Особенности национальной Аренды

Особенности национальной Аренды

Покупка недвижимости за границей для ее последующей сдачи в аренду — очень популярный вид инвестиции, и при правильном подходе может принести весьма стабильный доход.

Однако в этой сфере существует масса тонкостей, которые разнятся от страны к стране — и которые нужно непременно учитывать при сдаче своих зарубежных владений. Ведущие эксперты рынка — представители риэлторских агентств и компаний-застройщиков — рассказывают HomesOverseas.ru об особенностях сдачи жилья в странах, недвижимость в которых пользуется наибольшим спросом у жителей СНГ. Начнем с Италии, Черногории, Франции и Турции, а во второй части статьи расскажем об Испании, Греции, Кипре и Болгарии.

Основы основ

Эксперты единодушно советуют: прежде чем покупать недвижимость за границей, нужно очень четко определить для себя, в каких целях она будет использоваться. От этого будет зависеть, что, где и за сколько будет выгоднее приобрести.

Если апартаменты или дом приобретаются исключительно в качестве вложения средств для получения прибыли — то потенциальному инвестору нужно руководствоваться правилом «Покупать не то, что нравится мне, а то, что нравится клиентам».

В случае покупки для себя и cдачи зарубежного жилья в аренду на время своего отсутствия — безусловно, отталкиваться стоит от личных предпочтений, но не забывать и факторах, которые помогут выгодно сдать недвижимость арендаторам. Важно хорошо знать и понимать реалии и законы той страны, в которой приобретается недвижимость для сдачи в аренду, а также законы родной страны, контролирующие данный вид деятельности. К поиску арендаторов нужно относиться с особенной тщательностью — и подписывать с ними грамотно составленный договор. И, конечно, своевременно рекламировать апартаменты или дом на «правильных» площадках в интернете.

Виды аренды

За границей существует два основных вида аренды — краткосрочная и долгосрочная. При этом в курортных регионах разных стран востребованность краткосрочной аренды будет, как правило, зависеть от сезонности: в пиковые месяцы цена на нее максимально высокая, а вне сезона порой бывает лучше закрыть владения на ключ до следующего периода туристической активности. Аренда в столицах, крупных городах, культурных и исторических центрах может приносить достойную прибыль круглогодично — и сдаваться не только туристам, как в случае с курортами, но и местным жителям, а также экспатам, которые проживают здесь постоянно.

Как сдавать?

Как правило, удобнее и надежнее сдавать свои зарубежные владения при помощи риелторского агентства, которое помогало осуществлять сделку купли-продажи. Самостоятельная сдача жилья хотя и может принести больший доход (не придется платить агентству за услуги), но требует больших затрат, времени и знаний. Оптимально в данном случае жить неподалеку от «объекта» и заниматься сдачей самому или при удаленной сдаче иметь надежный источник потенциальных клиентов, а также «представителя на месте», который будет заниматься заселением, организовывать уборку и др. Но при стоимости услуг в размере от 10% до 40% от суммы контракта агентство возьмет на себя полный менеджмент зарубежного жилья, избавляя владельца от лишней головной боли и предоставляя гарантии, которых не будет при самостоятельной сдаче, в том числе осуществляя юридическую поддержку владельца. В арсенале профессиональных агентств — инструменты, которые позволят сдавать жилье и в низкий сезон, что увеличит доходность.

Управляющая компания или риелторское агентство, безусловно, имеют более сильные позиции на рынке, чем частный собственник, владеют клиентскими базами и эффективными способами управления и продвижения объектов недвижимости за рубежом.

Плюсы к доходности

  • Расположение (близость к морю, вид на море, наличие развитой инфраструктуры в районе);
  • Состояние объекта;
  • Площадь, в том числе количество спален;
  • Комплектация (мебель, техника и их состояние, наличие дополнительных условий: бассейн, парковка, гараж, охрана, интернет и спутниковое телевидение, обслуживание);
  • Гостеприимство и теплый прием гостей;
  • Эксклюзивное предложение, которого нет у конкурентов (собственный выход к пляжу, доставка продуктов, свой повар, экскурсии);
  • Правильное позиционирование (грамотное и подробное описание объекта в интернете, красивые подробные фотографии с разных ракурсов — и позитивные отзывы прошлых гостей);
  • Информационная доступность для потенциальных клиентов (своевременная реклама, размещение на популярных специализированных интернет-площадках).

