую компанию. 

…застройщик отказывается устранять все недоделки.

Если же строительная компания отказывается выполнить свои обязательства, дольщик вправе подать исковое заявление в суд. Каждый застройщик предоставляет гарантийный срок, и если он не истек, строительная компания обязана устранить все свои недоделки. 

Все пункты договора необходимо тщательно изучить. Лучше всего нанять юриста, который, прочитав договор, расскажет о плюсах и минусах сотрудничества с застройщиком ЖК.

Покупать ли квартиру в 2016 году: аналитика и рекомендации экспертов >>>

Общее имущество многоквартирного дома. Содержание общедомового имущества, перечень, работы

Виктор Сыздыков, председатель РОО «Общественный защитник»:

— Когда дольщики вступают в долевое строительство жилого здания и выплачивают установленную сумму за квартиры, в нее входит и пользование общедомовым имуществом. Согласно ст. 31-32 Закона «О жилищных отношениях», общее имущество принадлежит на праве общедолевой собственности всем собственникам квартир и помещений. А в общее имущество входят подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования (ст. 2, п. 24, Закона «О жилищных отношениях»).

Но сейчас многие строительные компании присваивают подвальные помещения, прихватывают придомовую территорию, пока жильцы сами не догадаются взять управляющую компанию в свои руки. Ко мне приходили недавно представители Агентства по делам строительства и ЖКХ и просили подписать методику расчета ОДН, новые правила предоставления коммунальных услуг. Они принесли на согласование со мной, как с представителем потребителей. Я им сказал, что они лоббируют интересы застройщиков, они выработали методику выдавать земельный акт собственникам в зависимости от этажности. Таким образом, они конфискуют придомовой участок. Я им сказал: «Что вы делаете?». 

Информационная служба kn.kz 

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.