Продажа доли в недвижимости

Для продажи недвижимости, которая находится в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц, необходимо участие всех собственников. Как поступить в случае, если отсутствует один из собственников? А как быть   если один из них отошел от владения недвижимостью, но в то же время не дает согласие на продажу?

Если собственник не участвовал в расходах на содержание недвижимости

Вопрос:

Мы с братом — единственные наследники квартиры, в которой жили наши родители. Брат давно уехал, и недвижимость я содержал сам. Сейчас, когда я собрался продать квартиру, он объявился и хочет получить свою долю от продажи. Могу ли я продать квартиру без его участия? А если это незаконно, то можно ли его лишить доли в квартире, учитывая то, что он не оплачивал все налоги на её содержание?

Ответ:

В соответствии с пунктом 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)  распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно пунктам 2 и 3 статьи 220 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке. Таким образом, в сделке с имуществом, находящимся в общей (долевой или совместной) собственности, участвуют все собственники.

В соответствии с пунктом 5 статьи 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) право собственности бессрочно. Право собственности на имущество может быть принудительно прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.

Основания для принудительного прекращения права собственности предусмотрены пунктом 2 статьи 249 Гражданского кодекса. К ним относятся:

обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;

принудительное отчуждение имущества, которое в силу законодательных актов Республики Казахстан не может принадлежать данному лицу;

  • реквизиция;
  • конфискация;
  • принудительное отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
  • изъятие бесхозяйственно содержащихся памятников истории и культуры, культурных ценностей,
  • национализация.

Таким образом, простое самоустранение от пользования объектом и отказ от его продажи не являются основанием для принудительного прекращения прав на долю у такого собственника.

Обычно это выражается в подписании договора об отчуждении недвижимости всеми собственниками.

Согласно статье 215 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В связи с этим другие собственники вправе требовать в судебном порядке компенсации соответствующей части произведенных ими расходов на содержание недвижимости. При удовлетворении требований возможно обращение взыскания на долю отсутствующего собственника в недвижимости, и если ее стоимость, соразмерна сумме взысканного долга, то можно вести речь о полном погашении этой доли. Следует учитывать, что в связи с 3-летним сроком исковой давности, такие требования вероятнее всего будут удовлетворены за последние 3 года.

Простое самоустранение от пользования объектом и отказ от его продажи не являются основанием для принудительного прекращения прав на долю у такого собственника.

Возможно ли собственника лишить его доли в недвижимости?

Вопрос:

Я собираюсь продать квартиру, которой владею совместно с несколькими родственниками. Однако один из них отказывается от продажи. Возможно ли его лишить доли в этой квартире? Какой выход из этой ситуации наиболее вероятен?

Ответ:

Собственники недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда один из совладельцев, не предъявляя претензий на долю, в то же время устранился от владения недвижимостью и участия в расходах, связанных с ее содержанием, а также не дает согласия (доверенности) на продажу своей доли.

Наиболее вероятным способом разрешения проблемы будет являться раздел общей собственности в судебном порядке путем выплаты компенсации отсутствующему собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Гражданского кодекса раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них, может быть осуществлен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Однако в случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. В случае самоустранения собственника доли от владения квартирой решение о выплате компенсации будет соответствовать указанному требованию. В результате выплаты ему присужденной стоимости доли, его право собственности на эту долю прекратится (пункт 5 статьи 218 Гражданского кодекса).

По материалам defacto.kz

Читайте также:

Обязательная доля в наследстве

Как закон защищает права несовершеннолетних на наследство

Как правильно передать недвижимость

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.