Италия

Особенности

В Италии существует понятие долгосрочной и краткосрочной аренды. И, если процесс краткосрочной аренды мало отличается от такового в СНГ, то при долгосрочной аренде существует ряд нюансов. И самый главный из них — правильный выбор кандидатуры арендатора и уверенность в его платежеспособности. Не изменится ли она со временем? Так, согласно стандартному договору аренды в Италии арендодатель не имеет права выселить своего арендатора в рамках срока действия договора — даже в случае наличия к нему серьезных претензий по поводу оплаты. Ему ничего не остается делать, как дожидаться момента, когда арендатор снова будет платить. Как правило, долгосрочный контракт в Италии с гражданами ЕС заключается сроком на четыре года. В нем прописывается сумма ежемесячной оплаты и условия ее сохранения или повышения (к примеру, +5% к сумме) в каждый последующий год.

ИталияДля граждан СНГ долгосрочная аренда на территории Италии ограничивается тремя месяцами, так как на более продолжительный срок пребывания в стране требуется вид на жительство.

В Италии не существует понятия кондоминиума — закрытых обслуживаемых зон, где в квартплату входят услуги по содержанию жилья.  За отдельностоящий дом нужно будет заплатить ежегодный налог (0,76% от кадастровой стоимости) на недвижимость и землю, а также производить оплату по счетчикам. В среднем расходы на коммунальные платежи (без активного использования кондиционеров и отопления) для апартаментов среднего размера составляют 100-200 € в месяц и около 500 € евро для вилл.

Где и что покупать?

По мнению экспертов, на сегодняшний день перспективной и интересной инвестицией является покупка апартаментов в Милане. 2015 год проходит здесь под эгидой всемирной выставки «ЭКСПО-2015». Для ее посетителей в городе возведен целый квартал, улучшена инфраструктура, транспортные развязки, качество дорог и даже аэропорт, а буквально вся недвижимость в центре города — на расхват. Стоимость арендной платы в Милане в данный момент выросла в три раза. Краткосрочная аренда пользуется огромной популярностью, и уже сейчас сложно найти свободные апартаменты.

Курортная аренда в Италии, как правило, довольно трудозатратна и сильно зависит от сезонности. Продвижению объекта необходимо уделить достаточное внимание, ввиду довольно серьезной конкуренции, однако и отдача от нее в пик сезона будет стабильной. В среднем по Италии цифра составляет 5%-6%.

Летом существует большой спрос на аренду недвижимости на островах Италии, а также на побережье и материке, в частности, на Сицилии, Лигурийском побережье, а также в Тоскане. Зимой, как правило, спрос очень невелик — и при приобретении дома или апартаментов исключительно для сдачи для начала целесообразно просчитать экономическую эффективность данной инвестиции.

На Сицилии наибольший доход принесет здесь сдача жилья по неделям, в высокий сезон (июль, август) и чаще только с субботы по субботу (7 дней, 14, 21 и т.д.). Август — самый дорогой в плане аренды и самый жаркий месяц в году. На Сицилии наибольшей популярностью пользуются отдельно стоящие дома с небольшим садом для тихого семейного отдыха в шаговой доступности от моря и хотя бы минимальной инфраструктурой. Также хорошо сдаются загородные виллы с бассейном для отдыха на природе.

Наиболее популярна на Сицилии зона Таормины, где цены на аренду эксклюзивной виллы на море могут достигать 25 000 € в неделю в высокий сезон (и 20 000 € в низкий), апартаменты же в историческом центре могут варьироваться от 500 € до 800 € или от 800 € до 1400 € в неделю в зависимости от сезона. Как во всех исторических центрах, здесь можно наблюдать также и краткосрочную аренду — минимум на три ночи. Для исторических центров Италии менее характерна ярко выраженная сезонности, поэтому зачастую верхняя цена превышает нижнюю в 1,5-2 раза.

На втором месте находится Сиракуза, или как ее называли во времена Древней Греции — Сиракузы, которая была первой греческой колонией на Сицилии. С точки зрения инвестиции привлекателен исторический центр эпохи барокко — Ортиджа и пригород с прекрасным лазурным морем и заповедными зонами (Племмирио, Фонтане Бьянке). Апартаменты в городе могут сдаваться от 500-600 € евро в неделю в низкий сезон.

