Риски утраты права собственности на недвижимое имущество

В последнее время в связи с увеличением цен на недвижимое имущество возросло и количество мошеннических действий в этой сфере. Нечистые на руку граждане пользуются юридической неграмотностью и элементарной безалаберностью людей. А последствия этой безалаберности могут быть тяжелыми — вплоть до утраты права собственности на приобретенную недвижимость. О том, как максимально уменьшить риски утраты имущества, нам расскажут юристы компании «Юр-Профи».

Риски утраты права собственности на недвижимое имущество

В последнее время в связи с увеличением цен на недвижимое имущество возросло и количество мошеннических действий в этой сфере. Нечистые на руку граждане пользуются юридической неграмотностью и элементарной безалаберностью людей. А последствия этой безалаберности могут быть тяжелыми — вплоть до утраты права собственности на приобретенную недвижимость. О том, как максимально уменьшить риски утраты имущества, нам расскажут юристы компании «Юр-Профи».

Для начала выясним, кто и в каких случаях может оспорить сделку с недвижимостью, чтобы знать, с какой стороны может подстерегать опасность. В каких случаях сделка может быть признана недействительной, и последствия недействительности сделки регламентируется статьей 157 Гражданского кодекса РК.

— Сделка может быть признана недействительной поиску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора при нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления. При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре — возместить стоимость в деньгах, — говорит юрист Анастасия Зарипова.

К утрате имущества может привести следующее:

— ненадлежащее оформление сделки по приобретению недвижимого имущества (к примеру, несоблюдение письменной формы сделки);

— нарушение требований к участникам сделки (когда недвижимое имущество находиться в общей совместной, в долевой собственности, а согласие совладельцев при составлении сделки не было учтено);

— нарушение требований к свободе волеизъявления участников сделки (желанию продать имущество, подарить и т. д.).

Конечно, предусмотреть все случаи, грозящие потерей недвижимости, невозможно, но постараться максимально исключить возможность его утраты можно.

— При заключении сделки по приобретению недвижимого имущества следует убедиться в том, что имущество действительно принадлежит продавцу; продавец является единственным собственником; если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, сособственники (совладельцы) действительно желаю произвести отчуждение данного имущества, не нарушены права несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в данной квартире; на данномимуществе нет обременения (ареста), — советует юрист.

Большую часть этих сведений можно узнать из справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним, которая выдается органами юстиции через центры обслуживания населения по месту нахождения квартиры.

— Законодательством для заключения сделок по отчуж­дению недвижимого имущества (договора купли-продажи, дарения, мены, за исключением договора ренты) предусмотрена простая письменная форма, и данные сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения. Но все же советуем вам обратиться к нотариусу, дабы исключить дальнейшие споры. Нотариус, удостоверяя сделку, установит личность участников сделки, проверит их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон, а также разъяснит сторонам их права и обязанности и предупредит о последствиях совершаемых действий. Кроме того, все озвученные дополнительные условия по сделке нотариус обязательно включит в договор, — говорит наша собеседница.

Также следует иметь в виду, что сделки по отчуж­дению/приобретению недвижимого имущества в соответствии со статьей 118 ГК РК подлежат государственной регистрации в органах юстиции. Согласно п. 2 статьи 118 ГК РК, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

— Часто в практике бывают такие случаи: продавец должен срочно уехать в другой город, а на имущество наложено обременение, или документы на него не в порядке, либо нет возможности ждать несколько дней справку о зарегистрированных правах (обременениях), которая необходима для оформления договора у нотариуса. Как выход из положения стороны выбирают следующее: потенциальный продавец оформляет на покупателя доверенность с правом получения необходимых справок и документов и продажи имущества с последующей передачей продавцупричитающихся денежных средств.

Здесь тоже таится опасность. Дело в том, что в сознании людей часто происходит путаница понятий «договор» и «доверенность». Многие люди считают, что если собственник выписал им доверенность на отчуждения имущества, то они являются новыми собственниками. Однако доверенность и договор — это разные вещи. Доверенность, даже генеральная (с правом распоряжения имуществом), не является правоустанавливающим документом (то есть документом, подтверждающим или порождающим право собственности), кроме того, лицо, выписавшее доверенность, в любое время может ее отменить. Без заключения договора купли-продажи покупатель рискует утратить приобретенное имущество, даже если отдал за него деньги.

Следующим видом рисков утраты недвижимости является подмена одного договора другим — например, вместо договора купли-продажи по предложению одной из сторон оформляется договор дарения либо мены.

— Не нужно заменять одну сделку другой, а следует заключать ту сделку, которую стороны в действительности намереваются совершить, — советует юрист.

К примеру, вы оформили приобретение недвижимости вместо договора купли-продажи договором дарения. Если в дальнейшем сделка будет оспорена, и стороны по суду будут возвращены в первоначальное положение, вы не сможете вернуть свои деньги.

— При оформлении сделки по приобретению недвижимости, если какие либо действия продавца вызывают сомнения в его порядочности, или правоустанавливающие документы имеют сомнительный вид (подчист­ки и т. д.), квартира продается по очень низкой цене, то следует не пожалеть времени и предложить продавцу обратиться к нотариусу либо за консультацией к юристу, — говорит Анастасия Зарипова.

Также следует обратить внимание и на момент передачи денег за приобретенное имущество.

— Деньги следует передавать продавцу, а не пришедшему с ним лицу. Кроме того, оплату лучше производить в присутствии нотариуса, так как в случае возникновения судебного разбирательства нотариус будет свидетельствовать в суде. Если все же вы решите произвести передачу денег после подписания договора, что будет отраженно в договоре, то у продавца нужно взять расписку о том, что последний получил от вас деньги за имущество в полном объеме, — говорит г-жа Зарипова.

29.01.2008

БАУРЖАН ТОЛЕГЕНОВ, www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.