Зона вблизи пляжей богата виллами и домами самых разных ценовых категорий, в засимости от размера территории и близости к морю. К примеру, маленький таунхаус, имеющий стоимость 220 000 €, сдается в аренду за 750-1500 € евро в неделю.

В целом по Италии стабильным спросом пользуется премиальная недвижимость. К примеру, вилла с частным бассейном на первой береговой линии и собственным выходом на пляж. Многие обеспеченные итальянские семьи полностью живут за счет аренды своих роскошных вилл стоимостью от 2 миллионов €, сдавая их на сезон за 250 тысяч € и тратя эту сумму в остальные месяцы года.

Так, на курортах Версилии средняя стоимость недельной аренды «скромной» обойдется в 3000 €, а просторная вилла с бассейном — от 10 000 € в неделю.

Как сдавать

В Италии не существует понятия «управляющая компания», а также есть довольно четкое разделение на риелторские агентства, специализирующиеся на продаже, и на агентства, занимающиеся исключительно арендой недвижимости. Именно к ним и стоит общаться.

Стоимость услуг такого агентства составит 20-25% от суммы контракта. За эту сумму будет осуществляется полный менеджмент и обслуживание объекта: постоянный подбор клиентов, их заселение, мелкий ремонт, уборка помещения и др. Это максимально надежный способ сдачи недвижимости в аренду в Италии, исключающий возможность обмана и непроплаты со стороны клиентов. Агентство сдает владельцу регулярные финансовые отчеты. Если риелтерская компания только находит клиентов для владельцев, то стоимость услуг составит 10-15% от суммы контракта.

Правильный выбор агентства — также залог успеха. Нужно выбирать из агентств с хорошей репутацией, посоветовавшись со своим риtлтором.

Как увеличить доходность

Сегодня в мире развивается тенденция самостоятельных путешествий, и все более актуальной становится краткосрочная сдача туристам недвижимости крупных городов, столиц, культурных и исторических центров. Гости зачастую самостоятельно планируют свой маршрут по Италии и находят жилье через ведущие сайты бронирования. И крупные туристические города в данный момент находятся в тренде: это Милан и Флоренция, а также Рим, Тоскана и озерные регионы. Квартиры с одной-двумя-тремя спальнями стоимостью до 500 000 € могут приносить здесь хороший доход.

Небольшие города — такие как Пиза, Лука, Чечина — также набирают популярность у туристов. Знатоки рынка предполагают, что неплохую доходность здесь может приносить небольшой домик стоимостью около 800 000 € с несколькими спальнями, сдающийся как мини-отель и обслуживающийся парой, проживающей на территории (с ежемесячной зарплатой 2000 € на двоих).

Черногория

Особенности

В Черногории спросом пользуется как долгосрочная, так и краткосрочная аренда. Для краткосрочной аренды характерна сезонность: с мая по сентябрь, и эксперты отмечают, что в большинстве случаев выгоднее активно сдавать недвижимость в эти месяцы, в том числе и посуточно, а затем, в межсезонье, «закрывать ее на ключ». В Черногории нет центрального отопления и газоснабжения — и всю нагрузку по отоплению жилья зимой на себя берет электричество, а все счета оплачивает владелец.

Пешая доступность пляжа, как и во многих других странах, — главный тренд при курортной аренде в Черногории, и цена повышается с близостью дома или апартаментов к морю.

ЧерногорияОднако, выбирая недвижимость в Черногории, инвестор должен обратить особенное внимание на ее расположение, ведь страна имеет гористый рельеф, и не всегда гостям с легкостью удастся преодолеть подъем и спуск с горы для того, чтобы сходить на пляж или в магазин. Туристы из СНГ редко арендуют автомобиль, отдыхая в Черногории, в том числе и из-за осторожности: здесь много узких дорог, серпантинов и пр. Тем не менее при покупке квартиры важно обращать внимание на наличие парковки, а также лифта. В общем удобство расположения, а также развитая инфраструктура — ключевые моменты при покупке недвижимости для ее последующей сдачи.

Как правило, жизнь на пляжах страны кипит днем и не утихает и ночью, до трех-четырех утра. Поэтому обращать внимание стоит и на недвижимость, расположенную в некотором удалении от моря, на третьей, четвертой линии от берега.

Что покупать

Наибольшим спросом у арендаторов в Черногории пользуются апартаменты в крупных по местным меркам городах и на побережье, средней ценовой категории, с одной-двумя спальнями — причем  как для краткосрочной, так и долгосрочной аренды. Предложение по домам в стране не так велико, хотя спрос на них весьма велик. Но черногорцы не очень охотно расстаются со своими виллами для их сдачи — и найти домик в уединенном месте, и при этом рядом с пляжем, здесь довольно проблематично.

Где покупать

Для долгосрочной аренды в Черногории наибольшим спросом пользуются города с развитой круглогодичной инфраструктурой — Будва, Бар, Герцег-Нови. Нужно иметь в виду, что в Будве летом наблюдается серьезная нехватка парковочных мест, и Бар с его галечными пляжами в этом плане более удобен, так как застраивался позже — в 80-е года XX века.  

При краткосрочной аренде, прежде всего, важна близость жилья к хорошему пляжу, в зависимости от предпочтений — песочному или галечному, с детскими площадками, лежаками, ресторанами — или без. В Будве это районы Госпоштина, Розино, Вели Виногради с развитой инфраструктурой и «плоским» рельефом. Пользуются популярностью и небольшие курортные поселки в четырех километрах от центра Будвы — Бечичи и Рафаиловичи. В живописном Петроваце (17 км от Будвы) хорошо приобретать жилье для себя — и при желании сдавать его в летний сезон. Цены на аренду здесь высоки и приближены к будванским, но сдать жилье в несезон практически нереально. Бар — столица Барской ривьеры, живет круглый год и недвижимость здесь всегда востребована, а цены на аренду более демократичные. Здесь галечные пляжи, развитая инфраструктура, широкие улицы, железнодорожное сообщение с Подгорицей и Белградом. Из Бара отправляется паром в Италию, куда многие ездят посмотреть достопримечательности и на шопинг.

Для исключительно летней аренды подходят курортные поселки на полуострове Луштица, в Барской ривьере Сутоморе, Добра Вода и Утеха с песчано-галечными пляжами. Особенность областей Тиват, Герцег-Нови и Котор — небольшие узкие, иногда бетонные, пляжи и расположение в заливе, что придется по вкусу не всем туристам. Тем не менее, район Герцег-Нови — Игало — пользуется популярностью у арендаторов благодаря расположенному здесь Институту реабилитации им. Симо Милошевича. Исторический город-музей Котор, охраняемый ЮНЕСКО, очень полюбился европейцам, и в особенности, англичанам. Но граждане стран СНГ скорее предпочитают приезжать сюда на экскурсии. Воздушные пути самолетов, прилетающих и улетающих из Тивата, проходят прямо над городом, что также понравится не всем отдыхающим. В Улцинской ривьере расположен известный Великий пляж протяженностью 12 километров с черным «лечебным» песком и популярными рыбными ресторанами на реке Бояна, но инфраструктура в этом районе не слишком развита — сюда хорошо приезжать на автомобиле.

Доходность

В Черногории цена краткосрочной аренды зачастую зависит не только от площади, расположения и укомплектованности жилья, но и от числа отдыхающих. Так, квартира-студия для двух-трех человек, будет стоить 10-25 € с человека в сутки (в зависимости от сезона, включая коммунальные платежи). То есть средняя цена для пика сезона —50 € в сутки. Установку детской кроватки или дополнительной техники, можно оговаривать отдельно, за небольшую доплату. При долгосрочной аренде такой квартиры ее стоимость составит около около 300 € в месяц.

Что же касается столь редкого предложения по домам — то, скорее всего, они будут располагаться в отдалении от пляжа, а цена аренды в сутки составит в зависимости от места, площади дома, его «комплектации», а также числа проживающих — от 100 € до 600 €. Курортникам дома, как правило, сдают с мая по сентябрь, так как их зимнее содержание невыгодно.

Турция

Особенности

Турция очень востребована у туристов, и конкуренция на рынке аренды здесь высока. Поэтому при покупке недвижимости нужно обращать внимание на конкурентные преимущества объекта: его расположение (если это курорт, то по отношению к морю), наличие инфраструктуры в шаговой доступности, а также качество обслуживания и продвижения виллы или апартаментов, предлагаемого управляющей компанией.

В основном в стране развита курортная краткосрочная аренда. Сезон длится с апреля по ноябрь. Хотя существует небольшой сегмент отдыхающих (например пенсионеры и семьи с детьми), которые предпочитают приезжать сюда именно зимой, когда сильная жара спадает.

ТурцияБольшим спросом в Турции пользуется приобретение апартаментов для собственного отдыха и их последующая сдача туристам во время отсутствия в стране. Зачастую такие инвесторы ошибаются с местом, приобретая жилье сразу после проведенного здесь однажды отпуска, — так как туристическая инфраструктура может отличаться от той, которая требуется для долгосрочного проживания. Риэлторы рекомендуют перед принятием решения о покупке обязательно провести в выбранном районе побольше времени, чтобы познакомиться с ним получше.

Что покупать

Большим спросом в Турции пользуются квартиры с одной и зачастую с двумя отдельными спальнями, в которых может отдыхать четыре человека. Гостям проще и выгоднее делить расходы на четверых, если это компания друзей или две семьи, а владелец, в свою очередь, может сдавать квартиру большей площади  за более высокую цену.  

Стоимость аренды апартаментов с одной спальней составит 350-400 € евро в неделю в пик сезона, а их цена — от 45 000 € (площадь 55-75 кв.м)  до 85 000 €  (100 кв.м и выше). Аренда квартиры с тремя спальнями — от 700 € и выше. При этом разница в стоимости одинаковой по планировке и метражу квартиры, но расположенной на разных этажах и открывающей разный вид из окна, может составлять до 30 000 €. Безусловно, на цену аренды повлияет инфраструктура здания, наличие бассейна и т.д.

Курорты Турции имеют большую туристическую проходимость, и посуточная аренда здесь также распространена. Как правило, оплата осуществляется на три дня под залог документа, без страховых депозитов. Она составляет в среднем 30-70 € в сутки для апартаментов, 100 € для виллы с бассейном. Арендатором, как правило, отдельно оплачиваются коммунальные услуги по счетчикам и финальная уборка при выезде, но все зависит от договоренности с владельцем.

Где покупать

Цены на аренду в Турции невысоки, но комфортный для отдыха сезон длится шесть месяцев, в течение которых жилье можно постоянно сдавать. Традиционно у туристов популярны относительно недорогие регионы: Анталия (c наиболее востребованными районами Коньяалты, Калеичи, Лара, Кунду), Аланья (Махмутлар, Конаклы, Авсаллар, Оба), а также более дорогой Фетхие. Это «британский» курорт, поэтому цены и на продажу, и на аренду определяются здесь в фунтах стерлингов, и лишь затем конвертируются в нужную валюту. Клиенты, которые приезжают на отдых или становятся домовладельцами, — также в основном англичане, европейцы, турки из Стамбула или Анкары. В последние три года растет интерес к Фетхие со стороны граждан России, Азербайджана, Украины, Казахстана.  

Выбор жилья здесь меньше, чем в Анталии и Аланье, так как земли для новых построек близко к морю практически не осталось. В Фетхие цена на апартаменты начинается от 60 000-70 000 €, а аренда будет стоить от 40 € за двухкомнатную квартиру даже в несезон.

Как сдавать

Через риелтерское агентство, управляющую компанию или (реже) застройщика. К сожалению, в Турции встречаются недобросовестные риелторы, которые, получив ключи от квартиры своих «знакомых» клиентов, сдают ее без разрешения хозяев. Это может привести к проблемам разного толка, поэтому выбору надежного агентства стоит уделить особенное внимание. Стоимость услуг — от 10% от суммы контракта. Ввиду того что цены на недвижимость Турции относительно невысоки, зачастую инвесторы приобретают здесь две квартиры: в одной живут, а другую самостоятельно сдают туристам. Это, прежде всего, имеет смысл для всех, кто хорошо знаком с местным менталитетом, имеет хорошие связи и уверен в своей способности решить возможные проблемы в виде экстренного ремонта и т.д.

Как увеличить доходность

Ориентироваться на ситуацию на рынке, отслеживать конкуренцию, предлагать более выгодные предложения клиентам, искать интересные маркетинговые решения или найти компанию, которая этим займется.

Ольга Потягаева, HomesOverseas.ru

 


Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.